Starwood REIT begrenzt wie BREIT die Rücknahmen von Anlegern aus Immobilienfonds

Der als SREIT bekannte REIT im Wert von 14.6 Milliarden US-Dollar wird von Barry Sternlicht geleitet, dem Gründer und CEO von Starwood Capital, einer privaten Investmentfirma, die sich auf Immobilien mit einem verwalteten Vermögen von über 125 Milliarden US-Dollar konzentriert. Starwood Capital verwaltet den REIT. Sternlicht ist außerdem CEO von Starwood Property Trust (STWD), einem börsennotierten Immobilienkreditunternehmen.

SREIT ist der zweitgrößte nicht gehandelte REIT hinter Blackstone Real Estate Income Trust, der über ein Nettovermögen von etwa 69 Milliarden US-Dollar verfügt. Das Fahrzeug Blackstone (Ticker: BX), bekannt als BREIT, verschoben, um Rücknahmen zu begrenzen im November, nachdem erhöhte Auszahlungsanträge von Anlegern das vierteljährliche Limit von 5 % überschritten hatten.

Wie BREIT erlaubt SREIT monatliche Rücknahmen von 2 % des Nettoinventarwerts oder NAV und 5 % des NAV vierteljährlich.

Der erhöhte Rücknahmeantrag zeigt, dass viele Privatanleger zu den Ausstiegen bei nicht gehandelten REITs wechseln, die nicht an einer Börse gehandelt werden, nachdem ihre Performance in diesem Jahr die der börsennotierten Konkurrenten bei weitem übertroffen hat. Die enorme Leistungslücke zwischen den nicht-börsennotierten und den öffentlichen REITs hat einen Anreiz für Investoren in die nicht gehandelten REITs geschaffen, sich auszahlen zu lassen.

Anstatt an Börsen wie der NYSE gehandelt zu werden, sind diese REITs wie Investmentfonds, da Anleger Anteile monatlich auf der Grundlage ihres NIW kaufen oder verkaufen können, vorbehaltlich der Rücknahmebeschränkungen.

In einem Schreiben an Finanzberater, das an Barron's weitergeleitet wurde, sagte SREIT, dass es im November Rückkaufanträge in Höhe von 3.2 % des NAV erhalten habe. Basierend auf dem monatlichen Limit von 2 % erfüllte es 63 % der Rücknahmeanträge der Anleger (0.63 mal 3.2 gleich 2). Alle Anfragen, die nicht erfüllt wurden, müssen im Dezember erneut gestellt werden, heißt es in dem Brief.

Nicht gehandelte REITs haben monatliche und vierteljährliche Rücknahmelimits, um sie davor zu schützen, große Mengen an Immobilien liquidieren oder die Hebelwirkung als Reaktion auf hohe Rücknahmeanträge von Anlegern erheblich erhöhen zu müssen.  

„Diese Grenzen sollen bestehende Investoren und die langfristige Gesundheit des Vehikels schützen und letztendlich den Shareholder Value maximieren“, schrieb SREIT in seinem Schreiben.

SREIT hat einen ähnlichen Vermögensmix und eine ähnliche Gebührenstruktur wie BREIT und hat eine vergleichbare Performance erzielt. SREIT hat wie BREIT den Großteil seines Vermögens in Mehrfamilien-Apartmentkomplexen, gefolgt von Lagerhäusern. Dies waren in den letzten Jahren zwei der leistungsstärksten Sektoren in der REIT-Branche.

Die Rendite von SREIT seit Jahresbeginn bis Oktober betrug 10.2 % für eine seiner Anteilsklassen, vergleichbar mit der Rendite von etwa 9 % für BREIT.

Führende REITs für öffentliche Wohnungen wie z

Equity Residential

(EQR) und

Wohngemeinschaften in Mittelamerika

(

MAA

) sind weg um etwa 30 % im Jahr 2022. Die jährliche Grundgebühr von SREIT beträgt 1.25 % des Nettovermögens und eine Performancegebühr von 12.5 % vorbehaltlich einer Hurdle Rate von 5 %. Es hat in den letzten drei Jahren jährlich etwa 15 % Rendite erzielt.

Die Vermögensbasis von SREIT und BREIT wird von gewerblichen Immobilienanlagen dominiert, die weniger liquide sind als öffentlich gehandelte Wertpapiere. In seinem 10-Q sagte SREIT, dass es Ende September über 2.5 Milliarden US-Dollar an unmittelbarer Liquidität verfügte, die aus 1.7 Milliarden US-Dollar an Kreditkraft und 800 Millionen US-Dollar an Barmitteln besteht.

Wie BREIT ist auch SREIT im vergangenen Jahr schnell gewachsen, da die Bilanzsumme im Oktober von etwa 30 Milliarden US-Dollar zum Jahresende 20 auf 2021 Milliarden US-Dollar gestiegen ist. Mit rund 15 Milliarden US-Dollar ausstehenden Schulden Ende September hat SREIT eine höhere Verschuldungsquote als vergleichbare öffentliche REITs wie Mid-America Apartment Communities,

AvalonBay-Communities

(AVB) und

Prologis

(PLD), dem größten Warehouse-REIT. AvalonBay hat beispielsweise einen ähnlichen Unternehmenswert – Marktwert plus Nettoverschuldung – wie SREIT, hat aber ausstehende Schulden in Höhe von 8 Milliarden US-Dollar.

Dennoch haben Privatanleger die Performance der nicht gehandelten REITs und die üppigen Dividendenrenditen von etwa 4 % gemocht. Aber die Beschränkung von Rücknahmen oder die Auferlegung eines Gates kann Anleger verunsichern und möglicherweise zu mehr Rücknahmeanträgen führen, während es für den nicht gehandelten REIT schwierig wird, neue Anteile an Anleger zu verkaufen.

Robert Lee, Analyst bei Keefe, Bruyette & Woods, schrieb Anfang dieses Jahres, dass alternative Manager bestrebt sind, „gebundenes Kapital“ von einzelnen Investoren anzuziehen. Während dies in guten Zeiten kein Problem ist, sagte er, „besteht die Gefahr, dass einzelne Anleger in Stresszeiten feststellen, dass sie mit dem fehlenden Zugang zu ihrem Kapital nicht so zufrieden sind.“

Während die Liquiditätsgrenzen in der Literatur zu nicht gehandelten REITs klar offengelegt werden, waren sie bis vor kurzem kein Thema. So beschreibt SREIT seinen Rücknahme- oder Rückkaufplan:

„Obwohl Sie Ihre Investition als langfristig mit begrenzter Liquidität betrachten sollten, haben wir einen Aktienrückkaufplan eingeführt, bei dem die Aktionäre monatlich verlangen können, dass wir alle oder einen Teil ihrer Aktien zurückkaufen. Aufgrund der Illiquidität von Anlagen in Immobilien verfügen wir möglicherweise nicht über ausreichende liquide Mittel, um Rückkaufanträge zu finanzieren. Darüber hinaus haben wir Beschränkungen für die Höhe der Mittel festgelegt, die wir während eines Kalendermonats und Quartals für Rückkäufe verwenden dürfen.“

Schreiben Sie an Andrew Bary unter [E-Mail geschützt]