Zwei weitere „Shoes To Drop“ auf dem Immobilienmarkt bis…

Aktuelle Realitäten – und mögliche Konsequenzen – wie sich der gewerbliche Immobilienmarkt in den kommenden Monaten entwickeln könnte

Ich habe kürzlich den Ursprung des Ausdrucks „warten, bis der andere Schuh fällt“ kennengelernt. Im späten XNUMX. Jahrhundert konnten die Bewohner von Wohnungen in New York City die Geräusche der Nachbarn hören, die über ihnen wohnten. Ein häufiges Geräusch war das Ausziehen von Schuhen; Sobald Sie das gedämpfte Aufschlagen eines Schuhs auf dem Boden hörten, erwarteten Sie, den anderen Schuh kurz darauf fallen zu hören.

Der erste Schuh auf dem US-Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt war das gesamte Jahr 2022: beständige Zinserhöhungen, ein deutlicher Rückgang des Verkaufsvolumens und ein kalter Tiefgang bei den Immobilienpreisen. Drei der sechs größten neuen Hausbauer des Landes meldeten kürzlich Netto-Neuaufträge für den Herbst 2022 mit einem Rückgang von 15 % (LennarLEN
), 38 % (DR Horton) und 80 % (KB HomeKBH
). Im Dezember 2022 meldete das US-Handelsministerium einen Rückgang der Verkäufe von neuen Einfamilienhäusern 27% ab Dezember 2021.

Für gewerbliche Immobilienunternehmen, insbesondere auf dem Büromarkt, bleiben die Bedingungen schlecht. Aktuellen Studien zufolge bis zu 71% Büroflächen könnten „das Vierfache ihrer derzeitigen Nutzung“ unterstützen. Statistiken wie diese stellen nationale Statistiken über offene Stellen in Frage.

Lass uns ehrlich sein; 2022 war nicht schön. Experten sind sich jedoch noch nicht sicher, wie sich das Jahr 2023 entwickeln wird. Wie viele Schuhe müssen noch fallen gelassen werden, bevor wir bei Wohn- und Gewerbeimmobilien das sprichwörtliche „Entwarnung“ geben können? Die Antwort ist zwei und ein mögliches drittes (für all die Pik-Spieler da draußen):

1. Audits
2. Gemeindesteuern
3. (Möglicher) Zwangsverkauf

Der erste Schuh, der fallen gelassen wird: Audits

Die meisten Immobilien-Private-Equity-Firmen haben ein Jahresende im Dezember und müssen ihren Banken und Investoren bis Ende März oder April geprüfte Jahresabschlüsse vorlegen. Da der Dezember 2021 buchstäblich das niedrigste Zinsumfeld in der Geschichte war, während die Mieten sehr schnell stiegen (dh die Inflation), war der Wert von Immobilien nahezu schwerkraftlos. Bis Ende 2022 waren die Bedingungen sehr unterschiedlich, aber viele Immobilieninvestoren haben den Wert ihrer Immobilienbestände angesichts dramatisch höherer Zinssätze nicht proaktiv neu bewertet.

Warum haben bestimmte Immobilieninvestoren ihre Werte nicht neu bewertet? Einerseits dürften die Mieten und damit die Gewinne 2022 gegenüber 2021 noch steigen. Auf den ersten Blick glauben Immobilienbesitzer gerne, dass sie mehr Wert schaffen, wenn sie mehr Rentabilität erwirtschaften, was wahr ist. Aber bei der Immobilienbewertung müssen Sie Ihre Gewinne mit einem Bewertungsfaktor multiplizieren, um die endgültige Antwort zu erhalten (nur um die Dinge etwas verwirrender zu machen). Sie teilen Ihren Gewinn durch einen Prozentsatz – Kapitalisierungszinssatz genannt – um den aktuellen Wert Ihrer Immobilie zu erhalten. Cap Rates folgen in der Regel den Zinsen. Wenn die Zinsen steigen, steigen die Kapitalisierungssätze. Wenn die Cap Rates steigen, sinkt der Wert von Immobilien.

Wenn also unter sonst gleichen Bedingungen ein Immobilienbesitzer im Jahr 2022 mehr Gewinn als im Jahr 2021 mit seinem Immobilienbesitz erzielt hat, wird er wahrscheinlich immer noch niedrigere Bewertungen als vor einem Jahr haben, da die Zinssätze um fast 5 Prozentpunkte gestiegen sind.

Und die Revisionssaison ist der Moment der Wahrheit. Mit deutlich weniger Transaktionen – was weniger Comps für Gutachter bedeutet, die Gewerbeimmobilien bewerten – werden Immobilieninvestoren zum ersten Mal seit dem Zinsanstieg ihre Werte verteidigen müssen. All diese „Aufwertung“ findet gerade jetzt statt und wird die nächsten 60 bis 90 Tage andauern. Die Wahrscheinlichkeit, dass der Wert über dem Vorjahr liegt, ist relativ gering.

Warum ist das alles wichtig? Wenn der Beleihungswert eines Investors bei seinem Kreditgeber 80 % beträgt, leiht Ihnen die Bank nur 80 % – selbst wenn der Wert Ihrer Immobilie sinkt. Was passiert, wenn der Investor der Bank mehr schuldet, als er bereit ist, Ihnen zu leihen? Sie müssen entweder den gesamten Kredit zurückzahlen oder der Bank mehr Bargeld (oder andere Vermögenswerte) als Sicherheit geben. Während der Pandemie haben die Banken ohnehin schnell Änderungen vorgenommen und Investoren gedeckt, aber heute ist das ganz anders.

Die aktuellen Finanzmarktbedingungen sind dramatisch angespannter. Besitzer, die in den letzten Jahren vielleicht sicher waren, könnten nun gezwungen sein, andere Finanzierungsmöglichkeiten zu finden. Oder werden Sie Zwangsverkäufer.

Es gibt Investoren, die angesichts steigender Zinsen sowohl klug als auch proaktiv ehrlich waren (obwohl die Erträge aus ihren Immobilien immer noch stiegen), aber viele haben ihre Werte auf dem gleichen Stand wie im Jahr 2021 gehalten. Einige haben sie sogar angehoben.

Diejenigen, die die Bewertung in die Höhe getrieben haben, könnten später gezwungen sein, die Tatsache anzuerkennen, dass die Zinssätze gestiegen sind. Selbst wenn sie gut abschneiden, können Banken sie zwingen, die Frage zu beantworten: Erfüllen Ihre Kredite den Werttest?

Der zweite Schuh, der fällt: Reduzierte Steuerrollen

Wenn Sie eine Stadt, ein Landkreis oder ein Schulbezirk sind, der Grundsteuern erhebt, basiert Ihr Einkommen auf zwei Dingen: 1. Millage Rates (Steuersätze) und 2. dem Wert der Immobilien, die Sie besteuern.

Es gibt immer einen Unterschied zwischen dem, was ein Gutachter für den Wert einer Immobilie sagt, und dem, was der steuerpflichtige Wert ist. In den nächsten Monaten und Quartalen dürften vor Gericht sehr erhebliche Wertminderungen von Immobilien ausgetragen werden. Da Wirtschaftsprüfer und Grundstückseigentümer darüber streiten, wie hoch die Werte für geprüfte Finanzdaten sein können, neigen dieselben Grundstückseigentümer dazu, vor Gericht zu kämpfen, um den niedrigstmöglichen Steuerbemessungswert von den Kommunen zu erhalten.

Was bedeutet das? Wenn höhere Zinssätze während der Prüfungssaison zu niedrigeren Werten führen, werden die Immobilieninvestoren, denen diese Immobilien gehören, ihren nächsten Gang vor Gericht unternehmen, um die Höhe der Steuern zu senken, die sie an die Kommunen zahlen.

Ein Rückgang der Immobilienwerte und ein Anstieg der Leerstandsquoten bedeuten geringere Steuereinnahmen für die Städte. Da Städte eine sehr wichtige Rolle bei der Bereitstellung verschiedener Finanzierungsformen spielen, um Immobiliengeschäfte über die Ziellinie zu bringen, ist es problematisch, sich erhebliche Steuersenkungen an Orten vorzustellen, an denen Infrastrukturverbesserungen für die Immobilienentwicklung von entscheidender Bedeutung sind.

Vereinfacht gesagt bedeuten niedrigere Steuereinnahmen weniger Möglichkeiten für Entwickler.

Dieser spezielle Schuh wird sehr regional sein. Kommunen weisen unterschiedliche finanzielle Möglichkeiten auf. Beispielsweise dürften diejenigen mit kleineren Büromärkten besser abschneiden. Die Besorgnis um die Steuerlast könnte auch durch eine Anhebung der Steuersätze gemildert werden, was vorübergehend ein Einnahmeloch schließen könnte, aber letztendlich jeden Ort für Investoren langfristig weniger attraktiv macht.

Der (mögliche) dritte Schuh zum Fallenlassen: Zwangsverkäufer

Lassen Sie mich eines klarstellen: Ich prognostiziere keinen Zwangsverkäufermarkt. Es kann passieren; es darf nicht.

Aber während wir beobachten, wie die beiden ersten Schuhe fallen, müssen wir alle unsere Ohren offen halten, um zu hören, ob dieser dritte Schuh für die Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte fällt. Es ist durchaus möglich, dass die Kombination dieser ersten beiden Faktoren – geprüfte Bewertungen und reduzierte Steuereinnahmen – dazu führt, dass Anleger zu Zwangsverkäufern werden.

Die Fragen, die wir uns jetzt stellen müssen, lauten: „Wann werden wir es herausfinden?“ und wie lange dauert das?" Die kurze Antwort ist, dass wir es wahrscheinlich bis zum Sommer wissen werden. Der Frühling ist eine großartige Zeit, um die Stärke des Verbrauchermarktes zu sehen, denn in der Frühjahrsverkaufssaison kaufen die meisten Verbraucher (rechtzeitig) neue Häuser für das nächste Schuljahr. Die frühen Teeblätter in der Frühlingsverkaufssaison scheinen in Ordnung zu sein, aber das könnte sich schnell ändern, wenn die Zinsen aus irgendeinem Grund explodieren.

Es wird auch Sommer werden, bis die Banken Lösungen für diejenigen entschlüsseln können, die die LTV-Tests ihrer Kredite nicht erfüllen.

Wenn niedrigere Immobilienbewertungen nicht zu Zwangsverkäufen führen, glaube ich, dass wir uns der Entwarnung auf dem Wohnungsmarkt nähern werden. Die meisten Wohnungsrückgänge dauern viel länger als ein Jahr, aber bei Gewerbeimmobilien ist alles volatiler als früher. Die Spitzen sind höher, die Geschwindigkeit der Rückgänge ist schneller, und ich glaube, dass es eine echte Nachfrage nach Immobilienanlagen geben wird, wenn die Anleger das Gefühl haben, dass die Zinsen stabil sind und das Risiko von Zwangsverkäufen neutralisiert ist.