Sie brauchen keinen Ph.D. in Wirtschaftswissenschaften von der University of Chicago, um das zu verstehen 7 % Hypothekenzinsen sind eine Bedrohung für den US-Immobilienmarkt.
Wir sehen es bereits. Am Dienstag erfuhren wir, dass die Anträge auf Hypothekenkäufe letzte Woche um 13 % zurückgegangen sind. Das ist deutlich stärker als der Rückgang von 1.1 % in der Vorwoche. Der Unterschied? Der Rückgang der Hypothekenkäufe um 13 % in der letzten Woche fiel damit zusammen der erste wöchentliche Hypothekenzinssatz von 7 % seit 2002.
Sicher, historisch gesehen ist an Hypothekenzinsen von 6 % oder 7 % nichts Ungewöhnliches. Aber die numerische Rate übersieht die Auswirkungen der anhaltende Hypothekenzinsschock: Diese Raten, gepaart mit schäumenden Immobilienpreisen, bringen neue monatliche Zahlungen in die obere Grenze der Geschichte. Unter Berücksichtigung des Einkommens ist der Kauf heute teurer als auf dem Höhepunkt der Immobilienblase der 00er Jahre.
Dieser erhöhte Erschwinglichkeit Crunch Ökonomen und Immobilienanalysten haben bereits ihre Aussichten für die US-Immobilienpreise herabgestuft. Suchen Sie nicht weiter als Moodys Analytics.
Im August, Moody's Analytics erwartet, dass die US-Immobilienpreise zwischen 0 % und 5 % fallen werden. Im September, Moody's Analytics senkte seinen Ausblick auf einen nationalen Rückgang um 5 % bis 10 %. Aber am Mittwoch wurde diese Prognose erneut gekürzt. Für die Zukunft erwartet Moody's Analytics nun einen Rückgang der US-Immobilienpreise von der Spitze bis zur Talsohle um 10 %.
„Die Erschwinglichkeit ist verflogen und damit auch die Nachfrage nach Wohnraum“, sagt Mark Zandi, Chefökonom bei Moody's Analytics Vermögen. „Die Preise fühlen sich [im Moment] viel weniger klebrig an als in der Vergangenheit. Es geht auf die Tatsache zurück, dass sie [während der Pandemie] so schnell aufgelaufen sind und die Verkäufer bereit sind, ihre Preise hier schnell zu senken, um zu versuchen, einen Deal abzuschließen.“
Hier ist die Sache: Die Basisprognose von Moody's Analytics geht von keiner Rezession aus. Sollte sich eine Rezession manifestieren, erwartet Moody's Analytics nun einen Rückgang der US-Immobilienpreise von der Spitze bis zur Talsohle zwischen 15 % und 20 %. Das ist nicht allzu weit davon entfernt der Rückgang der US-Immobilienpreise um 27 % zwischen 2006 und 2012.
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Wenn eine Gruppe wie Moody's Analytics den „US-Immobilienmarkt“ oder „US-Immobilienpreise“ sagt, sprechen sie von einer aggregierten Sicht auf das Land. Regional sind die Ergebnisse immer unterschiedlich. In den Augen von Moody's Analytics gilt dies insbesondere für die Zukunft.
In „deutlich überbewertete“ Wohnungsmärkte, prognostiziert Moody's Analytics nun, dass die Eigenheimpreise um 15 % bis 20 % fallen werden. Sollte eine Rezession eintreten, erwartet Moody's Analytics, dass sich der Rückgang der US-Immobilienpreise auf „deutlich überbewerteten“ Immobilienmärkten auf 25 % bis 30 % ausweiten wird.
Diese sogenannten „deutlich überbewerteten“ Märkte sind nicht auf einige wenige Teile des Landes beschränkt – sie sind überall zu finden.
Moody's Analytics bewertet jedes Quartal, ob lokale Fundamentaldaten, einschließlich lokaler Einkommensniveaus, die lokalen Immobilienpreise stützen können.* Wenn ein regionaler Immobilienmarkt um mehr als 25 % „überbewertet“ ist, hält Moody's Analytics ihn für „deutlich überbewertet“. Bis ins zweite Quartal des Jahres, 210 Wohnungsmärkte, darunter Boise („um 77 % überbewertet“) und Las Vegas („um 60 % überbewertet“), fielen in dieses „deutlich überbewertete“ Lager.
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Wenn eine Wohnungsmarkt tritt in einen Abschwung ein– eine Zeit sinkender Hausverkäufe und Hausbauniveaus – ist es normalerweise schäumende oder sprudelnde Wohnungsmärkte die dem höchsten Risiko von Hauspreisrückgängen ausgesetzt sind.
Das erklärt, warum diese anhaltende Immobilienkrise so schnell eine ausgelöst hat Hauspreiskorrektur: Die Dinge wurden währenddessen sehr schaumig der pandemische Immobilienboom. Der Beweis? Noch im zweiten Quartal 2019 stufte Moody’s Analytics nur drei regionale Wohnungsmärkte als „deutlich überbewertet“ ein.
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Firmen wie Moody's Analytics werden nicht pessimistischer, nur weil die Hypothekenzinsen 7 % erreicht haben. Stattdessen revidieren sie ihre Prognosen, weil die Finanzmärkte signalisieren, dass Hypothekenzinsen von 6 % oder 7 % länger als erwartet gelten könnten. Solange die Hypothekenzinsen so hoch bleiben, wird Zandi sagen, dass dies einen immensen Abwärtsdruck auf diese schäumenden Eigenheimpreise ausüben wird.
In den nächsten sechs Monaten rechnet Zandi mit Hypothekenzinsen von rund 6.5 %. Das ist mehr als seine vorherige Prognose von 5.5 %.
Was ist los auf dem Hypothekenmarkt? Nun, eine Menge.
Während die Federal Reserve langfristige Zinsen wie Hypothekenzinsen nicht direkt festlegt, beeinflussen die Erwartungen darüber, wo die Fed wahrscheinlich zukünftige kurzfristige Zinsen (dh die Federal Funds Rate) festlegen wird, wie die Finanzmärkte Hypothekenzinsen bewerten. In den letzten Monaten sind die Finanzmärkte zu dem Schluss gekommen, dass die Fed ihren Inflationskampf in naher Zukunft wahrscheinlich nicht aufgeben wird. Das bedeutet natürlich länger höhere kurzfristige Zinsen. Cue Aufwärtsdruck auf langfristige Zinsen wie Hypothekenzinsen.
Aber das erklärt nur einen Teil des Anstiegs der Hypothekenzinsen. Es ist mehr im Spiel.
In den letzten Monaten haben wir gesehen, was Zandi einen „außerordentlich großen Unterschied zwischen den Zinssätzen für Hypotheken und Staatsanleihen“ nennt. Historisch gesehen bewegen sich die 10-jährige Treasury-Rendite und die Hypothekenzinsen synchron. Das ist im Moment gebrochen – mit Hypothekenzinsen, die vier Standardabweichungen über dem liegen, was Treasury-Renditen historisch implizieren würden. Zandi sagt, es läuft auf das Vorauszahlungsrisiko hinaus. Investoren glauben, dass die Hypothekenschuldner von 2022 in Zukunft zu niedrigeren Zinsen refinanzieren werden. Um dieses sogenannte Vorauszahlungsrisiko auszugleichen, haben die Finanzmärkte einen Aufwärtsdruck auf die Hypothekenzinsen ausgeübt.
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Damit wir uns verstehen: Diese Eigenheimpreiskorrektur begann vor Monaten. In Teilen des Landes, die Korrektur ist schon ziemlich steil.
Welche Wohnungsmärkte verändern sich am schnellsten? Wir sehen die größte Korrektur in sprudelnde Märkte wie Austin (wo die Eigenheimwerte zwischen Mai und August um 7.4 % fielen), Boise (minus 5.3 %) und Phoenix (minus 4.4 %). Diese Märkte erlebten während der Pandemie alle eine Flut von Investorenaktivitäten und WFH-Käufern. Diese Orte sahen auch, dass ihre Hauspreise weit darüber hinausgingen was lokale Einkommen historisch unterstützen würden.
* „Die Bewertungskennzahl von Moody's Analytics für Immobilien ist die prozentuale Differenz zwischen den tatsächlichen Immobilienpreisen und den Immobilienpreisen, die historisch mit den Löhnen und Gehältern pro Kopf und den Baukosten übereinstimmen. Der Preis eines Hauses wird letztendlich durch den Wert des Grundstücks, auf dem es sich befindet, bestimmt, der an die Opportunitätskosten des Grundstücks, gemessen an Löhnen und Gehältern, und die Kosten für den Bau des Hauses gebunden ist. Im ganzen Land entfällt etwa die Hälfte des Wertes eines Eigenheims auf das Land und die andere Hälfte auf die Struktur, aber dies ist landesweit sehr unterschiedlich. In San Francisco zum Beispiel macht das Land mit Abstand den größten Teil des Wertes eines Eigenheims aus, während es in Des Moines, Iowa, das Gegenteil ist. Unsere Kennzahl zur Bewertung von Wohnimmobilien trägt diesen Unterschieden Rechnung“, schreibt Mark Zandi, Chefökonom von Moody's Analytics.
Diese Geschichte wurde ursprünglich auf vorgestellt Fortune.com
Quelle: https://finance.yahoo.com/news/210-bubbly-housing-markets-could-140222165.html