Sollten Sie Ihr Haus vermieten oder verkaufen, wenn Sie ins Ausland aufbrechen?

Meine Frau Rebecca und ich standen 2018 vor diesem Dilemma zwischen Miete und Verkauf, als wir beschlossen, von Virginia nach Mexiko zu ziehen.

Als ehemaliger Steueranwalt beim Internal Revenue Service (IRS) war ich mit vielen der relevanten Gesetze vertraut, habe aber dennoch einige wichtige und überraschende Lektionen während dieses Prozesses gelernt. Hier möchte ich Ihnen die Geschichte erzählen, wie wir das Dilemma Miete oder Verkauf angegangen sind, damit es Ihnen bei Ihrer Entscheidung helfen kann, wenn Sie an einen Umzug ins Ausland denken.

Eine Investition in unsere finanzielle Zukunft

Immobilien sind ein wichtiger Bestandteil eines ausgewogenen Anlageportfolios. Aber als Rebecca und ich vor 20 Jahren unser erstes Eigenheim kaufen wollten, ging es uns eher darum, ob wir uns ein Haus leisten können, als wie es neben unserem Bestand aussehen würde.

Zu dieser Zeit waren Wohnungen in den angesagten Vierteln von Virginia direkt gegenüber unseren Arbeitsplätzen in Washington, DC, so gefragt, dass potenzielle Käufer routinemäßig gezwungen waren, mehr als den geforderten Preis zu bieten und auf Haus- und Sicherheitsinspektionen zu verzichten. Das machte uns nervös. Darüber hinaus war der Geldbetrag, den die Bank uns leihen wollte (damals in diesen verrückten Tagen vor der globalen Finanzkrise), höher, als wir uns jemals vorstellen konnten, ihn zurückzuzahlen.

Da wir Hausarmut nicht mochten – das heißt, wir wollten nicht den Großteil unseres Einkommens für eine Hypothek ausgeben – entschieden Rebecca und ich uns für eine günstigere Option.

Wir kauften ein 1940 gebautes Stadthaus auf der sprichwörtlichen „falschen Seite der Gleise“ für die Hälfte dessen, was wir für ein etwas größeres Einfamilienhaus in einer beliebteren Gegend ausgegeben hätten. Aber wir fühlten uns in dem neuen Haus sicher und planten, das Geld, das wir nicht an die Bank zahlten, für die Reisen zu verwenden, die wir beide gerne machten.

Es stellte sich heraus, dass wir Glück hatten. Wie unser Immobilienmakler vorhergesagt hatte, waren wir an der Spitze der Gentrifizierung unseres neuen Viertels. Moderne Wohnsiedlungen wurden auf beiden Seiten von uns gebaut, weitere Geschäfte und Restaurants zogen ein und unsere Gegend wurde als malerisches, koloniales Viertel bekannt. Dann begannen die Wohnungspreise in der ganzen Stadt zu steigen.

Als wir im Jahr 2000 unser Haus kauften, schätzte die Stadt unser Grundstück und Haus auf 127,900 $. Zehn Jahre später betrug die Schätzung 378,420 US-Dollar. Und als Rebecca und ich im Januar 2018 beschlossen, mit unserer Familie nach Mexiko zu ziehen, waren es 516,168 US-Dollar.

Die Wahl zwischen zwei attraktiven Optionen

Rebecca und ich hatten eine schwierige Entscheidung bezüglich des Hauses zu treffen, nachdem wir beschlossen hatten, ins Ausland zu ziehen. Sollten wir es vermieten und die monatlichen Mieteinnahmen verwenden, um unsere Ausgaben in Mexiko zu bezahlen, oder sollten wir auszahlen und von einem Bundesgesetz profitieren, das die Steuern auf den erheblichen Gewinn, den wir durch den Verkauf erzielen würden, abschafft?

Mieten hatte Vorteile. Die monatliche Miete würde einen stetigen Einkommensstrom liefern, um die Gehälter, die wir zurücklassen, teilweise zu ersetzen und dadurch den Betrag zu reduzieren, den wir aus Ersparnissen ziehen müssten, um unsere täglichen Lebenshaltungskosten zu decken. Das Einkommen würde unsere Miete in Mexiko, die Schulgebühren für unsere Kinder und, wie ich gerne scherzte, ein paar Dollar für Tacos übrig lassen. Als Steuerkonservative (zumindest wenn es darum geht, unser eigenes Geld auszugeben) mochten Rebecca und ich, dass Mieteinnahmen ein finanzielles Polster bieten würden, bis wir mehrere Geschäftsideen entwickeln konnten, die wir verfolgen wollten.

Ein weiterer Punkt, den Sie bei einem Umzug ins Ausland berücksichtigen sollten, ist, dass Mieteinnahmen Ihnen helfen können, ein Aufenthaltsvisum in Ihrem neuen Land zu erhalten. Während dies für unsere Situation nicht relevant war, benötigen einige Nationen – zum Beispiel Uruguay – einen nachweisbaren Einkommensstrom, um einen dauerhaften Wohnsitz zu erhalten. Mieteinnahmen können Ihnen helfen, diese Anforderung zu erfüllen.

Das Mieten hat jedoch auch Nachteile, wie wir bei der Recherche unserer Optionen erfahren haben. Erstens würden die Kosten einer Verwaltungsgesellschaft für die Werbung und Überwachung der Immobilie unseren Gewinn schmälern. Diese Unternehmen erheben oft eine Gebühr in Höhe einer Monatsmiete, um einen Mieter zu finden, und dann 8 % bis 10 % der Monatsmiete, um die Immobilie zu warten und auf vom Mieter angesprochene Probleme zu reagieren. Während Online-Sites wie Craigslist als kostenlose Plattformen existieren, um Vermieter und Mieter zusammenzubringen, können diese Tools die Immobilie nicht verwalten.

Zweitens müssten wir die Mieteinnahmen als steuerpflichtig melden, was unsere Taschen weiter schmälern würde.

Rebecca und ich fanden auch den Verkauf spannend. Basierend auf Gesprächen, die wir mit mehreren lokalen Maklern geführt haben, sowie unserer unabhängigen Recherche mit dem Online-Tool Zillow, das vergleichbare Immobilien verwendet, um den Marktwert eines Hauses zu schätzen, gingen wir davon aus, dass wir das Haus für etwa 600,000 US-Dollar verkaufen könnten.

In diesem Fall würden wir einen Gewinn von 400,000 US-Dollar erzielen, nachdem wir unseren ursprünglichen Kaufpreis und die Kosten für die von uns vorgenommenen Kapitalverbesserungen in Höhe von insgesamt 200,000 US-Dollar abgezogen hätten. Wir könnten den Gewinn von 400,000 $ investieren und die Erträge verwenden, um die Ausgaben in Mexiko zu decken.

Darüber hinaus wäre gemäß Abschnitt 121 des Internal Revenue Code (Ausschluss von Wohnraum) keiner dieser Gewinne in Höhe von 400,000 US-Dollar steuerpflichtig. Der Wohnungsausschluss ermöglicht es einem Ehepaar, bis zu 500,000 USD an Gewinnen aus dem Verkauf eines Hauses vom Einkommen zu streichen. Eine einzelne Person kann bis zu 250,000 US-Dollar ausschließen.

Um sich für diesen Ausschluss zu qualifizieren (und dies ist wichtig zu verstehen, wenn Sie erwägen, Ihr Haus zu verkaufen), müssen verheiratete Paare und Alleinstehende den Eigentumstest und den Nutzungstest bestehen.

Sie haben Anspruch auf den Ausschluss, wenn Sie die Immobilie für einen Zeitraum von mindestens zwei Jahren in den fünf Jahren vor dem Verkauf besessen und als Ihren Hauptwohnsitz genutzt haben. Sie können die Eigentums- und Nutzungstests in unterschiedlichen Zweijahreszeiträumen bestehen, aber Sie müssen beide Tests während des Fünfjahreszeitraums bestehen, der am Verkaufsdatum endet.

Wenn wir unser Haus verkaufen würden, würden wir sowohl die Eigentums- als auch die Nutzungsprüfung bestehen und könnten unseren gesamten Gewinn ausschließen, was zu einer Nullsteuer führen würde.

Ohne den Vorteil des Wohnungsausschlusses bedeutete der Kapitalertragssteuersatz von 10 %, dass wir Steuern in Höhe von 40,000 $ auf den Gewinn von 400,000 $ zahlen würden. Vierzigtausend Dollar sind mehr, als wir erwartet hatten, dass es unsere vierköpfige Familie kosten würde, ein Jahr in Mexiko zu leben. Das ist viel Geld, um Steuern zu zahlen.

Die Gründe, warum wir gemietet haben

Mehrere Faktoren haben dazu beigetragen, dass wir uns entschieden haben, unser Haus zu vermieten. Zunächst fanden wir selbst sofort einen zuverlässigen Mieter, dem wir Haus und Hof anvertrauen konnten. Wir stellten ihr Kontaktinformationen für lokale Reparaturmitarbeiter zur Verfügung, die wir zuvor eingesetzt hatten, wodurch die Notwendigkeit einer Verwaltungsgesellschaft eliminiert wurde.

Die Miete, die wir einziehen, wird als normales Einkommen besteuert (Rebecca und ich zahlen in der Steuerklasse von 12 %, aber die Sätze variieren je nach Einkommen und Anmeldestatus zwischen 10 % und 37 %). Dennoch bedeutete der Verzicht auf die Kosten einer externen Verwaltungsgesellschaft mehr Geld in unserer Tasche.

Zweitens erwarteten wir angesichts der Natur des Großraums Washington, DC – sehr flüchtig mit stark nachgefragten Wohnungen in der Nähe wie unserer –, dass der Wert des Eigenheims weiter steigen würde. Da der Wohnungsausschluss-Nutzungstest außerdem ein Zeitfenster von zwei von fünf Jahren bietet, mussten wir nicht sofort verkaufen, um den Steuervorteil zu erhalten.

In der einfachsten Anwendung des Tests hatten wir bis zu drei Jahre nach dem Auszug Zeit, um zu verkaufen. Wenn unser Verkaufsdatum im Januar 2021 wäre, würde die fünfjährige Rückblickfrist von Januar 2016 bis Januar 2021 laufen, und wir hätten das Haus als unseren Hauptwohnsitz von Januar 2016 bis Januar 2018 bewohnt und könnten dies ausschließen gewinnen.

Der letzte Grund, warum wir uns entschieden haben, zunächst zu vermieten, anstatt zu verkaufen, war, dass wir einen Ort wollten, an den wir zurückkehren konnten, falls die Dinge in Mexiko nicht klappen sollten.

Entscheidungszeit, wieder

Im Juni 2020 teilte uns unsere Mieterin mit, dass sie im August auszieht. Zu diesem Zeitpunkt waren wir zweieinhalb Jahre in unserem Mexiko-Experiment und hatten uns unserem Leben dort verschrieben, ohne Pläne, in die USA zurückzukehren. Wir waren bereit, unsere Optionen in Bezug auf das Haus neu zu erkunden.

Meine erste Reaktion war zu verkaufen. Wir waren noch innerhalb des Zeitfensters von zwei von fünf Jahren, um den Verwendungstest zu bestehen und unseren Gewinn von der Besteuerung auszunehmen. Immobilienmakler, mit denen wir gesprochen haben (und die Online-Plattform Zillow), prognostizierten, dass wir das Haus jetzt für 100,000 US-Dollar mehr als vor zwei Jahren verkaufen könnten, was bedeutet, dass wir etwa 50,000 US-Dollar an Steuern sparen und den gesamten Gewinn von 500,000 US-Dollar zum Investieren in der Hand hätten.

Rebecca wollte weiter vermieten. Ein Kombucha-Geschäft, das wir gegründet hatten, und die Spanischkurse, die sie in Mexiko geleitet hatte, waren zeitweise profitabel, aber sie mochte die stetigen Mieteinnahmen.

Ein weiterer Grund, warum Rebecca an dem Haus festhalten wollte, war die zusätzliche Wertschätzung, die mehrere örtliche Immobilienmakler vorhersagten, nachdem Amazon angekündigt hatte, dass es seinen zweiten Hauptsitz in der Gegend bauen würde.

Während wir noch überlegten, was wir tun sollten, griff das Schicksal ein. Ich habe unser Dilemma mit einem Freund besprochen, der über Anlageexpertise verfügt, und er hat etwas angeboten, das Rebecca und ich nicht ganz verstanden hatten. Er erklärte, dass die Rendite, die wir mit der Vermietung erzielten, höher war, als wir wahrscheinlich erhalten würden, wenn wir das Haus verkaufen und den Gewinn investieren würden.

Zu dieser Zeit erzielten wir Mieteinnahmen in Höhe von etwa 25,000 US-Dollar pro Jahr nach Zahlung von Grundsteuern, Hausbesitzerversicherungen und Wartungskosten. (Die restliche Hypothek hatten wir vor dem Umzug abbezahlt.)

Wenn wir das Haus verkaufen und den Gewinn von 500,000 US-Dollar investieren würden, müssten wir eine Investition finden, die eine Rendite von 5 % liefert, um so viel zu erzielen, wie wir an Mieteinnahmen erzielen. Während wir diese Rendite möglicherweise in einer Unternehmensanleihe oder öffentlich gehandelten Aktien finden können, sind diese Anlagearten in der Regel riskantere Anlagen als Immobilien.

Ungefähr zur gleichen Zeit, als ich dieses Gespräch mit meiner Freundin führte, fanden Rebecca und ich durch Mundpropaganda eine Familie mit guten Karrieren, die eine etwas höhere monatliche Miete zahlen würde, als wir zuvor erhalten hatten. Das machte die Entscheidung für eine erneute Anmietung leicht.

Außerdem wusste ich, dass der Wohnungsausschluss nicht völlig vom Tisch war. Nach dem Gesetz könnten wir die für die Gebrauchsprüfung kritische Fünfjahresfrist zurücksetzen, wenn wir uns entscheiden, wieder in das Haus als Hauptwohnsitz zu ziehen und dort zwei Jahre zu bleiben – oder länger, wenn uns das passt. Obwohl wir jetzt nicht daran denken, uns zurückzuziehen, ist es nicht ausgeschlossen. Und warum nicht? Das Haus hat uns gut getan.

Letztendlich ist die Entscheidung, ob Sie Ihr Haus verkaufen oder vermieten, eine persönliche Entscheidung. Es gibt keine One-Size-Fits-All-Lösung. Wie unsere Geschichte zeigt, ist der Ausschluss von Wohneigentum ein entscheidender finanzieller Aspekt, den jeder Hausbesitzer berücksichtigen sollte. Wenn Sie Ihr Haus außerhalb des Zwei-von-Fünf-Jahres-Fensters verkaufen, müssen Sie möglicherweise einen großen Teil des Verkaufspreises an Uncle Sam übergeben.

Wenn Sie sich also entscheiden, Ihr Zuhause einige Jahre zu behalten, nachdem Sie ins Ausland gezogen sind, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, wie sich diese Steuer später auf Ihre Finanzen auswirken könnte.

Diese Geschichte lief ursprünglich in International Living.