Der tosende US-Immobilienmarkt könnte sich abkühlen und weiter steigen, da die Fed die Nothilfe beendet

„Der Anstieg der Hauspreise trug wesentlich zum wachsenden Netto der Haushalte bei
wert und wird sich aufgrund höherer Zinssätze und sinkender Erschwinglichkeit wahrscheinlich verlangsamen“, schrieb das Strategieteam für festverzinsliche Anlagen von Brad Tank und Neuberger Berman in seinem Ausblick für das erste Quartal.

„Darüber hinaus wurden die staatlichen Nachsichtsprogramme für Hypotheken nicht verlängert, und Haushalte, die von der Erleichterung profitieren, müssen die Zahlung wieder aufnehmen.“

Der geldpolitische Drehpunkt der Fed im Dezember beinhaltet einen Plan, die Leitzinsen schneller als noch vor Wochen erwartet anzuheben, aber auch ein schnelleres Ende ihres Notfall-Anleihekaufprogramms, das jetzt wahrscheinlich bis März ist.

Das lässt den Markt laut Neuberger-Team mit „zwei Hauptfragen“ zurück, nämlich, wie viel Hypothekenanleihenangebot andere absorbieren müssen, wenn die Fed ihre Bilanz von fast 8.8 Billionen US-Dollar schrumpft. Und was passiert mit dem Anstieg der Eigenheimpreise und der Refinanzierungsaktivität, wenn die Zinssätze so stark steigen wie erwartet?

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Warum Wohnen nicht wie 2008 ist

Nach der Finanzkrise von 2008 wuchs die Bedeutung der Regierung auf dem US-Immobilienmarkt, teilweise durch ihre Hypothekengarantien, aber auch durch die Anhäufung von Anleihen auf dem 8.2 Billionen Dollar schweren Hypothekenmarkt von Agenturen.

Laut dem Urban Institute machten Hypothekenanleihen von Agenturen im Dezember 66 % aller Wohnungsbauschulden aus. Das machte den Sektor zu einer Benchmark für 30-jährige Hypothekenzinsen, auch während des jüngsten Refinanzierungsbooms, als Kreditgeber mehr als 1 Billion US-Dollar an Wohnungsbaudarlehen pro Quartal vergaben.

Die übergroße Präsenz der Regierung auf dem Hypothekenmarkt hat nach dem Subprime-Debakel vor einem Jahrzehnt zu einer Beeinflussung der Hypothekenzinsen und Kreditvergabestandards geführt, aber sie hat auch die staatliche Wohnungsentlastung während der Pandemie angeleitet, um eine Welle von Zwangsräumungen und Zwangsvollstreckungen zu verhindern.

Viele Kreditnehmer, die 2020 von Arbeitsplatzverlusten erschüttert wurden, blieben in ihren Häusern, anstatt mit verspäteten Gebühren, Inkasso und Schlimmerem konfrontiert zu werden, bis die Wirtschaft wieder auf eine solidere Grundlage zurückkehren konnte.

Jetzt sind die Stundungssätze für alle Eigenheimhypotheken, selbst die von Banken gehaltenen, seit ihrem Pandemie-Höhepunkt, der kürzlich im November auf niedrige 1.7 % festgesetzt wurde (siehe Grafik), aufgrund höherer Löhne und niedriger Arbeitslosigkeit stark zurückgegangen.

In Bezug auf die Haushalte bedeutet dies, dass laut Forschern der Deutschen Bank im November nur etwa 835,000 Hausbesitzer in Nachsicht waren, während es vor der Pandemie 4 Millionen waren.

Andere wichtige Abweichungen von der Krise des letzten Jahrzehnts sind eine aktuelle Wohnungsknappheit anstelle eines Überangebots, verbunden mit einer neuen Ära institutioneller Vermieter auf dem Markt für Einfamilienmieten.

Damit sind wohlhabende Private-Equity-Besitzer gemeint, Zillow
Z,
-2.21%,
und andere Firmen mit Wall-Street-Finanzierung konkurrieren mit Familien, die nach Eigentum suchen.

Hypothekenexperten sagen, dass die Dynamik dazu beitragen könnte, dass die Immobilienpreise im Jahr 2022 weiter normalisiert steigen, selbst wenn die 30-jährigen Hypothekenzinsen steigen und es für Familien schwieriger wird, sich Immobilien zu leisten.

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„Steigende Zinsen führen nicht dazu, dass die Hauspreise negativ werden, aber sie können sicherlich den Anstieg der Hauspreise verlangsamen“, sagte Scott Buchta, Leiter der Strategie für festverzinsliche Wertpapiere bei Brean Capital, in einem Telefongespräch.

Seine Prognose geht davon aus, dass die Preise in diesem Jahr um 6 % bis 10 % steigen werden, was teilweise davon abhängt, wo sich die 30-jährigen Hypothekenzinsen entwickeln.

Welche Rate ist zu hoch?

Wie nach der Krise von 2008 hat die Fed in den vergangenen zwei Jahren ihre Bilanz während der Pandemie mit Staatsanleihen und hypothekenbesicherten Wertpapieren von Agenturen aufgeladen, um den Liquiditätsfluss und die Kreditwürdigkeit aufrechtzuerhalten.

Fed-Chef Jerome Powell hofft nun auf eine „sanfte Landung“, indem er die Zinssätze anhebt und die Finanzierungsbedingungen strafft, um die Inflation einzudämmen, ohne den Arbeitsmarkt zu schädigen oder eine Rezession auszulösen.

Viele an der Wall Street erwarten jetzt, dass die kurzfristigen Zinsen in diesem Jahr möglicherweise viermal steigen werden, von derzeit 0 % auf 0.25 %. Längerfristige Zinsen werden jedoch wahrscheinlich davon abhängen, wie aggressiv die Zentralbank ihre Bestände an Hypothekenanleihen verringert, sagte Buchta, insbesondere da die Fed daran arbeitet, die jährliche Inflation von 2 % im Dezember näher an ihr Ziel von 7 % zu bringen.

„Ich glaube nicht, dass sie die Märkte schockieren wollen“, sagte er und wies darauf hin, dass die Hauspreissteigerung in der Vergangenheit etwa 2 % bis 3 % über der Inflation oder etwa 5 % Wachstum pro Jahr lag. „20 % sind nicht nachhaltig.“

Allerdings bedeutet jede Erhöhung des 100-jährigen Hypothekenzinses um 30 Basispunkte einen Kaufkraftverlust von etwa 13 % für einen Hausbesitzer, der auf eine Finanzierung angewiesen ist, so Schätzungen von Buchta.

Mit anderen Worten, die Erschwinglichkeit, die bereits ein Problem für viele Familien ist, die über den Marktpreis hinausgehen, könnte noch viel schlimmer werden.

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