Für den chinesischen Immobilienmarkt tauchen neue Warnsignale auf

PEKING – Neue Daten zeigen, dass Chinas riesiger Immobiliensektor trotz Anzeichen einer Erholung zu Beginn des Jahres immer noch Schwierigkeiten hat, sich zu erholen.

„Im Gegensatz zum April stiegen die Preise auf dem Immobilienmarkt, aber die Verkäufe gingen zurück“, sagte das in den USA ansässige China Beige Book in seinem am Dienstag veröffentlichten Bericht für Mai. Das geht aus der Umfrage des Forschungsunternehmens unter 1,085 Unternehmen hervor, die vom 18. bis 25. Mai durchgeführt wurde.

„Bei Gewerbeimmobilien schwächten sich sowohl die Preise als auch die Transaktionen stark ab“, heißt es in dem Bericht. „Schlechte Ergebnisse im Baugewerbe und eine geringere Steuertätigkeit führten dazu, dass die Gewinne und die Produktion der Kupferproduzenten im Mai schrumpften.“

Peking hat im letzten Jahr den Druck auf Immobilienentwickler gelockert, nachdem im August 2020 hart gegen deren Verschuldung vorgegangen wurde. Nach Schätzungen von Moody's machen der Immobiliensektor und verwandte Industrien mehr als ein Viertel der chinesischen Wirtschaft aus.

Die Verkäufe neuer Eigenheime stiegen in der Woche bis zum 28. Mai im Vergleich zum Vorjahr um 11.8 %, was einen deutlichen Rückgang gegenüber dem Wachstum von 24.8 % in der Woche zuvor darstellt, betonte Nomuras Chefökonom für China, Ting Lu, am Montag in einem Bericht. Dies basiert auf gleitenden XNUMX-Tage-Durchschnittsdaten von Wind Information.

Das Verkaufsvolumen in beiden Wochen sei niedriger gewesen als im gleichen Zeitraum des Jahres 2019, also vor der Pandemie, heißt es in dem Bericht.

Der größte Teil des Umsatzrückgangs sei auf Chinas größte Städte zurückzuführen, heißt es in dem Bericht. Diese sogenannten Tier-1-Städte sind ein Lichtblick, da die Menschen auf der Suche nach Arbeitsplätzen tendenziell in städtische Zentren ziehen.

Auch Investoren chinesischer Immobilienentwickler werden zunehmend skeptischer gegenüber dem Markt.

Der Markit iBoxx-Index für chinesische Hochzins-Immobilienanleihen ist wieder in die Nähe seines Stands vom November gesunken, als Peking Unterstützung für den Sektor durch einen „16-Punkte-Plan“ ankündigte.

Während dieser Plan „ausschlaggebend dafür war, dieser Krise eine Grenze zu setzen“, zielen die Initiativen nur darauf ab, die Schulden der Entwickler auf Projektebene zu stützen, sagten die Analysten von S&P Global Ratings in einem Bericht vom 22. Mai.

Das bedeute, dass immer noch Ungewissheit darüber bestehe, ob Projektentwickler den Anlegern die Anleihen auf der Ebene der Holdinggesellschaften zurückzahlen könnten, so die Ratingagentur. Sie prüfen, ob die Entwickler durch Immobilienverkäufe genügend Geld erwirtschaften können.

Im April wiesen die Analysten darauf hin, dass die landesweiten Immobilienverkäufe auf 900 Milliarden Yuan (126.87 Milliarden US-Dollar) zurückgingen und damit unter dem Monatsdurchschnitt des letzten Jahres von 1.1 Billionen Yuan lagen.

Für das gesamte Jahr 2023 geht S&P davon aus, dass die Entwicklerverkäufe in China um etwa 3 bis 5 % sinken werden – etwas besser als der zuvor prognostizierte Rückgang von 5 bis 8 %.

Die diesjährigen Prognosen basieren auf der Erwartung, dass die Umsätze in größeren Städten um etwa 3 % steigen, während die Umsätze in kleineren Städten nicht um mehr als 10 % zurückgehen, heißt es in dem Bericht.

Auf dem Zweitwohnungsmarkt hat sich die Geschäftsaktivität „seit April abgekühlt, mit einem Rückgang der Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser, niedrigeren Angebotspreisen und weniger Transaktionen“, sagte Fitch Ratings in einer Pressemitteilung vom Montag.

„Diese Verlangsamung folgt auf eine starke Erholung im ersten Quartal 1, was darauf hindeutet, dass das Vertrauen der Eigenheimkäufer angesichts der unsicheren Wirtschaftsaussichten und der schwachen Beschäftigungsaussichten weiterhin fragil ist.“

Neue Häuser in China werden in der Regel verkauft, bevor die Entwickler mit dem Bau der Wohnungen fertig sind.

„Die Stimmung auf dem Zweitwohnungsmarkt kann allgemein als Barometer für den Immobiliensektor angesehen werden, da Preise und Angebot nicht dem Eingreifen der Regulierungsbehörden unterliegen – anders als auf dem Markt für Neubauimmobilien“, sagten die Fitch-Analysten.

Auch der Verkauf von Zweitwohnungen habe großen Einfluss auf die Preise für neue Häuser, sagten die Analysten. Schätzungen zufolge entfallen mehr als die Hälfte der in Chinas größten Städten verkauften Häuser auf den Markt für Zweitwohnungen.

Die schwache Leistung im Mai ist auf die erhöhte Hoffnung des Marktes auf eine Erholung zurückzuführen.

Eine vierteljährliche Umfrage der People's Bank of China hatte ergeben, dass das Interesse der Einheimischen, in den kommenden Monaten ein Haus zu kaufen, zunimmt – und größere Erwartungen an höhere Immobilienpreise.

Der Immobilienmarkt befinde sich immer noch in einer „Anpassungsphase“, sagte Liu Lijie, Marktanalyst beim Beike Research Institute, in einem von CNBC übersetzten schriftlichen Kommentar am Dienstag.

Die Regierungspolitik müsse die Markterwartungen für eine Erholung des Immobilienmarkts verbessern, sagte Liu und wies darauf hin, dass auch in Großstädten zusätzliche Maßnahmen ergriffen werden könnten, um den Hauskauf anzukurbeln.