Die Cashflows chinesischer Immobilienentwickler sind um mehr als 20 % eingebrochen

PEKING – Die Cashflows chinesischer Immobilienentwickler – ein Zeichen für die Fähigkeit der Unternehmen, sich über Wasser zu halten – sind laut Oxford Economics in diesem Jahr nach einem stetigen Wachstum in den letzten zehn Jahren geschrumpft.

Laut einer Analyse des leitenden Ökonomen des Unternehmens, Tommy Wu, sind die Cashflows der Entwickler bis Juli auf Jahresbasis um 24 % gegenüber dem Vorjahr gesunken.

Das ist seit mindestens 2009 eine starke Verlangsamung des Wachstums in fast jedem Jahr, wie die Daten zeigten. Die Gesamtfinanzierung belief sich im Juli auf annualisierter Basis auf 15.22 Billionen Yuan (2.27 Billionen US-Dollar), gegenüber 20.11 Billionen Yuan im Jahr 2021.

Der Rückgang ist darauf zurückzuführen, dass die Kreditnachfrage in China im Juli die Erwartungen verfehlt hat und die Probleme der Immobilienentwickler anhalten.

Vor etwa zwei Jahren begann Peking, gegen die hohe Abhängigkeit der Entwickler von Schulden für das Wachstum vorzugehen. Vor allem, Evergrande geriet in Verzug Ende letzten Jahres. Andere Entwickler mögen Schimao sind auch in Verzug geraten, trotz scheinbar gesünderer Bilanzen.

Während die Anleger gegenüber chinesischen Immobilienunternehmen vorsichtiger geworden sind, sehen sich Entwickler nun dem Risiko ausgesetzt, eine weitere wichtige Cashflow-Quelle zu verlieren: Vorauszahlungen von Eigenheimkäufern.

Häuser werden in China normalerweise vor Fertigstellung verkauft. Aber seit Ende Juni haben einige Hauskäufer gegen Verzögerungen beim Wohnungsbau protestiert Hypothekenzahlungen stoppen.

„Der Kern des Problems ist, dass Immobilienentwickler nicht genügend Cashflow haben – sei es aufgrund von Schuldendienstkosten, niedrigen Wohnungsverkäufen oder Missbrauch von Geldern – um mit Projekten fortzufahren“, sagte Wu letzte Woche in einem Bericht.

„Die Lösung dieses Problems wird das Vertrauen der Käufer von Eigenheimen in die Bauträger wiederherstellen, was dazu beitragen wird, den Wohnungsverkauf zu unterstützen und wiederum die finanzielle Gesundheit der Bauträger zu verbessern.“

Mehr als 2 Milliarden US-Dollar an ertragsstarken Immobilienentwicklerschulden sind im September fällig – das ist mehr als das Doppelte von August, laut der Analyse von Morgan Stanley vom 10. August.

Etwa ein Viertel der Hauskäufer, die Immobilien vor ihrer Fertigstellung gekauft haben, neigen dazu, ihre Hypothekenzahlungen einzustellen, wenn der Bau ausgesetzt wird, sagte die US-Investmentbank in einem Bericht vom 15. August unter Berufung auf eine proprietäre AlphaWise-Verbraucherumfrage.

Nicht nur Immobilien machen das aus Großteil des Haushaltsvermögens in China, aber Analysten schätzen, dass Immobilien und mit Immobilien verbundene Branchen mehr als ein Viertel des chinesischen BIP ausmachen. Der Immobilieneinbruch hat in diesem Jahr zu einer allgemeinen Verlangsamung des Wirtschaftswachstums beigetragen.

Um das Wachstum zu unterstützen, hat die People's Bank of China die Zinsen gesenkt, darunter eine unerwarteter Schnitt am Montag von 10 Basispunkten auf einige einjährige Zinssätze für Institute, bekannt als mittelfristige Kreditfazilität.

Während die PBOC hoffen könnte, dass die Kürzung einige der Lasten der Hauskäufer verringern und den Entwicklern helfen könnte, Kredite zu erhalten, besteht das Problem nicht nur in der Finanzierung, sagte Bruce Pang, Chefökonom und Forschungsleiter für Greater China bei JLL.

Er wies darauf hin, dass es Entwicklern schwerer gefallen sei, selbst Finanzierung zu erhalten, und dass sie sich mehr auf Vorverkäufe an Hauskäufer verlassen mussten. Aber die Menschen seien beim Kauf neuer Häuser aufgrund ihrer Erwartungen an zukünftige Beschäftigung und Renditen bestehender Anlageprodukte zunehmend vorsichtig, fügte er hinzu.

Trotz mehrerer Berichte über Pläne der Regierung, Bauträger weiter zu finanzieren, muss die Zentralregierung noch offiziell eine breitere Unterstützung für Immobilien ankündigen. Eine Anzeige eines hochrangigen Regierungstreffens im letzten Monat sagte Kommunalverwaltungen sind für die Lieferung fertiger Häuser verantwortlich.

Laut Wus Analyse sind Vorauszahlungen und Einzahlungen unter den drei Hauptquellen der Entwicklerfinanzierung in diesem Jahr am stärksten zurückgegangen, nämlich um 34 %.

Kredite als Finanzierungsquelle gingen um 22 % zurück, während selbst aufgebrachtes Kapital, einschließlich Aktien und Anleihen, um 17 % zurückging, wie die annualisierten Daten zeigten.

Investmentfonds haben sich weitgehend von chinesischen Immobilienentwicklern ferngehalten, wodurch eine potenzielle Finanzierungsquelle reduziert wurde.

„Was besorgniserregend war, war der Mangel an Bereitschaft und Schnelligkeit der führenden Politiker bei der Lösung von Finanzierungsproblemen von Immobilienentwicklern“, sagte Carol Lye, stellvertretende Portfoliomanagerin bei Brandywine Global, in einer E-Mail-Antwort an CNBC.

Lye sagte, die Allokation der Anlageverwaltungsgesellschaft in chinesischen Immobilien sei gering und Brandywine halte „hochwertige Immobilienanleihen, die in Bezug auf die staatliche Unterstützung bevorzugt wurden“.

Einige Investoren haben sich sogar an Unternehmen in anderen Teilen Asiens gewandt.

„Wir haben fast alle unsere Bestände an Wohnimmobilien in China aufgegeben. Es ist eher ein abwartendes Spiel, wenn es darum geht, ein Engagement wiederzuerlangen“, sagte Xin Yan Low, Portfoliomanager für asiatische Immobilienaktien bei Janus Henderson in Singapur. Sie lehnte es ab, einen Zeitrahmen für diese Verkäufe mitzuteilen.

„Es gibt noch viele Alternativen in der Region, insbesondere mit der Wiedereröffnung jetzt, Singapur, Australien, im Grunde zurück zur vollständigen Wiedereröffnung, die Fundamentaldaten sind stark“, sagte sie.

Top-Holdings in ihr mitverwaltet Horizon Asia-Pacific Property Income Fund gehören Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust und Hang Lung Properties.

Das sagte Patrick Ge von Morningstar diesen Monat in einem Bericht einige Fonds haben sich von chinesischen Immobilien abgewandt und sich anderen Hochzinssektoren in Asien zugewandt, wie indische Unternehmen für erneuerbare Energien und indonesische Immobilien.

Insgesamt heißt es in dem Bericht, dass das in chinesische Immobilienfonds investierte Geld innerhalb von sechs Monaten um 59 % zurückgegangen sei.

Aber der Bericht besagt, dass der Investmentriese BlackRock zu den Firmen gehört, die chinesische Immobilienanleihen kaufen – einschließlich derer von Shimao.

Der Vermögensverwalter antwortete nicht auf eine CNBC-Anfrage zur Stellungnahme.

- Michael Bloom von CNBC hat zu diesem Bericht beigetragen.