Arlington, Virginia, verabschiedet wichtige Wohnungsbaureformen, aber es gibt noch mehr zu tun

Vor einigen Tagen hat der Vorstand von Arlington County, Virginia, einstimmig dafür gestimmt, Mehrfamilienhäuser – oft als „Missing Middle“-Wohnungen bezeichnet – in Wohngebieten zuzulassen, die ausschließlich für Einfamilienhäuser vorgesehen waren. Dies ist ein großer Erfolg für die Befürworter von mehr Wohnraum, aber es gibt noch mehr zu tun.

Arlington hat einige der höchsten Immobilienpreise in Virginia. Nach Angaben von Zillow wird ein typisches Haus in Arlington auf 747,335 $ geschätzt, was dem 17^th am höchsten im Bundesland. Und es ist nicht einzigartig unter den Städten in Nord-Virginia (NoVA): Die Metropolregion Washington DC, in der Arlington liegt, hat 28 der 30 teuersten Wohnungsmärkte in Virginia.

Die einzige Möglichkeit, die Wohnungspreise stabil zu halten, besteht darin, genügend Wohnungen zu bauen, um die Nachfrage zu befriedigen, und die einzige Möglichkeit, die Preise zu senken, besteht darin, das Angebot schneller als die Nachfrage zu erweitern. Landnutzungsvorschriften wie Mindestgrundstücksgrößen, Höhenanforderungen und Dichtebeschränkungen, die die Anzahl der Einheiten auf Grundstücken begrenzen – wie dem gerade reformierten Arlington – begrenzen die Menge an neuen Wohnungen, die gebaut werden können. Eine große Anzahl von Forschungsergebnissen zeigt, dass die Beschränkung des Neubaus von Wohnungen durch Landnutzungsvorschriften die Wohnungspreise erhöht.

Die neue Wohnungspolitik von Arlington erlaubt es Grundbesitzern, Doppelhäuser bis hin zu Sechshäusern zu bauen, was bedeutet, dass sie keine besondere Genehmigung der Stadt benötigen. Bisher waren in diesen Zonen nur freistehende Einfamilienhäuser erlaubt. Die neuen politischen Änderungen werden Arlington nicht über Nacht erschwinglicher machen, aber im Laufe der Zeit, wenn sich der aktuelle Wohnungsbestand abnutzt, werden sie zu mehr Wohnmöglichkeiten führen, insbesondere für Familien mit mittlerem und niedrigem Einkommen.

Obwohl die Regeländerungen ein guter erster Schritt sind, gibt es Raum für Verbesserungen. In den ersten fünf Jahren gibt es eine Obergrenze von 58 neuen Gebäuden pro Jahr, und die zulässigen Gebäude sind über die verschiedenen Zonenbezirke der Stadt verteilt. Dies ist nicht ideal, da die Wohnungsnachfrage in einigen Bezirken größer sein kann als in anderen. Strukturen sollten dort gebaut werden, wo die Nachfrage besteht, nicht dort, wo die Regierung sie will.

Die Richtlinie enthält auch Mindestparkanforderungen. Untersuchungen zeigen, dass solche Anforderungen die Wohnkosten erhöhen und oft unnötig sind. Entwickler haben einen Anreiz, die Parkplätze zu bauen, die Käufer und Mieter wollen. Regierungsvorschriften, die mehr Parkplätze als nötig vorschreiben, verschwenden wertvolles Land. Wenn Arlington über einen Mangel an Straßenparkplätzen besorgt ist, kann es die derzeit für solche Parkplätze erhobenen Gebühren ändern, um die Nachfrage an das Angebot anzupassen.

Andere unglückliche Bestimmungen umfassen ein Mandat zur Bereitstellung einer bestimmten Anzahl von schattenspendenden Bäumen für jede Struktur, Beschränkungen für zusätzliche Wohneinheiten (ADUs) und Beschränkungen der maximalen Grundfläche und Höhe, die die finanzielle Durchführbarkeit bestimmter Projekte einschränken können.

In Zukunft sollten die Bürger und politischen Entscheidungsträger von Arlington erwägen, alle Mindestparkplätze abzuschaffen (wie es Buffalo, NY getan hat), den Bau von ADUs zu erleichtern und die Mindestparkplatzgrößen zu verringern (wie es Houston getan hat).

Dennoch könnten Arlingtons Reformen ein Beispiel für landesweite Veränderungen sein. Im vergangenen Jahr hat der Gouverneur von Virginia, Glenn Youngkin, seine Unterstützung für Wohnungsbaureformen bekundet. Youngkin erwähnte zwar wenig Details, aber er erwähnte, dass er Leitplanken dafür aufstellte, wie lokale Regierungen die Zoneneinteilung nutzen könnten. Arlingtons neue Begrenzung der Nutzung von Einfamilienhäusern könnte die Blaupause für eine weitreichendere staatliche Politik sein, die den Wohnungsbau in Städten in ganz Virginia erleichtert. Pro-Wohnbaureformer wie YIMBYs of Northern Virginia und YIMBY Action generieren bereits Unterstützung für Wohnungsreformen in Hampton Roads, Richmond und Charlottesville.

Die Unterstützung der Wohnungsreform ist schwierig. Die Menschen sind natürlich besorgt darüber, wie sich Änderungen auf sie auswirken werden. Sogar unter meinen Freunden und Kollegen, die freie Märkte und die Unantastbarkeit von Eigentumsrechten instinktiv unterstützen, gibt es Bedenken, dass die Zulassung von Sechsfamilienhäusern in ihrer Nachbarschaft sie mehr Lärm, Staus und den vielen Unannehmlichkeiten des Neubaus aussetzen würde.

Obwohl solche Befürchtungen nicht überraschend sind, sind sie kein Grund, den Neubau von Wohnungen einzuschränken. Angenehme Nachbarschaften voller Annehmlichkeiten sollten Menschen aller Einkommensklassen offen stehen. Die einzige Möglichkeit, den Zugang zu den besten Städten und Vierteln Virginias zu verbessern, besteht darin, mehr Wohnungen zu bauen. Arlingtons jüngste Reformen zeigen, dass es neue Nachbarn willkommen heißen und nicht ablehnen möchte. Der Rest von Virginia sollte seinem Beispiel folgen.