USA: Eine neue Immobilienblase bahnt sich an

Das nützlichste Merkmal des Wohnungsmarktes ist, dass es sich um eine ausgezeichnetes Thermometer für die Wirtschaft des Landes. Es antizipiert, was sein wird, und wenn der betroffene Markt der amerikanische Markt ist, der 25 % der Wirtschaft des Planeten ausmacht, ist eine Ansteckung nach Europa nur eine Frage der Zeit.

USA: Eine weitere Immobilienblase ähnlich wie 2008?

Hatte der US-Immobilienmarkt 2008 bereits eine sehr wichtige Volumenblase erlebt, zeigt sich heute im Vergleich dazu ein völlig anderes Bild, das die beiden Ereignisse überhaupt nicht vergleichbar macht.

Die erste Blase wurde auch Subprime-Hypothekenblase genannt, wobei dieser Name verwendet wurde, um diejenigen Hypotheken zu identifizieren, die nicht zu einer erstklassigen Bonität passten.

Zu dieser Zeit nahm eine große Mehrheit der Amerikaner aufgrund des einfachen Zugangs zu Krediten Schulden für den Kauf eines oder mehrerer Häuser auf, bis es immer schwieriger wurde, Kredite zu erhalten und die Fähigkeit zur Rückzahlung weniger Leistung zu erbringen Hypotheken „explodierten“, die Wirtschaft stürzte in eine Rezession.

Der Schaden, der durch diese Kette von Ereignissen verursacht wurde, wurde erst vor zwei Jahren, im Jahr 2020, durch ein bemerkenswertes Wachstum des Immobilienwerts in Zahlen wettgemacht. 13% im Vergleich zum Vorjahr, weit über dem 20-Jahres-Durchschnitt von 2 % und sogar über dem 10-Jahres-Durchschnitt von etwa 5 %.

In diesem Zusammenhang verzeichnete der National Shiller Price Index (Preistrends in Prozent des Immobilienmarktes) im Jahr 2021 einen Anstieg des Werts von Häusern, der einen Wert von a erreichte Tief von 50,000 $.

Wenn wir Florida außer Acht lassen, das wegen seiner sehr erschwinglichen Besteuerung möglicherweise Daten gedopt hat, ist der Rest des US-Immobilienmarktes in den letzten drei Jahren trotz einer Pandemie enorm gewachsen. Krieg in der Ukraine das hat alle wegen der Ressourcen und des Bärenmarktes (der seit mehr als einem Jahr schwebt) berührt.

Es war nicht ungewöhnlich, letztes Jahr in den Vereinigten Staaten Warteschlangen bei Tagen der offenen Tür zu sehen, um Häuser aller Größen und Preise zu kaufen, aber jetzt haben sich die Dinge definitiv geändert. US-Familien haben immer weniger Mittel, die sie ausgeben können, und diejenigen, die sie nicht unmittelbar benötigen, geben entweder den Kauf von Häusern auf oder suchen alternativ eine bequeme Unterkunft.

Das hat einige Auswirkungen: auf der einen Seite gibt es weniger Menschen, die vielleicht trotz Notstand ein Eigenheim kaufen können und wollen, daher der drastische Rückgang der Baufinanzierungsanträge, auf der anderen Seite leidet die ganze Branche, mehr wackelige Jobs, weniger Nachfrage nach Küchen und Wohnzimmern, weniger Elektriker, Tischler und Umzugsjobs, und so leidet die amerikanische Wirtschaft unter einer starken Kontraktion.

Datenanalyse und Gesundheit des US-Immobilienmarktes

Die Nachfrage nach Wohnungsbaudarlehen, sowohl für Erst- als auch für Zweitwohnungen, befindet sich auf einem 22-Jahres-Tiefststand, und dies trotz der Tatsache, dass sich der Markt sehr langsam bewegt.

Der Wohnungsmarkt erwartet die kommende Krise stark, aber er ist auch sehr langsam, er hat nicht die gleiche Reaktionszeit wie der Aktienmarkt, der oft abrupt ist, zuerst bleibt der Preis der Häuser stehen, dann verschwinden die Käufer und schließlich der Preis korrigiert (in diesem Jahr -8%) mit allem, was folgt.

Das Raten-zu-Einkommen-Verhältnis ist am wichtigsten, und die Amerikaner sind es gewohnt, an die Erschwinglichkeit der Raten zu denken. Für die gleiche Rate kann sich ein US-Bürger heute ein Haus leisten 118,000 $ weniger als 2020, wenn wir reden $500,000 Häuser. Dies ist in einer Phase, in der die Zinssätze eng mit der Rate verbunden sind 6% aber es ist nicht sicher, ob diese wieder steigen und die Spreads ausweiten können.

Dieser Zinssatz von 6 % ist stark mit der Zinserhöhung der US-Zentralbank verbunden, und sie befinden sich auf diesem Niveau mit einem Gesamtpreiserhöhung von 225 Basispunkten, aber die Federal Reserve hat bereits erklärt, dass es dieses Jahr nicht nur mindestens eine weitere Zinserhöhung geben wird, sondern dass die Erhöhungen im nächsten Jahr fortgesetzt werden, bis die Inflation etwa 3 % erreicht. 

Je mehr Zinsen steigen, desto teurer sind Hypotheken im Vergleich zu Anfang des Jahres, als Hypotheken in den USA bei 3 % lagen. Heute, nach drei Quartalen, liegen sie bei 6.25 % und das Wachstum zeigt kein Ende.

Eine sehr interessante Tatsache in dieser Spirale aus Schwierigkeiten beim Zugang zu Krediten und fallenden Immobilienpreisen ist der Prozentsatz der Suchanfragen nach dem Ausdruck „Wie verkaufe ich jetzt mein Haus“ bei Google, der einen außergewöhnlichen Wert verzeichnete + 2750% allein im August dieses Jahres.

Wenn wir ins Detail gehen, können wir sehen, dass die am stärksten betroffene Preisspanne Immobilien zwischen 500,000 und 800,000 US-Dollar und solche unter 200,000 US-Dollar sein werden, obwohl diejenigen in den letzteren Bereichen vorerst einen wichtigen Fallschirm genießen, wie z emotionale Komponente und daher sind Käufer bereit, Steigerungen in Kauf zu nehmen, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen, aber wie lange diese „Geduld“ angesichts anhaltender Steigerungen anhält, ist unbekannt.

Das Monatliche Versorgung mit neuen Häusern, das ist das Verhältnis von zum Verkauf stehenden neu gebauten Häusern zu nicht verkauften Häusern stark rückläufig, ein Signal dafür, dass unverkaufte Immobilien immer häufiger werden.

Der US-Immobilienmarkt in der Vergangenheit

Im Vergleich zum Jahr 2000, als es wenig Angebot gab und die Immobilienpreise sich ziemlich gut gehalten hatten, gibt es heute viele Häuser und die Preise sind stark rückläufig, dies kombiniert mit der Tatsache, dass die Geburtenraten sogar bei Latinos und Afroamerikanern sinken Bevölkerungen (die historisch gesehen höhere Geburtenraten aufweisen) und dass die pandemischen und postpandemischen Anreize zum Kauf von Immobilien allmählich enden, den perfekten Sturm des Wohnungssektors in den Staaten hervorrufen.

Die einzige sehr positive Anmerkung ist die Tatsache, dass die Haushalte im Vergleich zu den Subprime-Hypothek Krise von 2008 sind viel solider, aber trotzdem war es im vergangenen Jahr möglich, zu kaufen 60 % der Immobilien auf dem heutigen Markt mit dem durchschnittlichen Vermögen amerikanischer Haushalte ist dieser Prozentsatz auf 45 % gesunken (ein Rückgang von 15 % in nur drei Vierteln).

Die Ansteckungswirkung der Wohnungsverkaufskrise ist nur eine Frage der Zeit. Europa und insbesondere Italien können mit einigen der höchsten Haushaltsersparnisse weltweit rechnen, was ein guter mildernder Faktor ist; Dazu müssen wir die strategische Lage und den starken Einfluss von Tourismus und Essen und Wein hinzufügen, der den Wert von Häusern erhöht. Auf der anderen Seite gibt es jedoch Bedenken hinsichtlich der Staatsverschuldung, die das Land in Zahlungsverzug bringen könnte, und des bevorstehenden Krieges in der Ukraine mit der allgegenwärtigen Gefahr, dass er sich in einen nuklearen und globalen Krieg verwandeln wird.