(Bloomberg) – Für jede Regierung wäre die Umgestaltung eines landesweiten Wohnimmobilienmarktes unter den besten Umständen riskant. Der chinesische Präsident Xi Jinping versucht es zu einer Zeit, in der sich die Wirtschaft verlangsamt, Omicron mit seiner Null-Covid-Politik droht und die Beziehungen zur Außenwelt zunehmend angespannt sind.
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Da diese gefährliche Kombination einen wachsenden Tribut an den chinesischen Finanzmärkten fordert, taucht immer wieder die Frage auf: Was ist Xis Endziel?
Angesichts der Undurchsichtigkeit der Kommunistischen Partei und ihrer Vergangenheit, bei Eigentumsreformen Rückschritte zu machen, ist es unmöglich, eine sichere Antwort darauf zu geben. Aber China-Beobachter haben damit begonnen, eine wahrscheinliche Zukunft für den Immobilienmarkt zu skizzieren, die ganz anders aussieht als die mehr als zwei Jahrzehnte andauernde Phase, in der das Wirtschaftswachstum, das Vermögen der Privathaushalte und die Staatseinnahmen enorm anstiegen.
Kurz gesagt, die Tage der rasanten Preissteigerungen bei Eigenheimen und der schuldengetriebenen Baubooms milliardenschwerer Immobilienmagnaten werden bald vorbei sein. Sie werden durch einen viel biedereren Markt ersetzt, auf dem die Behörden schnell gegen Spekulationswahnsinn vorgehen und die Entwicklung von staatlich geführten Unternehmen dominiert wird, die versorgungsähnliche Erträge erwirtschaften.
„Wenn wir das vergangene Jahrzehnt als goldenes Zeitalter für die Immobilienbranche bezeichnen, ist sie jetzt im Zeitalter des Rosts gefangen“, sagte Li Kai, Gründungspartner des in Peking ansässigen Anleihenfonds Shengao Investment, der auf notleidende Schulden spezialisiert ist.
Dieser Übergang dürfte besonders schmerzhaft für private Entwickler wie die China Evergrande Group sein, die internationalen Aktien- und Kreditinvestoren bereits Verluste in Milliardenhöhe beschert haben. Gleichzeitig könnte es einen großen Beitrag zur Verwirklichung von zwei von Xis wichtigsten Zielen leisten: einem stabileren chinesischen Finanzsystem und einer geringeren Kluft zwischen Arm und Reich im Land.
Xis Herausforderung besteht darin, die Transformation durchzuziehen, ohne am Vorabend eines Führungskonflikts, von dem allgemein erwartet wird, dass er seine Herrschaft auf Lebenszeit zementieren wird, eine Krise auszulösen.
Während nur wenige Analysten eine bevorstehende Finanzkrise vorhersagen, nehmen die Risiken auf dem Immobilienmarkt zu. Schwächere Immobilienunternehmen stehen unter immensem Stress, da sie von einer doppelten Belastung aus sündhaft hohen Kreditkosten und rückläufigen Umsätzen betroffen sind. Entwickler mit niedrigerem Rating, darunter Evergrande, sind bereits in Rekordhöhe mit ihren Dollarschulden in Zahlungsverzug geraten, und die Ansteckung breitet sich auf stärkere Unternehmen aus. Aktien und Anleihen von Country Garden Holdings Co., Chinas umsatzstärkstem Projektentwickler, sanken am Donnerstag, nachdem berichtet wurde, dass das Unternehmen Schwierigkeiten hatte, Nachfrage für eine neue Wandelanleihe zu finden.
Es gibt viele Gründe, warum China seinen Immobilienmarkt neu gestalten muss. Der Sektor ist von spekulativen Käufen geprägt und überschuldet, was in einem Abschwung ein Risiko für das Finanzsystem darstellt. Die Wohnungspreise belasten Chinas bereits schrumpfende Familien. Die durchschnittlichen Kosten für den Kauf einer Wohnung in Shenzhen betrugen im Jahr 44 etwa das 2020-fache des durchschnittlichen Jahresgehalts der Einheimischen. Dies verschärft die Ungleichheit, da wohlhabende Vermieter Immobilien horten. Millionen Häuser stehen leer und einige Bauprojekte schädigen die Umwelt.
Die Branche hat einen übergroßen Einfluss auf die Wirtschaft. Wenn man verwandte Sektoren wie Bau- und Immobiliendienstleistungen mit einbezieht, machen Immobilien Schätzungen zufolge mehr als ein Viertel der chinesischen Wirtschaftsleistung aus. Mehr als 70 % des städtischen Reichtums Chinas sind in Wohnimmobilien gespeichert.
„Der Immobilienmarkt ist ein Symptom der zugrunde liegenden Probleme der chinesischen Wirtschaft“, sagte Craig Botham, Chefökonom für China bei Pantheon Macroeconomics. „Seit Jahrzehnten ist es die einfache Lösung der Wahl, um kommunale Einnahmen zu generieren, das Wirtschaftswachstum anzukurbeln und Haushalten einen Ort zu bieten, an dem sie ihr Geld anlegen und es wachsen sehen können.“
Die Lösung liegt, wie es im China von Xi zunehmend der Fall ist, in einer strengeren Kontrolle durch den Staat.
In Guangdong – der Heimat von Evergrande – ermöglichen lokale Beamte laut einem Cailian-Bericht Treffen zwischen in Schwierigkeiten geratenen Entwicklern und Staatsunternehmen. Die Kreditaufnahme großer Immobilienfirmen zur Finanzierung von Fusionen und Übernahmen wird nicht auf Kennzahlen zur Schuldenbegrenzung angerechnet, sagten mit der Angelegenheit vertraute Personen letzte Woche gegenüber Bloomberg.
„Die Regierung möchte die Konsolidierung im Wohnungssektor fördern – größere und oft staatliche Entwickler werden wahrscheinlich die schwächeren Akteure übernehmen“, sagte Gabriel Wildau, Senior Vice President der globalen Wirtschaftsberatungsfirma Teneo. „Sie wollen die Eigentumssucht der Wirtschaft durchbrechen.“
Die chinesischen Behörden haben schon früher auf einen Überschuss auf dem Immobilienmarkt abzielt, aber die Bedeutung des Sektors für die Wirtschaft führte dazu, dass solche Initiativen versiegten, als die Wachstumsziele gefährdet waren. Peking versucht, die Abhängigkeit von Immobilien zu verringern, indem es Investitionen in High-Tech- und saubere Energiebranchen fördert – Teil von Xis Plänen, das Wachstum nachhaltiger und qualitativ hochwertiger zu gestalten. Doch ein solcher Prozess wird Zeit und Geduld erfordern.
„Der Übergang wird langwierig und schmerzhaft sein, und wir sind uns nicht ganz sicher, ob die Spitze stark genug ist, den mühsamen Prozess durchzuhalten“, sagte Hao Hong, Chefstratege bei Bocom International Holdings Co.
Die Entschlossenheit der Beamten wird auf die Probe gestellt. Der Immobilienabschwung in China beschleunigt sich und löst sogar eine Warnung der Federal Reserve aus. In Städten im ganzen Land hat sich der Rückgang der Preise für Neubauimmobilien seit September, als die Preise zum ersten Mal seit sechs Jahren fielen, jeden Monat verschärft. Die Hausverkäufe sinken weiter. Die Daten vom Montag könnten zeigen, dass die Immobilieninvestitionen im vergangenen Jahr nur um 5.2 % gestiegen sind, sagen Ökonomen voraus, das langsamste Wachstum seit 2015.
Chinesische Entwickler greifen auf Anleihen-Swaps, Zahlungsverzögerungen, Aktienverkäufe und andere verzweifelte Maßnahmen zurück, um ihre Schulden zurückzuzahlen. Mindestens acht der Firmen sind seit Oktober mit der Zahlung von Dollaranleihen in Verzug geraten. Dazu gehört auch Evergrande, dessen Krise den Kreditgeber China Minsheng Banking Corp., die Bankaktie mit der schlechtesten Performance der Welt, in den Bann gezogen hat. Ein Index für Immobilienaktien fiel im vergangenen Jahr um 34 %, den schlimmsten seit der globalen Finanzkrise im Jahr 2008.
Laut Eswar Prasad, der einst das China-Team des Internationalen Währungsfonds leitete und jetzt an der Cornell University arbeitet, seien die Behörden bereit, die Risiken für das Wirtschaftswachstum und die Finanzstabilität in Kauf zu nehmen.
„Peking scheint zu dem Schluss gekommen zu sein, dass es sich hierbei wahrscheinlich um vorübergehende Kosten handelt, die nicht länger vermieden werden können, um künftige Turbulenzen auf den Finanzmärkten und noch mehr Ungleichgewichte auf den Immobilienmärkten zu begrenzen“, sagte Prasad.
Diese Kosten steigen. Die Aktien von Immobilienfirmen fielen am Donnerstag um 4.3 %, so stark wie seit vier Monaten nicht mehr, und werden nur noch mit 30 % ihres ausgewiesenen Vermögens bewertet. Das sind die günstigsten Daten aus dem Jahr 2005. „Nur wenige Überlebende“ werden in Zukunft gut abschneiden, schrieben Aktienanalysten von Citigroup Inc. kürzlich in einer Mitteilung.
Der Absturz auf Chinas Markt für hochverzinsliche Dollar-Anleihen beschleunigt sich, ausgelöst durch Unternehmen, die früher als finanziell solider galten als Evergrande – wie Shimao Group Holdings Ltd. und Sunac China Holdings Ltd. Noch besorgniserregender ist, dass er sich auf höher bewertete Emittenten wie Country Garden ausweitet. Die Aktien des Entwicklers stürzten am Donnerstag um fast 8 % ab, während die 2025 fällige Dollaranleihe um 4.8 Cent auf 74.4 Cent fiel und damit den größten Rückgang seit dem 1. November erwartete.
Wie auch immer Pekings Kampagne zur Entschuldung des Immobilienmarkts aussehen mag, es ist klar, dass die Ära, die Immobilienmogule und Hausbesitzer gleichermaßen bereichert hat, vorbei ist. Wenn es der Kommunistischen Partei gelingt, ihren Kurs beizubehalten und einer Finanzkrise zu entgehen, erwartet sie eine trübere, stabilere Zukunft.
„Das goldene Zeitalter boomender Immobilienpreise und steigender Einnahmen für Entwickler ist wahrscheinlich vorbei“, sagte Gary Ng, leitender Ökonom bei Natixis SA. „Die Immobilienpreise werden in Zukunft nur in einer streng kontrollierten Zone steigen, was bedeutet, dass Wohnungen zunehmend wie Versorgungseinrichtungen aussehen werden.“
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Quelle: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html