Selbst wenn der Vorsitzende der US-Notenbank, Jerome Powell, und seine Kollegen bald aufhören würden, die Leitzinsen zu erhöhen, würde der Zinssatz für 30-jährige feste Hypotheken immer noch auf 10 % steigen, so Christopher Whalen, Vorsitzender von Whalen Global Advisors.
Das liegt daran, dass das rasante Tempo der Zinserhöhungen der Fed im Jahr 2022 einige Zeit braucht, um wieder in die Hypothekenzinsen einzudringen, insbesondere bei der Fed-Fonds-Zinssatz springt bereits auf eine Spanne von 3 % bis 3.25 % Ende September, von fast null ein Jahr zuvor.
„Die Kreditgeber passen ihre Zinssätze nur langsam an“, sagte Whalen gegenüber MarketWatch. „Sie sind es nicht gewohnt, dass sich die Zinssätze so schnell bewegen, und würden die Zinssätze normalerweise nur einmal im Monat oder einmal alle zwei Monate ändern.“
Kreditnehmer zahlen eine Prämie über den risikofreien Treasury-Zinsen für Hypotheken, um Ausfallrisiken auszugleichen. Der 30-jährige Treasury-Zinssatz
TMUBMUSD30Y,
stieg laut Dow Jones Market Data am Donnerstag auf 4.213 %, den höchsten Wert seit 2011.
Freddie Mac sagte am Donnerstag den 30-jährigen Hypothekenzins lag im Durchschnitt bei 6.94 % letzte wöchentliche Umfrage, ein 20-Jahres-Hoch, das die Nachfrage nach neuen Wohnungsbaudarlehen stark eingeschränkt hat.
Da die US-Inflation jedoch keine Anzeichen eines deutlichen Rückzugs von einem 40-Jahreshoch zeigt, sind die Erwartungen hoch, dass die Fed ihren Leitzins bei ihrer Sitzung im November um weitere 75 Basispunkte und möglicherweise noch einmal um denselben Betrag im Dezember erhöhen wird , laut dem CME FedWatch-Tool.
Die CME Quoten am Donnerstag favorisierte einen Fed-Funds-Zinssatz von 4.75 % bis 5 % Februar starten.
„Es gibt einen Verzögerungseffekt bei Hypotheken“, sagte Whalen und fügte hinzu, dass selbst wenn die Zentralbanker nach ihrer Sitzung im Dezember beschließen würden, bei weiteren Zinserhöhungen eine Pause einzulegen, der 30-jährige Hypothekenzins immer noch „bis Februar leicht 10 % erreichen würde“.
Whalen, ein Investmentbanker, Autor und Spezialist für Bankwesen und Hypothekenfinanzierung, forderte die US-Börsenaufsicht SEC im Jahr 2008 auf, komplexe und undurchsichtige Derivate zu verschieben „Zurück ans Tageslicht“, nachdem Banken und Investoren Verluste in Höhe von Hunderten von Milliarden Dollar im Zusammenhang mit strukturierten Schuldtiteln, einschließlich Subprime-Hypothekenengagements, gesehen hatten. Er hat auch gesorgt Zeugnis des Kongresses in 2009 über systemische Risiken der Bankenbranche.
Jetzt sieht Whalen eine weitere große Markterschütterung im Hypothekenbankgeschäft bevorstehen, da die Rentabilität weiter sinkt (siehe Grafik) und der Immobilienmarkt ins Stocken gerät.
Die Gewinne der Hypothekenbanken sind im Minus, auch wenn die Zinsen weiter steigen
Whalen Global Advisors
Wichtig ist, dass Whalen auch das Potenzial sieht, dass die Immobilienpreise alle ihre Pandemiegewinne zurückgeben, wenn die Zinsen das ganze Jahr 2023 über hoch bleiben.
Das ist ein größerer Anruf als Schätzungen für eine Korrektur von 10 % bis 15 % bei den Eigenheimpreisen von Preisen, die während der Pandemie landesweit um 45 % gestiegen sind.
Aber Whalen wies auf spekulative Eigenheimumtauschvolumina hin, die fast 150 Milliarden US-Dollar oder 10 % der gesamten Eigenheimverkäufe im Jahr 2022 erreichten, und die kalte Decke zweistelliger Hypothekenzinsen als Katalysatoren für einen stärkeren Rückgang der Eigenheimpreise.
Die Ökonomen von Mizuho Securities haben am Donnerstag in einer Kundenmitteilung die durchschnittlichen Verkaufspreise für Eigenheime mit einem Rückgang von 2.5 % gegenüber ihrem Höchststand angegeben und den Immobilienmarkt als „sich verschlechternd“ bezeichnet, aber angesichts des starken Anstiegs der Hypothekenzinsen größtenteils den Erwartungen entsprechend.
Hypothekendarlehenszinsen können direkt auf den MBS-Markt (Mortgage Backed Securities) zurückgeführt werden, bei denen es sich um Anleihen handelt, die an der Wall Street gehandelt werden, meist mit staatlicher Unterstützung, die den Großteil des fast 13 Billionen US-Dollar schweren US-Hypothekenschuldenmarktes finanzieren.
Der Wettlauf der Fed um Zinserhöhungen hat die Finanzmärkte erschüttert, Aktien gesunken und zu einem starken Rückgang der Emission von Hypothekenanleihen in diesem Jahr geführt, während sie gleichzeitig die Kreditaufnahme für Unternehmen, Kommunen und Haushalte im Rahmen ihrer Inflationsbekämpfung verteuert hat.
„Es wird Monate dauern, bis wir den Anleihemarkt und den Kreditmarkt synchronisieren, damit die Leute wieder Geld verdienen können“, sagte Whalen.
Die Aktien schlossen am Donnerstag den zweiten Tag in Folge niedriger und verließen den S&P 500-Index
SPX,
Rabatt von 23 % auf das Jahr bei 3,665.78 und dem Zinssatz für 10-jährige Staatsanleihen
TMUBMUSD10Y,
bei 4.225 %, dem höchsten Stand seit Juni 2018.
Quelle: https://www.marketwatch.com/story/why-the-housing-market-should-brace-for-two-digit-mortgage-rates-in-2023-11666302773?siteid=yhoof2&yptr=yahoo