Warum Blasen auf dem Immobilienmarkt platzen

Anders als an der Börse, wo die Leute das Risiko verstehen und akzeptieren, dass die Preise von Zeit zu Zeit – manchmal stark – fallen können, glauben viele Leute, die ein Haus kaufen, nicht wirklich, dass der Wert ihres Hauses jemals so stark sinken wird.

In der Tat war der Immobilienmarkt im Vergleich zu anderen Anlageklassen historisch nicht von Preisblasen betroffen. Dies könnte zum Teil auf die hohen Transaktionskosten im Zusammenhang mit dem Kauf eines Eigenheims zurückzuführen sein, ganz zu schweigen von den Kosten für den Besitz und die Instandhaltung eines Eigenheims, die alle spekulatives Verhalten abschrecken. Allerdings erleben die Immobilienmärkte manchmal Phasen irrationalen Überschwangs und sehen, dass die Preise schnell steigen, bevor sie wieder in die Linie fallen.

In diesem Artikel diskutieren wir die Ursachen von Immobilienpreisblasen, die Auslöser, die Immobilienblasen zum Platzen bringen, und warum Hauskäufer bei kritischen Immobilienentscheidungen auf langfristige Durchschnittswerte achten sollten.

Was ist eine Immobilienblase?

Bevor auf die Ursachen von Immobilienblasen eingegangen wird und was sie zum Platzen bringt, ist es wichtig, eine Immobilienblase an sich zu verstehen. Diese beginnen in der Regel mit einem Anstieg der Wohnungsnachfrage trotz begrenzter Lagerbestände.

Die Nachfrage steigt weiter, wenn Spekulanten in den Markt eintreten, wodurch die Blase größer wird, wenn sie Anlageimmobilien und Fixer-Upper-Flips ergattern. Bei begrenztem Angebot und so viel neuer Nachfrage steigen die Preise natürlich.

Immobilienblasen haben direkte Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft, aber auch auf Eigenheimbesitzer und ihre persönlichen Finanzen. Die Auswirkungen, die eine Blase auf die Wirtschaft haben kann (z. B. auf Zinssätze, Kreditvergabestandards und Verbriefungspraktiken), können Menschen dazu zwingen, Wege zu finden, um mit ihren Hypothekenzahlungen Schritt zu halten, wenn sich die Zeiten plötzlich ändern und schwierig werden. Manche müssen vielleicht sogar tiefer in die Tasche greifen und verwenden Spar- und Rentenfonds, nur um ihre Häuser zu erhalten. Andere werden bankrott gehen und abschotten.

Jede Blase ist normalerweise nur ein vorübergehendes Ereignis. Obwohl Blasen an den Aktienmärkten häufiger auftreten können, können Immobilienblasen laut Internationalem Währungsfonds (IWF) viel länger andauern und mehrere Jahre andauern.

Ursachen von Immobilienmarktblasen

Der Wohnungspreis wird wie der Preis jeder Ware oder Dienstleistung auf einem freien Markt durch das Gesetz von Angebot und Nachfrage bestimmt. Wenn die Nachfrage steigt oder das Angebot sinkt, steigen die Preise. In Ermangelung einer Naturkatastrophe, die das unmittelbare Angebot an Eigenheimen verringern kann, steigen die Preise, wenn die Nachfrage die Angebotstrends übersteigt. Auch das Wohnungsangebot kann schleppend auf steigende Nachfrage reagieren, weil der Bau oder die Sanierung eines Hauses lange dauert und in hochentwickelten Gegenden einfach kein Bauland mehr vorhanden ist. Kommt es also zu einem plötzlichen oder anhaltenden Anstieg der Nachfrage, werden die Preise mit Sicherheit steigen.

Nachdem festgestellt wurde, dass ein überdurchschnittlicher Anstieg der Wohnimmobilienpreise zunächst von einem Nachfrageschock getrieben wird, müssen wir uns fragen, was die Ursachen für diesen Nachfrageanstieg sind. Es gibt mehrere Möglichkeiten:

• Ein Anstieg der allgemeinen Wirtschaftstätigkeit und ein steigender Wohlstand, der den Verbrauchern mehr verfügbares Einkommen einbringt und das Wohneigentum fördert
• Eine Zunahme der Bevölkerung oder des demografischen Teils der Bevölkerung, die in den Wohnungsmarkt eintreten
• Ein niedriges, allgemeines Zinsniveau, insbesondere kurzfristige Zinsen, das das Eigenheim erschwinglicher macht
• Innovative oder neue Hypothekenprodukte mit niedrigen monatlichen Anfangszahlungen, die Häuser für neue demografische Segmente erschwinglicher machen
• Einfacher Zugang zu Krediten – oft mit niedrigeren Underwriting-Standards –, der auch mehr Käufer auf den Markt bringt
• Hochverzinsliche strukturierte Mortgage-Back-Securities (MBS), wie von Wall Street-Investoren gefordert, die Kreditnehmern mehr Hypothekenkredite zur Verfügung stellen
• Potenzielle Fehlbewertung von Risiken durch Hypothekengeber und Hypothekenanleger, die die Verfügbarkeit von Krediten für Kreditnehmer erweitern
• Die kurzfristige Beziehung zwischen einem Hypothekenmakler und einem Kreditnehmer, bei der Kreditnehmer manchmal ermutigt werden, übermäßige Risiken einzugehen
• Mangelnde Finanzkompetenz und übermäßige Risikobereitschaft von Hypothekenkreditnehmern.
• Spekulatives und riskantes Verhalten von Eigenheimkäufern und Immobilieninvestoren, das durch unrealistische und nicht nachhaltige Schätzungen der Eigenheimpreissteigerung angeheizt wird.
• Eine Zunahme des Home Flippings.

Jede dieser Variablen kann miteinander kombiniert werden, um eine Immobilienmarktblase zu verursachen. Tatsächlich tendieren diese Faktoren dazu, sich gegenseitig zu beeinflussen. Eine detaillierte Erörterung jedes einzelnen würde den Rahmen dieses Artikels sprengen. Wir weisen lediglich darauf hin, dass im Allgemeinen, wie bei allen Blasen, ein Anstieg der Aktivität und der Preise übermäßiger Risikobereitschaft und spekulativem Verhalten aller Marktteilnehmer – Käufer, Kreditnehmer, Kreditgeber, Bauherren und Investoren – vorausgeht.

Kräfte, die die Blase platzen lassen

Die Blase platzt schließlich, wenn übermäßige Risikobereitschaft das gesamte Immobiliensystem durchdringt und die Preise nicht mehr annähernd den Fundamentaldaten entsprechen. Dies wird geschehen, während das Wohnungsangebot als Reaktion auf die vorherige Nachfragespitze noch zunimmt. Mit anderen Worten, die Nachfrage sinkt, während das Angebot weiter steigt, was zu einem starken Preisverfall führt, da niemand mehr für noch mehr Wohnungen und noch höhere Preise bezahlen muss.

Ausgelöst wird diese systemweite Risikorealisierung durch Verluste von Eigenheimbesitzern, Hypothekengebern, Hypothekeninvestoren und Immobilieninvestoren. Diese Erkenntnisse können durch eine Reihe von Dingen ausgelöst werden:

• Eine Erhöhung der Zinssätze, die das Wohneigentum für einige Käufer unerreichbar macht und in einigen Fällen das Eigenheim, das eine Person derzeit besitzt, unerschwinglich macht. Dies führt oft zu Zahlungsausfällen und Zwangsvollstreckungen, die schließlich das aktuelle Angebot auf dem Markt erhöhen.
• Ein Abschwung der allgemeinen Wirtschaftstätigkeit, der zu einem geringeren verfügbaren Einkommen, zum Verlust von Arbeitsplätzen oder zu weniger verfügbaren Arbeitsplätzen führt, was die Nachfrage nach Wohnraum verringert. Eine Rezession ist besonders gefährlich.
• Die Nachfrage ist erschöpft, wodurch Angebot und Nachfrage ins Gleichgewicht gebracht werden und der schnelle Anstieg der Eigenheimpreise verlangsamt wird, auf den einige Eigenheimbesitzer, insbesondere Spekulanten, zählen, um ihre Käufe erschwinglich oder rentabel zu machen. Wenn die schnelle Preissteigerung stagniert, können diejenigen, die sich darauf verlassen, dass sie sich ihr Eigenheim leisten, ihr Eigenheim verlieren, was zu mehr Angebot auf dem Markt führt.

Die Quintessenz ist, dass wenn die Verluste zunehmen, die Kreditstandards verschärft werden, einfache Hypothekenkredite nicht mehr verfügbar sind, die Nachfrage sinkt, das Angebot steigt, Spekulanten den Markt verlassen und die Preise fallen.

Der Crash auf dem Wohnungsmarkt 2007-08

Mitte der 2000er Jahre erlebte die US-Wirtschaft eine weit verbreitete Immobilienblase, die sich direkt auf die Große Rezession auswirkte. Nach der Dotcom-Blase begannen die Immobilienwerte zu steigen, was zu einem Anstieg des Eigenheimbesitzes bei spekulativen Käufern, Investoren und anderen Verbrauchern führte. Niedrige Zinsen, gelockerte Kreditvergabestandards bis hin zu extrem niedrigen Anzahlungsanforderungen ermöglichten es Menschen, die sonst nie ein Eigenheim hätten erwerben können, Eigenheimbesitzer zu werden. Dies trieb die Eigenheimpreise noch weiter in die Höhe.

Aber viele spekulative Anleger hörten auf zu kaufen, weil das Risiko zu hoch wurde und andere Käufer aus dem Markt ausstiegen. Tatsächlich stellte sich heraus, dass viele Subprime-Kreditnehmer ihre monatlichen Hypotheken nicht mehr bezahlen konnten, als sich die Wirtschaft verschlechterte. Dies wiederum führte zu fallenden Preisen. Hypothekenbesicherte Wertpapiere wurden in großen Mengen verkauft, während Hypothekenausfälle und Zwangsvollstreckungen auf ein noch nie dagewesenes Niveau stiegen.

Mean Reversion

Allzu oft machen Hausbesitzer den schädlichen Fehler, anzunehmen, dass sich die jüngste Preisentwicklung in der Zukunft fortsetzen wird, ohne zuerst die langfristigen Preissteigerungsraten und das Potenzial für eine Mean-Reversion zu berücksichtigen.

Die Gesetze der Physik besagen, dass, wenn ein Objekt – das eine größere Dichte als Luft hat – nach oben geschleudert wird, es schließlich zur Erde zurückkehrt, weil die Schwerkraft auf es einwirkt. In ähnlicher Weise besagen die Finanzgesetze, dass Märkte, die Phasen rascher Preissteigerungen oder -verluste durchmachen, mit der Zeit zu einem Preispunkt zurückkehren werden, der sie mit ihren langfristigen durchschnittlichen Aufwertungsraten in Einklang bringt. Dies wird als Reversion zum Mittelwert bezeichnet.

Auch die Preise auf dem Wohnungsmarkt folgen dieser Tendenz zur Mean-Reversion. Nach Phasen rascher Preissteigerungen oder in manchen Fällen auch Abwertungen kehren sie zu den Werten zurück, die ihre langfristigen durchschnittlichen Wertsteigerungsraten vermuten lassen. Die Immobilienpreise bedeuten, dass die Rückkehr entweder schnell oder allmählich erfolgen kann. Die Eigenheimpreise können sich schnell bis zu einem Punkt bewegen, der sie wieder mit dem langfristigen Durchschnitt in Einklang bringt, oder sie können konstant bleiben, bis der langfristige Durchschnitt sie einholt.

US-Immobilienpreisindex

Der oben gezeigte theoretische Wert wurde durch Berechnung des durchschnittlichen vierteljährlichen prozentualen Anstiegs des Immobilienpreisindex vom ersten Quartal 1985 bis zum vierten Quartal 1998 abgeleitet – dem ungefähren Zeitpunkt, an dem die Hauspreise begannen, rasch über den langfristigen Trend zu steigen . Der berechnete durchschnittliche vierteljährliche prozentuale Anstieg wurde dann auf den in der Grafik gezeigten Startwert und jeden nachfolgenden Wert angewendet, um den theoretischen Wert des Immobilienpreisindex abzuleiten.

Schätzungen zur Preissteigerung

Zu viele Hauskäufer verwenden nur die jüngste Preisentwicklung als Maßstab für ihre Erwartungen in den nächsten Jahren. Aufgrund ihrer unrealistischen Schätzungen gehen sie zu hohe Risiken ein. Diese übermäßige Risikobereitschaft hängt normalerweise mit der Wahl einer Hypothek und der Größe oder den Kosten des Eigenheims zusammen, das der Verbraucher kauft.

Es gibt mehrere Hypothekenprodukte, die stark an Verbraucher vermarktet werden und als relativ kurzfristige Kredite konzipiert sind. Kreditnehmer wählen diese Hypotheken basierend auf der Erwartung, dass sie sich innerhalb einer bestimmten Anzahl von Jahren aus dieser Hypothek refinanzieren können, und dies aufgrund des Eigenkapitals, das sie zu diesem Zeitpunkt in ihren Häusern haben.

Die jüngste Entwicklung der Eigenheimpreise ist jedoch im Allgemeinen keine gute Vorhersage der zukünftigen Entwicklung der Eigenheimpreise. Eigenheimkäufer sollten bei wichtigen Finanzierungsentscheidungen auf langfristige Wertsteigerungsraten achten und das Finanzierungsprinzip der Mean Reversion berücksichtigen. Spekulanten sollten dasselbe tun.

Obwohl das Eingehen von Risiken nicht grundsätzlich schlecht ist und es manchmal notwendig und ratsam ist, Risiken einzugehen, besteht der Schlüssel zu einer guten risikobasierten Entscheidung darin, die Risiken zu verstehen und durch finanziell fundierte Schätzungen zu messen. Dies gilt insbesondere für die größte und wichtigste finanzielle Entscheidung, die die meisten Menschen treffen – den Kauf und die Finanzierung eines Eigenheims.

Fazit

Ein einfaches und wichtiges Finanzierungsprinzip ist die Mean Reversion. Obwohl die Immobilienmärkte nicht so anfällig für Blasen sind wie einige Märkte, gibt es Immobilienblasen. Langfristige Durchschnittswerte geben einen guten Hinweis darauf, wo die Immobilienpreise in Zeiten schneller Aufwertung, gefolgt von stagnierenden oder fallenden Preisen, letztendlich landen werden. Gleiches gilt für Zeiten unterdurchschnittlicher Kurssteigerungen.