Wo werden die Preise fallen? Und warum?

Key Take Away

• Morgan Stanley hat einen Rückgang der Immobilienpreise um 10 % von Juni 2022 bis 2024 prognostiziert. Dem steht ein Preisanstieg von 45 % gegenüber, den der US-Immobilienmarkt zwischen Dezember 2019 und Juni 2022 verzeichnete.
• Einige Märkte zeigen bereits einen deutlichen Preisverfall, ganz oben auf der Liste stehen Metropolen wie San Francisco, Seattle und San Diego.
• Während die Immobilienpreise wahrscheinlich fallen werden, dürfte die Nachfrage nach Wohnraum, die durch die anhaltende Knappheit in Amerika verursacht wird, katastrophale Verluste für Hausbesitzer stützen. Wir sehen uns wahrscheinlich nicht die Situation von 2008 an.

Zwischen Juni 2022 und Ende 2024 prognostizieren Experten von Morgan Stanley einen Rückgang der durchschnittlichen nationalen Immobilienpreise um etwa 10 %. Auf den ersten Blick mögen diese Zahlen besorgniserregend erscheinen, aber es ist wichtig, den Kontext zu berücksichtigen.

Erstens deutet dieses Maß an Marktabkühlung nicht unbedingt auf einen „Crash“ hin. Typischerweise erwarten wir bei einem Zusammenbruch des Immobilienmarktes einen Preisrückgang von mindestens 20 %. Dies ist nicht annähernd das, was Experten derzeit vorhersagen – es sei denn, wir geraten in eine tiefe, dunkle Rezession, die hohe Arbeitslosenquoten auslöst. Selbst dann wäre es wahrscheinlich nicht so schlimm wie 2008.

Es gibt mehrere Faktoren, die den Markt vor dem freien Fall schützen. Berücksichtigen wir sie, bevor wir uns die Städte ansehen, die am stärksten betroffen sind.

Der Markt befand sich zwei Jahre lang in einer unhaltbaren Rally

Die Immobilienwerte sind seit Beginn der Pandemie in die Höhe geschossen. Von Dezember 2019 bis Juni 2022 stiegen die Preise um 45 %. Selbst nach Berücksichtigung der jüngsten Preisrückgänge sind die Immobilienpreise seit März 38 um 2020 % gestiegen. Dieses Wachstum war beispiellos und nicht nachhaltig. Irgendwann musste es langsamer werden.

Die Tatsache, dass es nicht nachhaltig war, ist einer der Gründe, warum es langsamer wird. Der Wohnungsmarkt hat das Lohnwachstum deutlich übertroffen, also, obwohl wir mitten in einer Wohnungsknappheit stecken, weit Weniger Menschen können es sich leisten, tatsächlich zu kaufen.

Amerikas Wohnungsnot wird nicht besser

Hintergrund ist, dass sich Amerika inmitten einer Wohnungsnot befindet und befand – schon vor der Pandemie. Um dieses Problem zu beheben, schätzten Experten von Freddie Mac und Up for Growth noch im Jahr 2021, dass Amerika 3.8 Millionen neue Häuser benötigt. Wenn Sie die National Association of Realtors fragen, könnte diese Zahl eher bei 7 Millionen neuen Häusern liegen.

Doch der Neubau geht zurück. Die Baubeginne gingen zwischen Oktober 8.8 und Oktober 2021 im Jahresvergleich um 2022 % zurück, und die Anträge auf Genehmigungen für Neubauten gingen im gleichen Zeitraum um 10.1 % zurück.

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Dies bedeutet, dass jeder Rückgang der Immobilienpreise im nächsten Jahr wahrscheinlich eine Untergrenze hat. Während aufgrund der hohen Preise weniger Menschen kaufen möchten, wird die Angebotsverknappung hoffentlich verhindern, dass das Angebot die Nachfrage deutlich übersteigt.

Das Ergebnis dieser Gleichung ist nicht schön für Mieter – ein Viertel von ihnen zahlt bereits mehr als 50 % ihres Einkommens an ihren derzeitigen Vermieter. Die Hauspreise fallen möglicherweise nicht auf einen Punkt, an dem diese Leute es sich leisten können, zu kaufen.

Aber für Hausbesitzer kann es eine kleine Gewissheit geben, dass sie einem nicht so hohen Risiko ausgesetzt sind, ihr Haus zu verlieren. Selbst in den letzten Monaten, als sich die Eigenheimpreise in den meisten Märkten abzukühlen begannen, haben die Zwangsversteigerungsraten immer noch nicht das Niveau vor der Pandemie erreicht. Und die Marktumstände, die dazu führten, dass so viele im Jahr 2008 mit ihren Hypotheken auf den Kopf gestellt wurden, sind heute nicht mehr vorhanden.

Wo fallen die Hauspreise am schnellsten?

Das bedeutet nicht, dass die Immobilienpreise überhaupt nicht sinken werden. Tatsächlich sind die Immobilienwerte laut dem S&P Case-Shiller-Index zwischen Juni und September 2.6 um 2022 % gesunken. Sie waren im Jahresvergleich immer noch um 7.81 % gestiegen, aber die Clip der kurzfristigen Abnahmen bemerkenswert gewesen.

Die meisten Metropolregionen, die der S&P betrachtet, verzeichneten im Dreimonatszeitraum im Jahr 2022 einen Rückgang, aber diese Städte verzeichneten die größten Rückgänge:

• San Francisco: – 10.36 %
• Seattle: – 9.55 %
• San Diego: – 7.24 %
• Los Angeles: – 5.61 %
• Denver: – 5.60 %
• Dallas: – 4.34 %
• Portland: – 4.25 %
• Las Vegas: – 3.69 %

Von den beiden U-Bahnen, die über einen Zeitraum von drei Monaten immer noch Preiserhöhungen erlebten, verzeichneten alle von August bis September 2022 Preissenkungen.

Warum fallen die Preise in diesen Städten schneller?

Die beste Fallstudie könnte der Markt sein, der die größten Preisrückgänge erlebt hat: San Francisco.

Der Markt in San Francisco steht vor den gleichen Problemen wie der Rest des Landes: Unerschwingliche Immobilienpreise und hohe (obwohl etwas weniger hoch im November) Zinsen. Der größte Unterschied besteht darin, dass San Francisco weiter fallen musste.

San Francisco hat seit langem einen der teuersten Wohnungsmärkte des Landes. Einige der höchsten Preise im Land werden am weitesten fallen.

Insbesondere San Francisco hat seit Beginn der Pandemie eine Massenflucht erlebt, wobei der Landkreis allein zwischen Juli 6.7 und Juli 2020 etwa 2021 ​​% seiner Bevölkerung verlor. Eine Erklärung dafür ist, dass ab März 2020 immer mehr Stellen aus der Ferne verlegt wurden und Tech-Mitarbeiter – die stark in dieser Region konzentriert sind – einige der meisten Möglichkeiten genutzt haben, von zu Hause aus zu arbeiten.

Und warum für ein Haus in einem der teuersten Immobilienmärkte der Nation bezahlen, wenn Sie woanders leben und arbeiten könnten?

Während einige Arbeitnehmer in die Bay Area zurückkehren, da einige Unternehmen flexible Arbeitsmöglichkeiten streichen, haben die Auswirkungen der Massenmigration von Fernarbeitsplätzen immer noch deutliche Spuren auf dem Immobilienmarkt der Stadt hinterlassen.

Die anderen Städte auf der Liste, von Seattle bis DC, haben ähnliche Phänomene erlebt, obwohl die Situation jedes Marktes teilweise einzigartig ist.

Zum Beispiel sind die Immobilienpreise in New York gesunken, aber nicht so stark wie in San Francisco. Unternehmen mit Sitz in New York haben obligatorischere Rückkehr-in-das-Büro-Richtlinien eingeführt, die mehr Menschen zurück in die Stadt gezwungen haben. Dies kann eine teilweise Ursache für die im Vergleich zu San Francisco abgeschwächten Preisrückgänge sein.

Endeffekt

Der Immobilienmarkt wird wahrscheinlich bis 2024 an Wert verlieren, aber es ist eher eine Marktkorrektur als ein Marktcrash. Da Amerika eine Wohnungsknappheit hat, wird die Nachfrage wahrscheinlich verhindern, dass die Immobilienpreise in Vergessenheit geraten.

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