Wie sind die Aussichten für den Wohnungsmarkt?

Key Take Away

• Die Wohnungsverkäufe sind den neunten Monat in Folge zurückgegangen, wobei die Transaktionen im Vergleich zu dieser Zeit im letzten Jahr um 28.4 % zurückgegangen sind.
• Die Durchschnittspreise sind ebenfalls gesunken und erreichten 379,100 $ im Vergleich zu 413,800 $ im Juni.
• Dies kommt daher, dass die Hypothekenzinsen weiter schnell steigen und sich Ende 7 von unter 3 % auf rund 2021 % bewegen.
• Für Erstkäufer bedeutet dies möglicherweise eine längerfristige Betrachtung ihrer Hauskaufpläne, wobei Investitionen eine Option sind, um ihre Anzahlung zu erhöhen.

Die Wohnungsverkäufe fallen weiter, da der Oktober den neunten Monat in Folge markiert, in dem wir fallende Zahlen sehen. Es verzeichnete einen Umsatzrückgang von 5.9 % gegenüber dem Vormonat, wobei die Jahreszahlen um 28.4 % zurückgingen.

Es ist der längste Abwärtstrend seit 1999 und lässt Analysten fragen, was er für den Immobilienmarkt bedeuten könnte.

Denn wie bei vielen Wirtschaftsdaten, die wir gerade sehen, ist nicht alles schlecht. Obwohl die Zahl der Hausverkäufe einen sehr deutlichen Abwärtstrend zeigt, halten sich die Durchschnittswerte bisher recht gut.

Der durchschnittliche Hauspreis in den USA erreichte im Oktober 379,100 $, was einem Anstieg von 6.6 % gegenüber den 12 Monaten zuvor entspricht. Es ist jedoch nicht alles Soße, da diese Zahl von ihrem Juni-Hoch von 413,800 $ gefallen ist.

Also, was sehen wir hier? Ist dies der Beginn eines Abschwungs auf dem Immobilienmarkt, da die Verkaufszahlen für Eigenheime weiter sinken und der Medianpreis seinen Höchststand erreicht? Oder machen Immobilien einfach eine Verschnaufpause, bevor sie wieder aufladen?

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Warum kühlt der Wohnungsmarkt ab?

Es ist klar, dass die Hitze vom Wohnungsmarkt zu kommen beginnt. Dies ist das Ergebnis von ein paar Jahren unglaublich starken Wachstums, trotz der durch die Covid-19-Pandemie verursachten Umwälzungen.

Die Möglichkeit, aus der Ferne zu arbeiten (und die wahrscheinlich von vielen erlebte existenzielle Krise!) führte zu einem sehr aktiven Immobiliensektor, der dies sah US-Immobilienpreisindex zwischen Q37.22 1 und Q2020 1 um 2022 % wachsen.

Jetzt scheint sich das Blatt zu wenden, aber warum?

Nun, wir können der Fed die Schuld geben. Die Schuldzuweisung ist wahrscheinlich etwas hart, aber die Realität ist, dass der Immobilienmarkt direkt vom Anstieg der Zinssätze betroffen ist. Derzeit kämpft die Fed hart gegen die Inflation, was zu vier aufeinanderfolgenden Zinserhöhungen um 0.75 Prozentpunkte geführt hat.

Das wäre eine große Wanderung, wenn es nur einmal passieren würde. Es viermal hintereinander passieren zu lassen, ist ein ernstzunehmender Schachzug.

Der Basiszinssatz ist direkt an den Zinssatz gekoppelt, den Verbraucher für Hypotheken bezahlen. Die Idee dahinter ist, dass durch die Erhöhung des Zinssatzes für Hypotheken, Kreditkarten, Privatkredite und jede andere Form von Krediten weniger Geld in den Gesäßtaschen der Verbraucher bleibt, um sie für andere Dinge auszugeben.

Niedrigere Ausgaben bedeuten niedrigere Einnahmen für Unternehmen, was dazu beiträgt, das Wirtschaftswachstum zu verlangsamen und schließlich die Inflation zu senken.

Und es hat einen großen Einfluss auf den Hypothekenmarkt.

Letzte Woche, das durchschnittliche 30-jährige festverzinsliche Hypotheken in den USA lag bei 6.61 %, die von 7.08 % in der Vorwoche leicht gesunken ist. Das ist ein enormer Anstieg gegenüber Ende 2021, als der durchschnittliche Hypothekenzins unter 3 % lag.

Dieses einzelne Problem verursacht ein erhebliches Problem für den Immobilienmarkt.

Wenn Sie bedenken, dass ein Paar sein erstes Zuhause sucht, ist es in den letzten Monaten viel teurer geworden. Sie hätten fleißig für ihre Anzahlung sparen können, mit einem Budget im Hinterkopf, was sie sich für ihre monatliche Hypothekenzahlung leisten könnten.

Wahrscheinlich haben sie den Markt genau beobachtet und vielleicht sogar ein paar Häuser ausgewählt, die ihren Bedürfnissen entsprechen.

Nun könnte dasselbe Paar feststellen, dass sein Traumhaus plötzlich außerhalb seiner finanziellen Möglichkeiten liegt. Für eine Hypothek von 400,000 US-Dollar zu einem Zinssatz von 3 % hätte dieses Paar eine monatliche Rückzahlung von 1,686 US-Dollar bei einer festen Laufzeit von 30 Jahren erwartet.

Jetzt, mit Zinsen von etwa 7 %, würde dieselbe Hypothek sie 2,661 $ pro Monat kosten.

Gleiches Haus, gleicher Preis, gleiche Anzahlung, aber eine Hypothek, die fast 1,000 Dollar pro Monat teurer ist. Für viele Käufer wird dies den Kauf ihres ersten Eigenheims einfach unerschwinglich machen.

Es ist nicht nur ein Erstkäuferproblem

Dasselbe Problem tritt bei bestehenden Hausbesitzern auf, die umziehen möchten. Es ist manchmal möglich, eine bestehende Hypothek auf eine neue Immobilie zu übertragen, aber im Allgemeinen möchten die Leute umziehen, um zu modernisieren, anstatt sich zu verkleinern.

In diesem Fall müssen viele Umzugsunternehmen zusätzliche Mittel zu ihrer Hypothek hinzufügen, um den Umzug in eine größere oder gehobenere Immobilie zu erleichtern. Auch das ist für Menschen in dieser Situation jetzt deutlich schwieriger als noch vor sechs oder zwölf Monaten.

Dies führt zu einer Verlangsamung entlang der gesamten Kette. Weniger Umzugsunternehmen bedeutet weniger Immobilien auf dem Markt zum Verkauf und weniger Käufer, die nach etwas Neuem suchen. Ein geringeres Angebot würde normalerweise zu einer hohen Nachfrage führen, aber in dieser Situation sinken Nachfrage und Angebot gleichzeitig.

Die Aussichten für den Wohnungsmarkt

Natürlich haben wir keine Kristallkugel, aber es ist wahrscheinlich, dass der aktuelle Trend noch einige Zeit anhalten wird. Wir können diesbezüglich einigermaßen zuversichtlich sein, da der Fed-Vorsitzende Jerome Powell seine Zinsabsichten im kommenden Jahr sehr deutlich gemacht hat.

Während die Hypothekenzinsen jetzt hoch erscheinen, werden sie wahrscheinlich noch viel höher steigen. Die tatsächlichen Zahlen bleiben abzuwarten, aber die Fed hat angedeutet, dass sie bis zum Ende des aktuellen Zyklus Spitzenleitzinsen von nahe 5 % erwartet.

Das ist ein Anstieg von etwa 0.75 Prozentpunkten gegenüber dem aktuellen Niveau, was Hypothekenzinsen von über 8 % bedeuten könnte. Das ist nicht bullish für den Wohnungsmarkt.

Im Moment sind Käufer aufgrund der viel höheren Hypothekenkosten zurückhaltend. Wenn die Immobilienpreise weiter fallen, werden die Verkäufer beim Verkauf genauso zurückhaltend sein und eher einfach halten, bis sie einen Verkaufswert erzielen, der näher an dem von 2021 liegt.

Es ist ein gängiges Szenario auf dem Wohnungsmarkt. Abgesehen von einem totalen Crash, wie wir ihn 2008 gesehen haben, geht der Sektor effektiv in einen Winterschlaf, da hartnäckige Käufer auf ein großes Angebot warten und hartnäckige Verkäufer ihre Immobilienwerte auf dem vorherigen Hoch verankern.

Wie Erstkäufer sich vorbereiten können

Wir werden es nicht beschönigen, der Kauf Ihres ersten Eigenheims wird wahrscheinlich viel schwieriger, bevor es einfacher wird. Das heißt aber nicht, dass Sie nichts tun können, um Ihre Chancen zu verbessern.

Eine der besten Möglichkeiten, sich auf die Immobilienleiter zu begeben, besteht darin, sicherzustellen, dass Ihre Anzahlung so hoch wie möglich ist. Das bedeutet natürlich, so viel wie möglich zu sparen, aber es ist auch wichtig, dass das Geld auch für Sie arbeitet.

Wenn Sie damit rechnen, innerhalb der nächsten ein oder zwei Jahre eine Immobilie zu kaufen, dann ist es wahrscheinlich die beste Option, an bargeldbasierten Optionen wie CDs festzuhalten. Die positive Seite steigender Zinsen ist, dass sie etwas mehr Zinsen zahlen werden als früher, aber es wird immer noch nicht wahnsinnig hoch sein.

Wenn Sie drei Jahre oder mehr Zeit haben, bis Sie voraussichtlich auf dem Markt für ein Eigenheim sind, haben Sie mehr Möglichkeiten. Dies ist der Zeitpunkt, an dem Sie anfangen können, nach Investitionen zu suchen, um Ihre Ersteinzahlung zu steigern.

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Es ist, als hätte man seinen eigenen persönlichen Hedgefonds in der Tasche.

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