Was passiert gerade mit Hypothekenzinsen und Immobilienpreisen?

Key Take Away

• Laut Goldman Sachs werden sich die Hauspreise im nächsten Jahr höchstwahrscheinlich halten, obwohl sie seit der Pandemie um 43 % gestiegen sind.
• Die Zinserhöhungen der Fed haben das Ausleihen von Geld teurer gemacht, und es wird erwartet, dass die Zinsen in den nächsten 12 Monaten nur noch steigen werden.
• Wenn Sie im nächsten Jahr ein Haus kaufen müssen, werden die Zinsen jetzt wahrscheinlich niedriger sein als in den kommenden Monaten.

In den letzten zwei Jahren war der Wohnungsmarkt von einer extremen Nachfrage und einem begrenzten Angebot geprägt, was innerhalb kurzer Zeit zu massiven Preissteigerungen geführt hat.

Gleichzeitig ist die Inflation weltweit in die Höhe geschnellt – auch hier in den USA. Um die Inflation unter Kontrolle zu bringen, begann die Federal Reserve im März 2022 mit der Anhebung der Zinssätze, wodurch die Kreditaufnahme zusätzlich zu den höheren Basispreisen teurer wurde.

Wie unterscheidet sich die heutige Landschaft von vor zwei Jahren?

Im Jahr 2020 betrug der durchschnittliche Listenpreis für ein amerikanisches Haus 374,500 US-Dollar, wobei die durchschnittlichen Zinssätze für 30-jährige Hypotheken bei 3.11 % lagen.

Heute beträgt der durchschnittliche Zinssatz 7.06 % bei durchschnittlichen Hauspreisen von bis zu 525,000 $.

Das heißt, wenn Sie vor zwei Jahren ein Haus mit einer 30-jährigen Hypothek und einer Anzahlung von 20 % gekauft hätten, hätte Sie der durchschnittliche Kauf über die Laufzeit Ihres Darlehens 536,551 USD an Kapital und Zinsen gekostet.

Der durchschnittliche Kauf auf dem aktuellen Markt würde Sie im Laufe einer 1.11-jährigen Hypothek mit 30 % Abschlag 20 Millionen Dollar an Kapital und Zinsen kosten. Das ist eine Differenz von über einer halben Million Dollar, wenn Sie Ihre Hypothek abbezahlt haben.

Die Zinssätze sind heute höher, weil die Federal Reserve es versucht Inflation eindämmen. Die Preise sind aus einigen Gründen höher. Erstens befanden sich die USA vor der Pandemie in Wohnungsnot. Das brachte uns in eine ohnehin schlechte Position, als sich die Dinge zum Schlechteren wendeten.

Während der Pandemie entschieden sich viele Angestellte für einen Umzug mit der neu entdeckten Freiheit der Fernarbeit. Viele zogen in günstigere Lokalitäten. Dies erhöhte auch die Nachfrage und trieb die Preise durch Bieterkämpfe in die Höhe.

Sinken die Immobilienpreise?

Es ist noch früh zu entscheiden, ob sich die Hauspreise in einem Abwärtstrend befinden. Während die Eigenheimpreise im Laufe des Sommers tendenziell saisonal nach unten verschoben werden, waren die Zahlen in diesem Jahr höher als der Durchschnitt. Normalerweise sehen wir von Juni bis August einen Rückgang von 2 %, aber in diesem Jahr betrug dieser Rückgang 6 %. Scheint für potenzielle Käufer vielversprechend zu sein.

Dennoch ist es wichtig, diese Zahlen im Kontext zu betrachten. Im August 2022 waren die Preise um 7.7 % höher als zum gleichen Zeitpunkt im Jahr 2021. Längerfristig könnten die Hauspreise immer noch steigen. Wir müssen warten, bis wir die Herbst- und Winterzahlen sehen, um endgültigere Antworten zu erhalten.

Die Preise bleiben so hoch, weil es eine gibt Mangel an Inventar. Während Neubauten im August um 12.2 % zunahmen, können wir dies teilweise auf Probleme in der Lieferkette zurückführen. Viele Bauherren waren nicht in der Lage, die Vorräte zu beschaffen, die sie für die Arbeit an ihren Projekten benötigten, und viele dieser Vorräte erreichten sie schließlich am Ende des Sommers in einem großen Schub.

Nur weil wir letzten Monat gesehen haben, dass neue Builds hochgefahren sind, heißt das nicht, dass sie den Bestand für amerikanische Familien erhöhen werden. Der Großteil des Bestandsanstiegs wird auf den gewerblichen Märkten stattfinden, wo potenzielle Vermieter neue Einheiten an Mieter vermieten möchten.

Viele Amerikaner wurden aus dem Markt gedrängt, da die Immobilienpreise in den letzten zwei Jahren in die Höhe geschossen sind. Das bedeutet, dass auf dem Vermietungsmarkt mehr Nachfrage besteht als sonst, also haben die Entwickler ihre Energie darauf konzentriert. Betrachtet man ausschließlich Mehrfamilienhäuser ab fünf Einheiten, so stiegen die Neubauten um 28.6 % sprunghaft an.

Ein weiterer Grund, warum dieser vorübergehende Anstieg nicht als Grund zur Entspannung interpretiert werden sollte, ist, dass die Genehmigungen für zukünftige Wohnungsbauprojekte am Ende des Sommers um 10 % zurückgegangen sind. Wenn wir in die Zukunft blicken, können wir als Folge davon noch engere Bestände auf dem Markt für bezahlbare Wohnungen erwarten, selbst wenn Häuser zu höheren Preisen monatelang auf dem Markt sind.

Bei geringerer Nachfrage zu höheren Preisen sind weniger potenzielle Verkäufer bestrebt, sich zu listen. Die Gelegenheit, die letztes Jahr da war, hat sich verringert, da Häuser länger auf dem Markt liegen. Die Verkäufe von Häusern, die zwischen 250,000 und 500,000 US-Dollar gelistet sind, gingen von 14 bis 2021 um 2022 % zurück, teilweise weil es in dieser Preisklasse bei steigenden Hauspreisen weniger Bestände gibt.

Aber auch die Verkäufe teurerer Häuser gingen zurück. Diejenigen mit Listenpreisen zwischen 750,000 und 1 Million US-Dollar gingen um 3 % zurück.

Höhere Preise und weniger erschwingliche Bestände sind jedoch nicht der einzige Grund, warum die Menschen den Hauskauf im Jahr 2022 verlangsamt haben. Es gibt auch das Problem der bundesstaatlichen Zinserhöhungen.

Steigen die Hypothekenzinsen weiter?

Ab März 2022 begann die Federal Reserve, die Zinsen zu erhöhen. Das macht die Kreditaufnahme – auch die Kreditaufnahme über eine Hypothek – teurer.

Am Mittwoch, den 21. September 2022, kündigte die Fed eine weitere Zinserhöhung um 0.75 Prozentpunkte an. Damit beträgt der aktuelle Federal Funds Rate 3 % bis 3.25 %, und es wird erwartet, dass er nur noch steigen wird. Wir werden wahrscheinlich bis zum Jahresende zwei weitere Erhöhungsrunden von insgesamt 1.25 Prozentpunkten sehen.

Die Fed deutet derzeit an, dass die Zinsen im Jahr 4.6 auf bis zu 2023 % steigen könnten.

Schätzungen von Anfang Oktober 2022 beziffern den durchschnittlichen Zinssatz für eine 30-jährige Hypothek auf 7.06 %. Es ist zwar vernünftig zu erwarten, dass die Zinsen noch höher schießen, aber um wie viel höher, bleibt abzuwarten.

Erhöhte Kreditzinsen schrecken nicht nur Käufer ab – sie halten auch Verkäufer davon ab, ihre Immobilien überhaupt aufzulisten, was den Mangel auf der Angebotsseite weiter verstärkt. Viele dieser Verkäufer würden vermutlich neue Hypotheken aufnehmen, wenn sie ihr altes Haus verkaufen.

Die meisten Amerikaner mit einer Hypothek sicherten die Zinsen, wenn sie unter 6 % lagen, sodass die Auflistung ihrer Immobilie bedeuten könnte, dass ihre Finanzierungskosten für jede neue Immobilie steigen.

Soll ich jetzt kaufen oder länger warten?

Es ist denkbar, dass ein früher oder späterer Kauf Geld bei den Zinsen sparen könnte. Aber es ist schwer zu sehen, wie ein Käufer, insbesondere ein Erstkäufer von Eigenheimen, in diesem Markt gewinnt.

Während wir kurzfristige Preissenkungen und langfristige Preiserhöhungen sehen, prognostiziert Goldman Sachs tatsächlich, dass die Preise bis 2023 gleich bleiben, mit einem durchschnittlichen Anstieg oder Rückgang von 0 %. Während regionale Rückgänge auftreten können, wird erwartet, dass die nationalen Durchschnittswerte genau dort bleiben, wo sie jetzt sind.

Ob die Preise steigen oder fallen, hängt von Ihrem lokalen Markt ab.

Es wird möglicherweise keine landesweite Preiserhöhung geben, aber die Zinsen werden höchstwahrscheinlich im Laufe des Jahres 2023 steigen – bis die Fed 4.6 % erreicht. Danach können die Zinsen für eine Weile hoch bleiben oder wieder nach unten gezogen werden, je nachdem, wie die Inflation aussieht. Es ist nahezu unmöglich vorherzusagen, wie Angebot und Nachfrage zu diesem Zeitpunkt aussehen werden.

Wenn Sie nicht sofort handeln müssen, können Sie sich entscheiden, bis 2024 zu warten oder wann immer die Fed wieder beginnt, die Zinsen zu senken. So weit draußen gibt es mehr Risiken und Unsicherheiten in der Preisgleichung.

Endeffekt

Die Listenpreise für Eigenheime bleiben hoch. Die Zinsen für Hypotheken sind teuer – das letzte Mal, dass wir so hohe Zinsen gesehen haben, war Anfang der 2000er Jahre. Aber die Kreditaufnahme wird in den nächsten 12 Monaten höchstwahrscheinlich noch teurer werden, was die Entscheidung für diejenigen, die möglicherweise innerhalb des nächsten Jahres kaufen müssen, noch schwieriger macht.

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