Was passiert mit den Immobilienpreisen? Hypothekenzinsen, knappes Angebot sind Faktoren

Die Immobilienpreise sind in den meisten Märkten im ganzen Land rückläufig.

Dennoch sind die Immobilienpreise immer noch höher als vor einem Jahr, und es ist unwahrscheinlich, dass sie zu stark fallen werden.

Der starke Anstieg der Hypothekenzinsen in den letzten Monaten hat das Wohnen für alle, die einen Kredit benötigen, teurer gemacht. Während sich dadurch einige Käufer zurückziehen und einige Verkäufer ihre Forderungen senken, stützen die starke Nachfrage und das knappe Angebot die Preise.

Jüngste Berichte verwenden aufgrund der scharfen Wende des einst heißen, pandemiebedingten Immobilienbooms monatliche Vergleiche. Die Veränderungen können also dramatisch erscheinen.

Black Knight, ein Immobiliensoftware-, Daten- und Analyseunternehmen, meldete im August den zweiten Monat in Folge mit Rückgängen, wobei die Preise gegenüber Juli um 0.98 % gesunken sind. Es meldete eine nach oben revidierte 1.05 % monatlicher Rückgang im Juli. Zusammengenommen stellen dies die größten monatlichen Rückgänge seit mehr als 13 Jahren dar und den achtgrößten seit mindestens den frühen 1990er Jahren, sagte Black Knight.

„Jeder von ihnen wäre der größte Preisrückgang in einem Monat seit Januar 2009 gewesen – zusammen repräsentieren sie zwei aufeinanderfolgende Monate mit erheblichen Rückschlägen nach mehr als zwei Jahren rekordverdächtigen Wachstums“, Ben Graboske, Präsident von Data and Analytics bei Black Knight , schrieb in dem Bericht.

"The Die einzigen Monate mit wesentlich höheren Einzelmonats-Preisrückgängen als im Juli und August waren der Winter 2008 nach der Insolvenz von Lehman Brothers und der anschließenden Finanzkrise“, fügte er hinzu.

Trotz all dieser Faktoren ist es wichtig, sich daran zu erinnern, dass Immobilien auch stark von lokalen Wirtschaftskräften beeinflusst werden. Es ist auch saisonal. Familien neigen dazu, im Frühjahr und Sommer größere, teurere Häuser zu kaufen, damit sie zwischen den Schuljahren umziehen können. Das treibt die Preise höher. Kleinere, weniger teure Häuser werden in der Regel im Herbst und Winter verkauft, was die Preise nach unten treibt. Aus diesem Grund werden die Hauspreise in der Regel Jahr für Jahr verglichen, um die genauesten Werte zu erhalten.

Der durchschnittliche Hauspreis liegt jetzt etwa 2 % oder 8,800 $ unter seinem Höchststand von 438,000 $ im Juni. Black Knight berichtet, dass die Preise in 97 der 100 größten US-Märkte ihren Höchststand überschritten haben, aber immer noch etwa 40 % höher sind als 2019 vor der Pandemie.

Aber die Wachstumsrate kühlt ab. Diese Woche berichtete CoreLogic, dass die Eigenheimpreise im August um 13.5 % höher waren als im gleichen Monat des Vorjahres. Das ist laut dem Bericht die niedrigste jährliche Aufwertungsrate seit April 2021. Es spiegelt teilweise die Abkühlung der Käufernachfrage aufgrund höherer Hypothekenzinsen wider. CoreLogic geht davon aus, dass diese jährlichen Zuwächse weiter schrumpfen werden, aber bis August nächsten Jahres immer noch einen Zuwachs von 3.2 % aufweisen werden.

Die National Association of Realtors, in seiner Bericht über den Hausverkauf im August, zeigte, dass der Durchschnittspreis eines bestehenden Eigenheims im Jahresvergleich um 7.7 % gestiegen ist. Vergleichen Sie das mit einem Jahresgewinn von 15 % im letzten Mai. Der Median wird oft durch die Art der verkauften Eigenheime verzerrt. Nach einem Boom bei den Verkäufen von Luxusimmobilien während der Pandemie gingen die Verkäufe von höherpreisigen Immobilien im August zurück. Dies kann zumindest einen Teil des geringeren Jahresgewinns ausmachen.

Die Immobilienmakler stellten jedoch fest, dass die Immobilienpreise zwar traditionell von Juli bis August fallen, in diesem Jahr jedoch dreimal so schnell fielen.

Bestimmte Märkte erweichen schneller als andere. Einige der Märkte mit den stärksten Rückgängen gehören laut Black Knight zu den ehemals teuersten, wie San Jose, San Francisco und Seattle. Diese Märkte sind am stärksten von steigenden Hypothekenzinsen betroffen, weil sie anfangs so unerschwinglich waren.

Andere Märkte mit starken Rückgängen sind diejenigen, die während der Pandemie den größten Nachfrageschub verzeichneten, wie Phoenix und Las Vegas. Mit der Möglichkeit, von überall aus zu arbeiten, strömten die Menschen in Scharen in diese vergleichsweise erschwinglicheren Märkte, in denen das Klima möglicherweise freundlicher war. Dieser Anstieg der Nachfrage heizte die Preise an.

Große Kursgewinne halten sich auf den Märkten in Florida, die aufgrund der Verlagerung vieler Tech-Arbeiter aus dem Silicon Valley in den Sun Belt während der Pandemie weiterhin eine starke Nachfrage verzeichnen.

Es ist unwahrscheinlich, dass die Immobilienpreise so dramatisch fallen werden wie während der Großen Rezession, die durch die Finanzkrise verursacht wurde, da es viel mehr Nachfrage als Angebot gibt.

Vor der Pandemie waren die Vorräte aufgrund eines Jahrzehnts des Unterbaus nach der Großen Rezession gering. Der wütende Hauskauf während der Pandemie hat diesen Mangel nur noch verschärft. Dieses Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hat die Hauspreise in nur zwei Jahren um mehr als 40 % in die Höhe getrieben.

Es gibt auch weniger Verkäufer. Sie sehen, dass der Markt schwächelt, und einige wollen nicht weniger für ihr Zuhause bekommen, als sie ihrer Meinung nach verdienen.

„Im Moment müssen sich potenzielle Verkäufer nicht nur mit sinkender Nachfrage und sinkenden Preisen aufgrund stark höherer Zinsen auseinandersetzen, sondern sie haben auch einen wachsenden Hemmschuh, ihre eigenen historisch niedrigen Hypotheken in diesem Umfeld aufzugeben. Einige warten möglicherweise außerhalb des Marktes, um zu sehen, ob die Nachfrage – und die Preise – im Frühjahr zurückkehren“, sagte Graboske.

Auf dem bestehenden Heimatmarkt besteht eine Versorgung von etwa drei Monaten, was etwa der Hälfte dessen entspricht, was als ausgeglichener Markt angesehen wird. Es gibt mehr Angebot auf dem Markt für neue Eigenheime, aber Neubauten sind teurer, und Käufer kämpfen heute mit höheren Hypothekenzinsen. Die Erschwinglichkeit ist immer noch auf einem der schlechtesten Niveaus der Geschichte, obwohl die Preise leicht nachgeben.

Worin sich die meisten Experten offenbar einig sind, ist, dass dies kein „normaler“ Wohnungsmarkt oder gar eine normale Preiskorrektur ist. Inflation, globale wirtschaftliche Unsicherheit, steigende Hypothekenzinsen und ein immer noch knappes Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern belasten potenzielle Käufer. Es bleibt abzuwarten, wie weit sie sich zurückziehen werden und wie stark dieser Rückzug die Preise abkühlen wird.