Was im Jahr 2023 für den Wohnungsbau bevorsteht: Einfamilienhaus verlangsamt und stoppt

Im Januar 2020 habe ich mir eine Vorhersage nicht nur über 2020 gegönnt, sondern für das ganze Jahrzehnt. Irgendwie habe ich die globale Pandemie und den Shutdown verpasst, die nur wenige Wochen später stattfinden sollten. Mit etwas Beklommenheit mache ich mir also wieder Gedanken über das kommende Jahr mit Hilfe eines Artikels des Wall Street Journal, in dem Daten aus dem dritten Quartal 2022 überprüft werden im ersten Halbjahr 2023 zum Stillstand kommen. Was als nächstes kommt, wird davon abhängen, was Bargeldkäufer mit ihrem Geld machen und ob Regierungen kluge Entscheidungen treffen oder die Dinge noch schlimmer machen.

Die Geschichte des Wall Street Journal (das Journal). hat eine Schlagzeile über das Verhalten von Großinvestoren auf dem Wohnungsmarkt, deckt aber am Ende wichtige Datenpunkte ab, die für die Bildung eines Bildes der Wohnungswirtschaft relevant sind, insbesondere Einfamilieneigentum und Mieten. Eigentum ist unter einigen Befürwortern zu einer Obsession geworden insbesondere der Hafen von Cincinnati welches hat eine Kampagne eröffnet gegen das, was es „institutionelle Investoren“ oder „Unternehmensinvestoren“ nennt.

Ich habe darauf hingewiesen, dass es ein bizarres Unterfangen ist, zu versuchen, Investitionen in Mietwohnungen zu stoppen, indem man mit dem Geld aus Anleiheverkäufen an Investoren Wohnungen kauft. Der Bericht des Journals weist darauf hin, dass „Investorenkäufe von Eigenheimen im dritten Quartal um 30 % einbrachen, ein Zeichen dafür, dass der Anstieg eingetreten ist Kreditzinsen und hohe Immobilienpreise, die traditionelle Käufer an den Rand gedrängt haben, veranlassen auch diese Firmen, sich zurückzuziehen.“ Vielleicht wird dies auch den regulatorischen Eifer rund um das Thema abkühlen.

Aber die Daten zeigen, dass es insgesamt einen „Rückgang der gesamten Hausverkäufe gegeben hat, die bei schnell steigenden Hypothekenzinsen eingebrochen sind“. Der Erwerb von Einfamilienhäusern durch Investoren dient häufig dem Zweck, diese zu sanieren und anschließend in Mietwohnungen umzuwandeln. Die Journal-Story stellt fest, dass Auch das Mietwachstum hat begonnen, sich zu verlangsamen. Die Mieten für Einfamilienhäuser stiegen im September gegenüber dem Vorjahr um 10.1 %, verglichen mit 13.9 % im April, so das Wohnungsdatenunternehmen CoreLogicCLGX
.“ Das sei immer noch „stärker als auf dem Wohnungsmarkt“. Die Geschichte postuliert, dass sich der Mietmarkt für Einfamilienhäuser gehalten hat, weil Mieter dieser Typologie mehr Geld haben. Dies ist nicht unbedingt der Fall. Oft erwerben kleinere Investoren Häuser auf die gleiche Weise wie größere, und häufig dienen diese größeren Familien mit weniger Geld.

Aber es stimmt auch, dass diese Wohnungsanbieter „Gegenwind durch steigende Grundsteuerveranlagungen, die mit enormen Steigerungen der Immobilienpreise einhergehen.“ Der Kaufrausch des letzten Jahres hat den Vermögenswert in die Höhe getrieben und die Eigentümer nicht nur mit höheren Bewertungen unter Druck gesetzt, sondern auch an Eigennutzer zu verkaufen, also an Menschen, die kaufen und nicht mieten wollten.

All dies geschieht zu einer Zeit, in der, wie in Cincinnati, „große Vermieter von Bundes- und Kommunalverwaltungen stärker unter die Lupe genommen werden." Ich habe Eigentumsfragen bereits an anderer Stelle angesprochen, aber hier hilft all dieser Hintergrund, die Grundlage für meine Vermutungen darüber zu bilden, was in diesem Jahr vor uns liegt. Da Käufer feststellen, dass sie sich den Kauf aufgrund hoher Zinssätze nicht leisten können und Verkäufer keine Käufer finden, die genug bezahlen können, wird es viele Eigentümer geben, die in Bedrängnis geraten, insbesondere wenn eine Rezession einsetzt und die Menschen beginnen, Arbeitsplätze zu verlieren.

Wie in den Jahren 2008 und 2009 werden Menschen mit Bargeld in der Lage sein, dieses Problem zu lindern, indem sie viele Grundstücke und Wohnungen kaufen und sogar Projekte, die sich heute im Bau oder in der Finanzierung befinden. Die Geschichte des Journals bestätigt dies für größere Investoren, die darauf hindeuten, dass sie „große Fonds bereithalten, um Häuser zu kaufen. Das Vermögensverwaltungsgeschäft von JP Morgan gab diesen Monat bekannt, dass es ein Joint Venture mit dem Vermieter Haven Realty Capital gegründet hat, um Häuser im Wert von 1 Milliarde US-Dollar zu kaufen und zu entwickeln.“ Dies würde es „für traditionelle Käufer schwierig machen, Vorteile zu nutzen“. Können Sie laut sagen!

Wenn das billige Geld versiegt und die Menschen ihre Jobs verlieren, werden viele – einschließlich Entwickler und Bauunternehmer – verzweifelt versuchen, auszusteigen. Ich habe an anderer Stelle darauf hingewiesen, wird der Wohnungsmarkt im Jahr 2023 nicht viele Wohnungen produzieren; Es ist einfach zu riskant, Projekte in einer Umgebung zu starten, die in der Journal-Story beschrieben wird. Da die Produktion zum Erliegen kommt und diejenigen mit Bargeld Grundstücke, Wohnungen und Projekte aufkaufen, werden vor allem die Städte auf einen enormen Preisanstieg vorbereitet sein, wenn die Nachfrage entweder später im Jahr oder im Jahr 2024 zurückkehrt.

Lokale Regierungen werden wahrscheinlich zwei Dinge tun. Erstens werden sie, wie in Cincinnati, versucht sein, Investoren oder andere, die Immobilien kaufen, mit Bargeld zu bestrafen. Das wird nicht helfen, aber die Zukunft dunkler machen. Die Vertreibung von Investoren wird einfach Zwangsvollstreckungen und Insolvenzen für übergroße Unternehmen und Eigentümer bedeuten und das Angebot weiter beeinträchtigen. Banken werden auch nicht viel Glück haben, Immobilien zu bewegen. Das zweite, was einige Städte tun werden, ist nichts. Dies wird die zukünftige Situation zwar nicht verschlechtern, aber später einfach Panik auslösen, wenn die Preise aufgrund des angespannten Angebots steigen.

Was Städte jetzt tun können und sollten, ist, alle nicht gesundheits- und sicherheitsrelevanten Vorschriften auszusetzen, die Genehmigungen drastisch zu beschleunigen und alle verfügbaren Ressourcen für die Fertigstellung notleidender Projekte einzusetzen. Lokale Regierungen könnten auch Land zu einem Schnäppchenpreis aufkaufen und sich später umdrehen und das Land übergeben Community Land Trust, wenn der Markt zurückkehrt.

Städte, die einen gewissen Einblick haben und sich Flexibilität erlauben, werden den zukünftigen Aufschwung gewinnen und sich selbst in die Lage versetzen, auf Erschwinglichkeit als Schlüssel zur Anziehung neuer Arbeitsplätze hinzuweisen. Diejenigen, die nichts unternehmen oder darauf bestehen, Investoren anzugreifen oder mehr Regeln durchzusetzen, werden vorhersehbar mit einer Inflation auf dem Immobilienmarkt konfrontiert. Das wird Investoren, die Geld verdienen, nicht schaden, aber es wird Menschen schaden, die darum kämpfen, über die Runden zu kommen, und sie werden sehen, wie ihr Vermögen zurückbleibt, während andere aufsteigen.