Was sind „Zombie-Schulden“? Warum Hausbesitzer mit der Zwangsvollstreckung alter Hypotheken konfrontiert sind.

Rose Prophete dachte, der zweite Hypothekenkredit für ihr Haus in Brooklyn sei vor etwa einem Jahrzehnt abgewickelt worden – bis sie Papierkram erhielt, in dem behauptet wurde, sie schulde mehr als 130,000 Dollar.

„Ich war schockiert“, sagte Prophete, die 2006, sechs Jahre nach ihrer Ankunft aus Haiti, ihr Zweifamilienhaus refinanzierte. „Ich kenne diese Leute nicht einmal, weil sie mich nie kontaktiert haben. Sie haben mich nie angerufen.“

Prophete gehört zu einer Welle von Hausbesitzern, die sagen, dass sie vom Beginn der Zwangsvollstreckungsmaßnahmen für ihre Häuser wegen Zweitkrediten, die vor mehr als einem Jahrzehnt aufgenommen wurden, überrumpelt wurden. Die hinter den Klagen stehenden Trusts und Hypothekendarlehensverwalter sagen, dass die Kredite vor Jahren in Verzug geraten seien.

Einige dieser Hausbesitzer sagen, dass sie aufgrund verwirrender Kreditstrukturen nicht einmal wussten, dass sie eine zweite Hypothek hatten. Andere glaubten, dass ihre zweiten Darlehen mit ihren ersten Hypothekenzahlungen eingerollt oder vergeben wurden. Typischerweise sagen sie, dass sie seit Jahren keine Erklärungen zu ihren zweiten Darlehen erhalten haben, als sie ihre ersten Hypotheken abbezahlt haben.

Jetzt wird ihnen gesagt, dass die Kredite doch nicht tot waren. Stattdessen sind sie das, was Kritiker „Zombie-Schulden“ nennen – alte Kredite mit neuen Inkassomaßnahmen.

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Soll ich Zombie-Schulden bezahlen?

Während keine Bundesbehörde die Zahl der Zwangsvollstreckungsmaßnahmen für Zweithypotheken verfolgt, sagen Anwälte, die Hausbesitzern helfen, dass sie in den letzten Jahren stark angestiegen sind. Die Anwälte sagen, dass viele der Kredite im Besitz von Käufern von notleidenden Hypotheken sind und jetzt weiterverfolgt werden, weil die Immobilienwerte gestiegen sind und mehr Eigenkapital in ihnen steckt.

„Sie haben sie einbehalten und keine Kommunikation mit den Kreditnehmern“, sagte Andrea Bopp Stark, eine Anwältin des in Boston ansässigen National Consumer Law Center. „Und dann kommen sie plötzlich aus dem Holz und drohen mit der Zwangsvollstreckung, weil das Eigentum jetzt einen Wert hat. Sie können das Grundstück zwangsversteigern und tatsächlich etwas bekommen, nachdem die ersten Hypotheken abbezahlt sind.“

Die Geschichte geht weiter

Anwälte der Eigentümer der Kredite und der Unternehmen, die sie bedienen, argumentieren, dass sie rechtmäßig geschuldete Schulden verfolgen, unabhängig davon, was der Kreditnehmer glaubt. Und sie sagen, dass sie legal handeln, um es zu beanspruchen.

Wie konnte das passieren?

Gerichtsverfahren können heute bis zum Ende des Immobilienbooms Anfang dieses Jahrhunderts zurückverfolgt werden. Einige beinhalten Home-Equity-Kreditlinien. Andere stammen aus „80/20“-Darlehen, bei denen Hauskäufer einen ersten Kredit aufnehmen konnten, der etwa 80 % des Kaufpreises abdeckt, und einen zweiten Kredit, der die restlichen 20 % abdeckt.

Durch die Aufteilung von Krediten konnten Kreditnehmer hohe Anzahlungen vermeiden. Aber die zweiten Darlehen könnten Zinssätze von 9 % oder mehr und Ballonzahlungen tragen. Verbraucherschützer sagen, dass die Kredite – viele stammen von inzwischen diskreditierten Kreditgebern – räuberische Bedingungen enthielten und in farbigen Gemeinden und einkommensschwachen Vierteln vermarktet wurden.

Der Anstieg von Menschen, die nach Beginn der Großen Rezession mit Hypothekenzahlungen in Rückstand gerieten, umfasste Hausbesitzer mit Zweitkrediten. Sie gehörten zu den Menschen, die Bundesdarlehensänderungsprogramme in Anspruch nahmen, refinanzierten oder Konkurs anmeldeten, um zu helfen, ihre Häuser zu behalten.

In einigen Fällen wurden die ersten Darlehen geändert, die zweiten jedoch nicht.

Wie viele Jahre bis zum Schuldenerlass?

Einige Zweithypotheken wurden zu dieser Zeit „abgebucht“, was bedeutet, dass der Gläubiger aufgehört hatte, eine Zahlung zu verlangen. Das bedeutet nicht, dass das Darlehen erlassen wurde. Aber das war der Eindruck vieler Hausbesitzer, von denen einige die 80/20-Darlehensstruktur offenbar missverstanden haben.

Andere Kreditnehmer berichten, dass sie Schwierigkeiten hatten, Antworten auf ihre Zweitkredite zu erhalten.

In der Gegend von Miami haben Pastor Carlos Mendez und seine Frau Lisset Garcia 2012 eine Änderung ihrer ersten Hypothek unterzeichnet, nachdem finanzielle Schwierigkeiten zu Zahlungsausfällen und einem Insolvenzantrag geführt hatten. Das Paar hatte das Haus in Hialeah 2006, zwei Jahre nach seiner Ankunft aus Kuba, gekauft und dort seine beiden Töchter großgezogen.

Mendez sagte, dass sie von der Bank keine Antworten über den Status ihrer zweiten Hypothek erhalten konnten und ihnen schließlich mitgeteilt wurde, dass die Schulden storniert wurden oder storniert würden.

Dann, im Jahr 2020, erhielten sie Zwangsvollstreckungsunterlagen von einem anderen Schuldeigentümer.

Ihr Anwalt, Ricardo M. Corona, sagte, dass ihnen gesagt wird, dass sie 70,000 USD an überfälligen Zahlungen plus 47,000 USD an Kapital schulden. Aber er sagte, Aufzeichnungen zeigen, dass das Darlehen 2013 abgebucht wurde und dass die Darlehensnehmer keinen Anspruch auf Zinszahlungen aus den Jahren haben, in denen das Paar keine regelmäßigen Kontoauszüge erhalten hat. Der Fall ist anhängig.

„Trotz allem kämpfen wir und vertrauen auf die Gerechtigkeit, glauben an Gott, damit wir das lösen und das Haus behalten können“, sagte Mendez auf Spanisch.

Zweite Leihgaben wurden verpackt und verkauft, manche mehrfach. Die Parteien hinter den Gerichtsverfahren, die eingeleitet wurden, um das Geld jetzt einzutreiben, sind oft Investoren, die sogenannte notleidende Hypothekendarlehen zu hohen Abschlägen kaufen, sagen Anwälte. Viele der Schuldenkäufer sind Gesellschaften mit beschränkter Haftung, die nicht so reguliert sind wie große Banken.

Der Kläger in der Klage gegen das Haus von Mendez und Garcia wird als Wilmington Savings Fund Society, FSB, „nicht in seiner individuellen Eigenschaft, sondern ausschließlich als Treuhänder für BCMB1 Trust“ aufgeführt.

Eine Sprecherin von Wilmington sagte, es handele als Treuhänder im Namen vieler Trusts und habe „keine Befugnisse in Bezug auf die Verwaltung der Immobilien im Portfolio“. Bemühungen, jemanden zu finden, der mit BCMB1 Trust in Verbindung steht, um auf Fragen zu antworten, waren nicht erfolgreich.

Einige Personen, denen die Zwangsvollstreckung drohte, haben ihre eigenen Klagen unter Berufung auf Bundesanforderungen in Bezug auf regelmäßige Erklärungen oder andere Verbraucherschutzgesetze eingereicht. In Georgia behauptete eine Frau, die vor einer Zwangsvollstreckung stand, vor einem Bundesgericht, dass sie nie regelmäßige Mitteilungen über ihre zweite Hypothek oder Mitteilungen über die Übertragung an neue Eigentümer erhalten habe, wie es das Bundesgesetz vorschreibt. Gerichtsakten zufolge wurde der Fall im Juni unter vertraulichen Bedingungen beigelegt.

Wie werde ich Zombie-Schulden los?

In New York ist Prophete einer von 13 Klägern in einem Bundesverfahren, in dem behauptet wird, dass Hypothekenschulden über die sechsjährige Verjährungsfrist von New York hinaus gesucht werden, was zu Verstößen gegen Bundes- und Landesgesetze führt.

„Ich denke, was es so schädlich macht, ist, dass dies Hausbesitzer sind, die sehr hart gearbeitet haben, um mit ihren Krediten auf dem Laufenden zu bleiben“, sagte Rachel Geballe, stellvertretende Direktorin bei Brooklyn Legal Services, die den Fall mit The Legal Aid Society verhandelt. „Sie dachten, sie würden sich um ihre Schulden kümmern.“

Die Beklagten in diesem Fall sind der Kreditdienstleister SN Servicing und die Anwaltskanzlei Richland and Falkowski, die laut der Klage an den Gerichtsverfahren beteiligte Hypothekenfonds, darunter BCMB1 Trust, vertreten haben. In Gerichtsakten bestreiten die Beklagten die Auslegung der Verjährungsfrist durch den Kläger, sagen, sie hätten ordnungsgemäß gehandelt und streben die Abweisung der Klage an.

„Die Behauptungen in den verschiedenen Zwangsversteigerungsklagen sind wahrheitsgemäß und nicht irreführend oder täuschend“, schrieb Rechtsanwalt Daniel Richland in einem Brief an den Richter. „Die Behauptungen des Klägers sind dagegen unglaubwürdig und rechtfertigen daher eine Abweisung.“

Die assoziierte Presseautorin Claudia Torrens und die Forscherin Jennifer Farrar trugen dazu bei.

Dieser Artikel erschien ursprünglich in den USA HEUTE: Was sind „Zombie-Schulden“? Hausbesitzern droht die Zwangsvollstreckung für alte Hypotheken.