Mit der Bewertungen hoch und viele Boomer, die sich auf den Ruhestand vorbereiten oder in den Ruhestand gehen, könnten viele Eigentümer von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ihre Strategie rund um den Immobilienbesitz überdenken.
Dies ist ein großes Problem für viele Menschen, die kurz vor und im Ruhestand stehen, da Menschen über 6.4 nach Schätzungen von Realized, einer Plattform, die Immobilienvermögenslösungen anbietet, ein geschätztes Nettovermögen von 55 Billionen US-Dollar in Anlageimmobilien investiert haben.
Vor allem nach der Pandemie möchten sich viele ältere Menschen möglicherweise nicht mehr damit auseinandersetzen, Vermieter zu sein, da sie Aufgaben wie Mieteinzug und Immobilienverwaltung übernehmen müssen, sagt Rob Johnson, Leiter der Vermögensverwaltung bei Realized.
Während jetzt ein guter Zeitpunkt für einen Ausstieg bei so hohen Bewertungen sein könnte, gibt es mehrere Dinge zu beachten, bevor Sie einfach aufsteigen und verkaufen. Hier ist, was Finanzberater ihren Kunden sagen.
Denken Sie voraus. Jeder, der den Verkauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie in Betracht zieht, sollte sich mit Steuer-, Finanz- und Immobilienexperten beraten, bevor er eine Entscheidung trifft. Idealerweise finden diese Gespräche statt, bevor der Immobilieneigentümer in den Ruhestand geht, um genügend Zeit für eine angemessene Strategie zu haben, sagt Nell Cordick, Senior Vice President und Finanzberaterin bei Bogart Wealth mit Niederlassungen in Virginia und Texas.
Ein wichtiger Faktor in diesen Diskussionen sollten Steuern sein. „Wenn die Leute nicht im Voraus die richtige Steuerplanung vorgenommen haben, sind sie schockiert über die Steuerergebnisse beim Verkauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie. Was sie für ihren Nettoerlös [Verkaufserlös] hielten, ist wegen der steuerlichen Konsequenzen viel, viel niedriger“, sagt sie.
Aus steuerlicher Sicht sollten Sie die Auswirkungen des Verkaufs der Immobilie im Vergleich zu anderen steuergünstigen Optionen wie z ein 1031 Austausch, das mehrere Vorteile bietet, aber auch die strikte Einhaltung der IRS-Vorschriften erfordert.
Der Zeitpunkt eines Verkaufs kann auch aus steuerlicher Sicht wichtig sein. Der Verkauf in einem Jahr, in dem andere Einkommensquellen niedrig sind, könnte eine gute Option sein, sagt sie. Wenn Sie über 63 Jahre alt sind, sollten Sie darüber nachdenken, welche Auswirkungen ein Verkauf gegebenenfalls auf Ihre Medicare-Kasse haben wird, fügt sie hinzu.
Jenseits von Steuern. Es ist auch wichtig zu verstehen, wie ein Verkauf in die allgemeine Immobilienstrategie eines Kunden passt. Einige Eigentümer könnten sich zum Beispiel dafür entscheiden, hoch zu verkaufen, selbst mit den steuerlichen Konsequenzen, weil sie glauben, dass es eine Korrektur geben wird, bei der sie niedrig kaufen und dann den gesamten Prozess erneut durchlaufen können, sagt Cordick. Andere möchten vielleicht einfach keine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie besitzen und sind bereit, die steuerlichen Konsequenzen zu akzeptieren, um die emotionalen Probleme zu vermeiden, sagt sie.
Hier sind einige Fragen, die Berater stellen sollten, sagt Jody King, Direktorin für Vermögensplanung beim in Boston ansässigen Fiduciary Trust.
Möchte der Kunde weiterhin ein praktischer Vermieter sein, oder bevorzugt er eine eher passive Rolle? Wenn sie gerne in der Immobilienverwaltung tätig sind, wie sehr sind sie mit dieser speziellen Immobilie verbunden? Wird es seinen Wert halten oder ist es ratsam, es jetzt zu verkaufen und eine andere Immobilie in einer wünschenswerteren Lage zu finden? Wie wichtig ist der Cashflow für Ihren Ruhestand, und wie werden Sie ihn ersetzen, wenn es notwendig ist, Ihren Lebensstil aufrechtzuerhalten?
Gehen Sie die Möglichkeiten durch. Für Kunden, die im Immobiliengeschäft bleiben möchten, gibt es möglicherweise mehrere Optionen. Für diejenigen, die ihre Steuerschuld verwalten möchten, könnte eine Option darin bestehen, ihre derzeitige Anlageimmobilie zu verkaufen und eine andere Immobilie über eine 1031-Börse zu kaufen. Diese Strategie ermöglicht es Anlegern, die Kapitalertragsteuer beim Verkauf ihrer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie aufzuschieben, wenn strenge Regeln eingehalten werden. Beispielsweise müssen sie innerhalb von 45 Tagen eine Ersatzimmobilie identifizieren und den Austausch innerhalb von 180 Tagen abschließen.
Für Eigentümer, die eine weniger aktive Rolle übernehmen möchten, aber dennoch die Steueraufschubvorteile des Immobilienbesitzes nutzen möchten, gibt es die Option eines Delaware Statutory Trust oder DST, bei dem es sich um professionell verwaltete Portfolios von Gewerbeimmobilien handelt. DSTs bieten Anlegern Teileigentum an Gewerbeimmobilien, aber alle Verwaltungsaufgaben werden einem Sponsor übertragen, sagt Johnson von Realized.
Einige DSTs haben eine Eigenschaft, während andere mehr als 20 Eigenschaften in ihrer Struktur haben. Anleger können sich auch diversifizieren, indem sie in mehrere DSTs investieren, sagt er. „Ein diversifiziertes Portfolio im Ruhestand zu haben ist unerlässlich, weil Sie kein unangemessenes Risiko eingehen oder Ihr Portfolio zu sehr auf nur eine Immobilie konzentrieren möchten“, sagt er.
Einige Kunden ziehen möglicherweise auch in Betracht, ihre Immobilie zu verkaufen und in einen Opportunity Zone Fund zu investieren, ein Investitionsprogramm, das durch den Tax Cuts and JOBS Act von 2017 geschaffen wurde, um bestimmten Investitionen in Gebieten mit niedrigerem Einkommen Steuervorteile zu gewähren. Investoren übertragen ihren Gewinn aus der verkauften Immobilie in den Opportunity Zone Fund, wo er bis 2026 steuerbefreit wachsen wird, sagt Brad Levin, Managing Director und Senior Wealth Advisor bei The Colony Group. Es gibt viele verfügbare Fonds dieser Art, die von Immobilieninvestmentgesellschaften aufgelegt wurden, sagt er.
Eine weitere Möglichkeit für Kunden mit gemeinnützigen Neigungen ist die Übertragung der Immobilie vor dem Verkauf an a Wohltätige Reststiftung. Der bei der Veräußerung realisierte Gewinn ist dann von der Kapitalertragsteuer befreit. Der Erlös kann reinvestiert werden und der Investor erhält lebenslang Einnahmen aus dem Trust, und wenn die Person stirbt, geht der Rest an wohltätige Zwecke, sagt Levin.
„Es geht nicht nur um Steuerersparnis oder nicht. Es gibt viele verschiedene Teile, und Sie müssen das Gesamtbild verstehen, bevor Sie beraten können“, sagt King of Fiduciary Trust.
Denken Sie daran, dass emotionale Bindungen an Immobilien das Bild verändern können. Möchte der Kunde die Immobilie in der Familie behalten? Und wenn ja, wie leitet man am besten einen Eigentümerwechsel ein? Wie wichtig ist der Cashflow für Ihren Ruhestand, und wie werden Sie ihn ersetzen, wenn es notwendig ist, Ihren Lebensstil aufrechtzuerhalten?
Obwohl es keine Einheitslösung gibt, können Berater den Kunden dabei helfen, die Vor- und Nachteile der verschiedenen Optionen durchzugehen. „Es ist die Aufgabe des Beraters, die Optionen aufzuzeigen und dem Kunden zu ermöglichen, auf der Grundlage dieser Optionen Entscheidungen zu treffen“, sagt King.
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Quelle: https://www.barrons.com/advisor/articles/investment-real-estate-sale-retiree-baby-boomer-51649098177?siteid=yhoof2&yptr=yahoo