35 Jahre lang beobachtete der Finanzplaner Harold Evensky, wie Kunden sich regelmäßig in Ferienhäuser zurückzogen, ruhige Strände oder Berge und die Freude an Familientreffen genossen. Und bevor er vor drei Jahren in den Ruhestand ging, dachte er, er würde seinem Beispiel folgen.
Aber er und seine Frau Deena änderten ihre Meinung, als die Zeit gekommen war, und entschieden sich dafür, nur ein Haus in der Nähe der Texas Tech University in Lubbock zu haben, wo sie Finanzplanung lehrten. Anstatt Hunderttausende von Dollar in ein zweites Haus zu stecken, sparten sie das Geld für Reisen, Mieten für ein paar Monate im Jahr in Key West, Florida, und Ablässe für den Ruhestand, die unerwartet auftauchen könnten.
„Das Geld, das Sie in ein Haus stecken würden, kann viele Fünf-Sterne-Urlaube kaufen“, sagt Evensky. Darüber hinaus bewahrt es Bargeld für unerwartete finanzielle Belastungen, ob große medizinische Ausgaben oder eine Baisse.
Viele Menschen kaufen Altersheime und Ferienhäuser, ohne über die Kompromisse nachzudenken oder die Mathematik durchzuarbeiten. Aber Finanzprofis sagen, dass dies ein Fehler sein kann, insbesondere nach dem Hauspreisboom der letzten Jahre und den unzähligen Betriebskosten, die sich summieren können.
Newsletter abonnieren
Ruhestand
Barron's bietet Ihnen in einer wöchentlichen Zusammenfassung unserer Artikel über die Vorbereitung auf das Leben nach der Arbeit Vorsorgeplanung und Beratung.
Laut der National Association of Realtors stiegen die Verkäufe von Ferienhäusern in den ersten vier Monaten des Jahres 2021 gegenüber dem Vorjahr um 57 %. Der Anteil der insgesamt für Ferienzwecke gekauften Häuser betrug 6.7 %, verglichen mit 5 % im Jahr 2019. Es folgten Preisschübe, wobei der durchschnittliche Hauspreis des Landes im Januar gegenüber dem Vorjahr um 19.1 % gestiegen ist, so der CoreLogic Home Price Index; Die Preise in vielen Urlaubszielen bei warmem Wetter stiegen im vergangenen Jahr um fast 30 %.
Während sich die Leute oft auf den Preis eines Zweitwohnsitzes konzentrieren, ist es wichtig, die Betriebskosten und Nebenkosten zu berücksichtigen. Die Eigentümer haben möglicherweise zwei Hypotheken und zahlen Versicherung, Grundsteuer, Nebenkosten und Instandhaltung für zwei Häuser, unter anderem Gebühren für den Hausbesitzerverband. Die zusätzliche Hypothek kann einen Rentner zwingen, so viel Geld von einer IRA abzuheben, dass die jährlichen Einkommenssteuern und Medicare-Prämien steigen.
Wenn also Leute Finanzplaner fragen, ob sie sich ein zweites Zuhause leisten können, berechnet ein Berater normalerweise die Kosten des Hauses und die damit verbundenen Ausgaben durch eine Planungssoftware, um sicherzustellen, dass Abhebungen von Rentenkonten die Person nicht dem Risiko aussetzen, dass sie ausgehen zu früh in den Ruhestand gehen oder sie zwingen, andere Wünsche einzuschränken.
Ausgabenrichtlinie
Ohne Finanzplanungssoftware können Einzelpersonen die Entscheidung mit einer einfachen Faustregel treffen, die von Charles Farrell, einem Anlageberater und geschäftsführenden Gesellschafter von Beacon Pointe Advisors in Denver, verwendet wird. Farrell empfiehlt Personen, die in den Ruhestand gegangen sind oder kurz vor dem Ruhestand stehen, nicht mehr als 10-15 % ihres investierbaren Vermögens für den Kauf eines Ferienhauses zu verwenden.
Die Annahme ist, dass die Person ohne den Zweitwohnsitz in der Lage gewesen wäre, ihren Lebensstil jedes Jahr bequem zu decken, indem sie die Sozialversicherung und jährliche Entnahmen aus ihrem Portfolio nach einer sicheren Ziehungsquote wie der „4%-Regel“ nutzte. Aber eine Person mit a Hypotheken, Versicherungen und der Unterhalt eines Zweitwohnsitzes haben möglicherweise keinen Spielraum, um die Abhebungen bei oder unter 4 % zu halten, und könnten ihren Ruhestand untergraben, indem sie zu viel Geld abheben, wenn die Märkte sauer werden.
„Von der Rendite eines Portfolios zu leben, kann riskant sein“, sagt Farrell. "Du willst es nicht übertreiben und über deinen Kopf hinausgehen."
Wenn man also Farrells Faustregel anwendet, könnte eine Person, die 3 Millionen Dollar an Altersvorsorge hat, ein Haus für 300,000 Dollar kaufen, sagt Farrell. Und wenn die Person 1 Million Dollar hätte, könnte sie sich ein Haus im Wert von 100,000 Dollar leisten, würde aber ernsthafte Risiken eingehen, wenn sie es auf 150,000 Dollar bringen würde.
Einige Leute sagen sich, dass sie das Haus verkaufen oder Mieter aufnehmen können, wenn der Markt fällt, sagt Farrell, „aber wenn der Aktienmarkt in einen Bärenmarkt gerät, sinken normalerweise auch die Hauswerte, und die Person kann ihr Haus möglicherweise nicht verkaufen Zuhause."
In der Finanzkrise von 2008 fielen zum Beispiel Häuser landesweit um etwa 30 %, und Ferienhäuser wurden hart getroffen. Das durchschnittliche Haus in einem der heißesten Urlaubsmärkte des Landes damals und heute, Cape Coral-Fort Myers, Florida, fiel von 115,127 $ im Jahr 2012 auf 236,650 $ im Jahr 2006, bevor es laut CoreLogic im Jahr 276,520 auf 2021 $ kletterte.
Anspruchsvoll und teuer
Die Verwaltung einer Anmietung ist weder einfach noch kostengünstig: Es fallen zusätzliche Versicherungskosten, Steuern im Zusammenhang mit dem Geschäft und Reparaturen an. Verwaltungsgesellschaften dürfen 20-35 % der Erträge übernehmen. Und die Eigentümer müssen möglicherweise die besten Mietzeiten für ihre eigenen Urlaubspläne aufgeben.
Als Finanzplaner und Mitentwickler der IncomeConductor-Software zur Berechnung des Renteneinkommens hat Phil Lubinski aus Denver oft erlebt, dass Vermieter von den Schwierigkeiten bei der Vermietung und den damit verbundenen Kosten schockiert sind. Ein Vermieter, den er kennt, gab 35,000 Dollar aus, um den Schaden eines von einem Mieter betriebenen Meth-Labors zu beseitigen, und er sah, dass ein anderer keine Mieter für eine Wohnung finden konnte, nachdem er enthüllt hatte, dass dort ein Mord stattgefunden hatte.
„Die Vermietung Ihres Ferienhauses sieht auf dem Papier besser aus, als es sich oft herausstellt“, sagt Lubinski, der Menschen beim Kauf von Mietobjekten beraten hat, aber selbst nie in Mietobjekte investiert hat. "Es ist zu viel Mühe."
Schreiben an [E-Mail geschützt]