Entspannen Sie das LIHTC, schaffen Sie Steuervorteile für Bauherren und Familien

Es besteht kein Zweifel, dass der Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) während seiner 36-jährigen Laufzeit vielen Menschen eine Unterkunft geboten hat. Aber wie viele? Wie mein letzter Beitrag gezeigt hat, gibt es viele bekannte Unbekannte darüber, wie und wie gut das LIHTC in diesen Jahren funktioniert hat. Zum Beispiel eine allgemeine Zahl, die als Antwort auf die Frage angeboten wird: „Wie viele Einheiten hat LIHTC in seinen 36 Jahren geschaffen?“ Die Antwort lautet oft etwa 29 Millionen. Woher kommt diese Zahl? Spalte V ein die LIHTC „Datenbank“, eine Spalte in der Excel-Tabelle mit 3,000 Leerzeichen und 1,500 Zellen mit „0“ als Antwort. Es ist eine Herausforderung, eine Bundesausgabe zu reformieren, wenn mangels guter Daten keine tiefgreifende Bewertung möglich ist. Ich möchte jedoch den LIHTC-Teil des Rückblicks auf Paul Ryans Kritik mit einigen Reformideen abschließen.

Ich bin zu dem Schluss gekommen, dass das Low Income Housing Tax Credit Program überhaupt kein Programm ist. Es ist Behemoth, eine Komplex von Komplexitäten das Milliarden von Dollar an Geld für Entwicklungsprojekte ausgibt, das eine Wirtschaft des „erschwinglichen Wohnraums“ antreibt, die weder das zentrale Problem der Inflation – zu viel Geld für zu wenige Wohneinheiten – angegangen ist, noch das Land einer Lösung näher gebracht hat oder das Ende der anhaltenden „Wohnungskrise“. Das LIHTC basiert auf Milliarden von Dollar an latenten Steuern, hat jedoch keine einzelne Person oder Abteilung, die dafür verantwortlich ist, all dieses Geld zu verteilen, sicherzustellen, dass es effektiv verwendet wird, oder zu bewerten, ob es sein erklärtes Ziel erreicht, die Produktion und Erhaltung erschwinglicher Mieten Wohnen Wie könnte also das Konzept, einen Anreiz zum Bau von Wohnungen zu schaffen, die Menschen mit weniger Geld dienen, aus dem derzeitigen System gerettet werden?

Verwenden Sie das vorhandene Steuererklärungssystem

Niedrigere Steuern für niedrigere Mieten

Stellen Sie sich vor, das LIHTC würde nicht existieren und jemand in einem Raum voller Menschen, die versuchen, das Problem der Immobilieninflation zu lösen, würde aufgeregt die Hand heben und sagen: „Oooo, oooo, ooo, ich habe es!“ Alle bleiben stehen und schauen hinüber, und jemand sagt: „Okay, Melvin, was ist deine Idee?“ Melvin steht auf und sagt stolz: „Lass es uns mit der Steuernummer lösen!“ Die Leute würden entweder lachen, bis sie sich in die Hosen machen, oder sie würden anerkennen, dass Melvin ein böses Genie war. Das Steuerrecht der Vereinigten Staaten ist vielleicht eine der komplexesten Schöpfungen der Menschheit seit den Pyramiden Ägyptens, aber weit weniger erbaulich.

Aber fast jeder in den Vereinigten Staaten, der Steuern gezahlt hat, hat ein gewisses Verständnis von „Ausnahmen“, einem Anspruch, der das steuerpflichtige Einkommen reduziert, „Abzügen“, einem Anspruch auf Ausgaben, der das Einkommen reduziert, und einer „Gutschrift“, einem Betrag, der normalerweise angewendet wird Gesamtsteuerpflicht verringern. Amerikaner sind mit dem Konzept vertraut, dass die Regierung Verhaltensweisen durch Besteuerung fördert und davon abhält, oder dass das Steuergesetzbuch diesen Effekt hat. Der einfachste Weg, Investitionen in den Wohnungsbau, insbesondere in Mietwohnungen, zu fördern, wäre die Senkung der Steuern für einen Entwickler, der sich bereit erklärt, die Mieten in einem neuen Gebäude niedrig zu halten, und einen Wohnungsanbieter, der sie senkt oder in einem bestehenden Gebäude niedrig hält.

Es ist ziemlich einfach. Wenn ein Entwickler 100 Wohneinheiten baut und verspricht, 25 dieser Einheiten für Haushalte bezahlbar zu halten, die weniger als 60 % des Area Median Income (AMI) verdienen, kann er die entgangene Miete als Abzug, eine Ausgabe, bei seinen Steuererklärungen geltend machen. Die Regierung könnte der Dollar-für-Dollar-Befreiung einen zusätzlichen Bonus hinzufügen, um die Menschen zu ermutigen, den Abzug zu nutzen. Wenn sich die Banken einmischten, könnten die Entwickler beim Abschluss der Finanzierung des Gebäudes Verluste in Höhe von 15 Jahren leihen, die Regierung könnte die Zinszahlung für dieses Darlehen ebenfalls als Abzug zulassen, sodass der Entwickler sofort auf das Kapital zugreifen könnte.

Dieses Konzept ließe sich problemlos auch auf Bestandsgebäude übertragen und würde den gleichen Abzug für einen Wohnungsanbieter ermöglichen, der die Mieten in seinem Gebäude senkt oder bereits gesenkte Mieten konstant hält. Ein Süßungsmittel würde hier auch ermöglichen, dass die Zinsen bei der Aufnahme gegen zukünftige Mietausfälle gedeckt werden, wenn das Darlehen Verbesserungen am Gebäude beinhaltet, die nicht durch höhere Mieten wieder hereingeholt werden könnten. Dies könnte Anreize für Verbesserungen schaffen, anstatt aufgeschobene Wartung zu verwenden, um wettbewerbsfähigere Mieten zu subventionieren, eine Praxis, die die Eigentümer schließlich einholt, wenn große Wartungskosten oder ein Verkauf dazu führen, dass die Mieten erhöht werden müssen.

Das Problem bei dieser Lösung ist, dass sich die Medianeinkommen und damit auch die Wohnungsmärkte ändern. Diese Änderungen müssten jedes Jahr auf alle Teilnehmer des Programms angewendet werden. Wenn die Einkommen stiegen, konnten die Mieten in den eingeschlossenen Einheiten erhöht werden, unabhängig davon, ob das Einkommen dieser Haushalte gestiegen war oder nicht, es sei denn, das Programm sah vor, Verluste in bestimmten Einheiten statt einer breiten Anwendung von AMI zu verlangen. Auch wenn das derzeitige LIHTC eine miserable Arbeit leistet, wenn es darum geht, Milliarden von Dollar zu verfolgen, die den Bundesstaaten zugewiesen wurden, wäre die Verfolgung von Millionen von Einheiten und ob die Steuerzahler genau berichten, eine weitere Sache, die der Internal Revenue Service verfolgen müsste.

Die Kostenbelastungs-Steuergutschrift

Ich habe schon einmal über das fast gepostet skandalöser Einsatz von „Kostenlast“ von Gerichtsbarkeiten und Regierungen, um über die „Nachfrage“ nach bezahlbarem Wohnraum zu sprechen. Kurz gesagt, die Kostenbelastung wird festgelegt Umfragedaten verwenden aus selbstauskunftspflichtigen Haushalten über ihr Einkommen und ihre Miete. Diese Umfrage ist noch nicht abgeschlossen, und es ist unklar, wie zuverlässig sie ist. Eines ist sicher, dass die Ergebnisse ungenau sind, sobald die Ergebnisse tabelliert werden; Menschen ziehen um, Einkommen und Mieten ändern sich und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verändern sich ständig. Kostenbelastungsdaten sind bestenfalls eine Skizze dessen, was einigen Menschen irgendwo mit ihren Wohnkosten passiert ist. Es ist nicht die Grundlage für massive Kapitalinvestitionen.

Aber nennen wir den Kostenbelastungs-Bluff und gestatten Sie jedem, der 60 % oder weniger des AMI verdient, einen Abzug für seine Kostenbelastung zu fordern. Wenn eine Mieterin 50 % des AMI verdient, sagen wir 36,000 $ pro Jahr, sollte sie 1000 $ Miete pro Monat zahlen, 30 % ihres monatlichen Bruttoeinkommens. Wenn sie mehr zahlt, sagen wir 1,200 US-Dollar, kann sie diese 200 US-Dollar als Ausgabe geltend machen und dann die kumulierten Ausgaben in Steuern abziehen, die sie im folgenden Jahr einreicht. Ein besserer Ansatz könnte eine negative Quellensteuer sein. Lassen Sie die kostenbelastete Mieterin einen Anspruch auf die Miete für März einreichen, und holen Sie sich dann das Geld in ihren Gehaltsschecks im folgenden Monat. Voila! Die Kostenbelastung in Amerika ist praktisch vorbei.

Das Schöne an diesem Ansatz ist, dass alle Anwälte, Buchhalter und Bürokraten, die das aktuelle LITHC-System betreiben, am Ende laufen und Bauträger und Wohnungsanbieter vermieden werden. Es würde die Idee ernst nehmen, dass Haushalte zu viel Miete zahlen, und das Geld der Regierung dort einsetzen, wo Politiker immer den Mund halten, um das Wohnungsproblem oder die Krise zu lösen, aber mehr Regeln erlassen, die das Angebot ersticken, die Preise erhöhen und dann mehr politische Nachfrage nach Bargeld schaffen aus der Wirtschaft abgerungen werden, um die regulatorische Inflation zu subventionieren.

Es gibt jedoch Probleme mit diesem Ansatz. Die Menschen treffen Entscheidungen, einschließlich der Zahlung von mehr als 30 % ihres Einkommens als Miete. Wie ich schon seit mehr als einem Jahrzehnt sage, ist der normative Standard von 30 % eine schreckliche Methode, um zu versuchen, ein qualitatives Problem, nämlich das Verhältnis der Menschen zum Preis, quantitativ zu messen. Manche Leute zahlen mehr und es geht ihnen gut, andere zahlen weniger und haben immer noch Probleme. Diese Art von Programm wäre mit Sicherheit inflationär und würde den Anreiz beseitigen, nach Schnäppchen zu suchen, da jedem unter einem bestimmten Einkommensniveau eine Subvention garantiert würde, wo immer er lebt. Eine Begrenzung von Subventionen und Mieten könnte helfen, aber dafür müsste eine Bürokratie aufgestanden werden, und immer mehr Regeln (siehe Probleme mit Abschnitt 8) würde folgen.

Verbinden Sie Steuergutschriften mit der lokalen Leistung bei der Deregulierung

Ja, ich habe es gesagt: Deregulierung. Der Begriff der Reagan-Ära ist den Linken ein Gräuel und wird von den meisten Republikanern vergessen, wenn es um Wohnungsbauprogramme auf Bundesebene geht. Ich habe darüber gepostet Montanas ursprünglicher Wohnplan basierend auf der Erkenntnis, dass das Aufbringen von immer mehr Wohnungsbaubeihilfen an die Kommunalverwaltungen nicht nur die Regeln und Vorschriften für die Tötung von Angeboten aufrechterhält, sondern zu mehr ermutigt. Die Antwort hier ist, den staatlichen und lokalen Regierungen Disziplin aufzuerlegen; Wenn Sie den Umfang und die Wirkung Ihrer Wohn- und Landnutzungsvorschriften erhöhen, erhalten Sie weniger Subventionen.

Die Herausforderung bei diesem Ansatz besteht darin, dass alle 535 Kongressmitglieder ihre politische Karriere von einer Diät aus Bundesdollar für die Bedürfnisse ihres Staates nähren. Daran ist an sich nichts auszusetzen, aber zu Amtsträgern und Wählern des eigenen Staates zurückzukehren und mit dem Verlust der Finanzierung bestehender Programme zu drohen, ist keine gute politische Strategie. Und die Sucht, mehr Regeln zu erlassen, die den Wohnungsbau einschränken, als die Inflation zu subventionieren, ist so stark, dass reduzierte Mittel aus dem Steuergutschriftsystem die Süchtigen wahrscheinlich dazu bringen würden, andere lokale Quellen wie höhere Steuern, Gebühren und Bußgelder für neue Entwicklungen zu suchen.

Sich auf die Grundlagen konzentrieren

Letztendlich ist das Problem der Wohnungsinflation das am einfachsten zu lösende Wohnungsproblem. Wenn die Wohnungsnachfrage aufgrund neuer Arbeitsplätze und Wachstum steigen wird, sollten die lokalen Regierungen aus dem Weg gehen und so viel Produktion wie möglich zulassen, indem sie regulatorische Hindernisse abbauen und Anreize für die Produktion schaffen. Mehr Produktion bedeutet mehr Wettbewerb, eine Bedingung, die den Verbrauchern zugute kommt. Subventionen sollten in bar an Haushalte gezahlt werden, die immer noch Schwierigkeiten haben, Miete zu zahlen, und der Neubau sollte sich auf die Unterbringung von Menschen beschränken, die nicht genug Geld verdienen können, um die volle Miete zu zahlen, und die andere Probleme haben, die von Wohnen mit anderen Dienstleistungen profitieren. Vielleicht ist die Vereinfachung steuerlicher Anreize für reduzierte Mieten in neuen und bestehenden Wohnungen die Brücke zu dieser noch grundlegenderen und effizienteren Lösung.