Der britische Immobilienmarkt droht aufgrund der sich abzeichnenden Rezessionsängste einen erheblichen Abschwung

LONDON – Der britische Immobilienmarkt steht möglicherweise kurz vor einem großen Abschwung, wobei einige Marktbeobachter vor einem Preisverfall von bis zu 30 % warnen, da die Daten auf den größten Nachfrageeinbruch seit der globalen Finanzkrise hindeuten.

Neue Anfragen von Eigenheimkäufern stürzten im Oktober auf den niedrigsten Stand seit dem Finanzcrash von 2008, ausgenommen den Zeitraum während der ersten Covid-19-Sperre, dem letzten Bericht der RICS-Wohngutachter letzte Woche gezeigt.

Der MSCI UK Quarterly Property Index, der Einzelhandels-, Büro-, Industrie- und Wohnimmobilien abbildet, brach in den drei Monaten bis September um 4.3 % ein, was die schlechteste Performance des Sektors seit 2009 darstellt.

Die Marktabschwächung markiert eine Atempause von einem zweijährigen pandemiebedingten Kaufrausch für Eigenheime mit Immobilientransaktionen im September jährlich um 32 % gesunken von einem Höhepunkt im Jahr 2021.

Aber wenn die Ära des billigen Geldes verblasst, verdoppelt die Bank of England weiter inflationshemmende Zinserhöhungen dem entgegenzuwirken chaotisches Mini-Budget, sagen Ökonomen, dass der Abschwung akuter sein könnte als zunächst angenommen.

„Obwohl im Rahmen der anhaltenden Rezession allgemein mit einer Hauspreiskorrektur gerechnet wird, scheint sie sich schneller zu entfalten als erwartet“, schrieb Kallum Pickering, Senior Economist bei Berenberg, am Donnerstag über den britischen Markt.

Die Investmentbank geht nun davon aus, dass die britischen Immobilienpreise bis zum zweiten Quartal 10 um rund 2023 % sinken werden. Einige Kreditgeber sind jedoch weniger zuversichtlich.

Nationwide, einer der größten britischen Hypothekenanbieter, sagte Anfang dieses Monats dass die Immobilienpreise im schlimmsten Fall um bis zu 30 % einbrechen könnten. Unterdessen deuten die düstersten Schätzungen der Banken Lloyds und Barclays für 2023 auf Einbrüche von jeweils fast 18 % bis über 22 % hin.

In der Tat haben die Preise an einigen Orten bereits begonnen zu fallen, so die Immobiliensuchseite Rightmove, die die Verkäufer am Montag mitteilte senkte die Preise im Oktober um 1.1 %, wobei der Durchschnittspreis eines neu vermarkteten Hauses auf 366,999 £ (431,000 $) geschätzt wird.

Großbritannien ist nicht allein. Steigende Zinssätze, steigende Inflation und der wirtschaftliche Schock durch Russlands Krieg in der Ukraine haben den globalen Immobilienmarkt schwer belastet.

Jüngste Analysen von Oxford Economics zeigen, dass die Immobilienpreise voraussichtlich fallen werden neun von 18 fortgeschrittenen Volkswirtschaften, wobei Australien, Kanada, die Niederlande und Neuseeland zu den Märkten gehören, die am stärksten von Rückgängen von bis zu 15 % bis 20 % bedroht sind.

„Dies ist der besorgniserregendste Ausblick für den Immobilienmarkt seit 2007-2008, wobei die Märkte zwischen der Aussicht auf bescheidene und viel steilere Rückgänge balancieren“, schrieb Adam Slater, leitender Ökonom bei Oxford Economics, letzten Monat.

Laut Goldman Sachs ist das Vereinigte Königreich jedoch aufgrund seiner einzigartigen Wirtschaftslandschaft einem höheren Risiko von Hypothekenausfällen ausgesetzt. Zu den Faktoren, die eine Rolle spielen, gehören die sich verschlechternde Wirtschaftslage Großbritanniens, die Empfindlichkeit der Ausfallquoten gegenüber Abschwüngen und die kürzere Duration britischer Hypotheken im Vergleich zu anderen Anleihen in der Eurozone und den USA.

„Über Ländergrenzen hinweg sehen wir ein relativ größeres Risiko eines bedeutenden Anstiegs der Hypothekenrückstandsraten im Vereinigten Königreich“, schrieb Yulia Zhestkova, Ökonomin bei der Bank, letzte Woche in einem Bericht.

In der Zwischenzeit erhöhen steigende Arbeitslosenrisiken – ein historisches Barometer für Zahlungsverzugsquoten – den Druck auf das Vereinigte Königreich, das sich laut Goldman Sachs „bereits in einer Rezession“ befindet.

Das Die britische Wirtschaft schrumpfte um 0.2 % im dritten Quartal 2022 zeigten die neuesten BIP-Zahlen am Freitag. Ein weiteres rückläufiges Quartal in Folge in den drei Monaten bis Dezember würde darauf hindeuten, dass sich Großbritannien in einer technischen Rezession befindet.

Die Bank of England warnte Anfang dieses Monats, dass das Vereinigte Königreich nun damit konfrontiert ist längste Rezession seit Beginn der Aufzeichnungen vor einem Jahrhundert, wobei der Abschwung voraussichtlich bis weit ins Jahr 2024 andauern wird.

Die Zentralbank beschrieb die Aussichten als „sehr herausfordernd“ und sagte, die Arbeitslosigkeit werde sich während des zweijährigen Einbruchs wahrscheinlich auf 6.5 % verdoppeln, was rund 500,000 Arbeitsplätze betreffen würde.

Ein solcher Anstieg der Arbeitslosigkeit könnte die Risiken für den Wohnungsmarkt „erheblich“ erhöhen, indem möglicherweise eine Welle von Zwangsverkäufen und Zwangsvollstreckungen ausgelöst wird, warnte Oxford Economics in seinem Bericht. Laut der Analyse von Goldman Sachs steigt die Hypothekenrückfälligkeit für jeden Prozentpunkt Anstieg der Arbeitslosenquote im Vereinigten Königreich nach einem Jahr tendenziell um über 20 Basispunkte.

„Wenn die Arbeitslosigkeit stark ansteigen würde, würden die Gefahren für die Wohnungsmärkte erheblich verstärkt“, sagte Slater.

Dennoch wird ein Großteil der Aussichten von der bevorstehenden Finanzerklärung der Regierung am Donnerstag abhängen, wenn Finanzminister Jeremy Hunt voraussichtlich Steuererhöhungen in Höhe von 60 Milliarden Pfund (69 Milliarden US-Dollar) und Ausgabenkürzungen bekannt geben wird, die das Wachstum schwer belasten werden.

Einige Strategen haben gesagt, Hunt könnte einen Großteil der Einsparungen verzögern bis nach den nächsten Wahlen – die spätestens im Januar 2025 fällig sind –, um die Wirtschaft während des Höhepunkts der Rezession abzuschirmen. Hunt warnte jedoch offen vor bevorstehenden „Augentränen“-Entscheidungen.

Die Bank of England hat ihrerseits darauf bestanden, dass sie die Zinsen weiter erhöhen wird, wenn auch auf einen möglicherweise niedrigeren Höchststand.

Doch selbst wenn für den Immobilienmarkt in naher Zukunft nur eine geringe Entspannung erwartet wird, sagen Ökonomen, dass die Risiken eines Schocks, der auf den breiteren Finanzmarkt zurückstrahlt, minimal sind.

Eine stärkere Regulierung und eine angemessene Kapitalisierung des Bankensektors nach der Finanzkrise haben das Risiko riskanter Hypotheken begrenzt. Unterdessen sitzt die Mehrheit der Wohnungsschulden bei Haushalten mit angemessenen Sparpuffern, sagte Pickering von Berenberg.

„Wir sehen ein begrenztes Risiko, dass sich die sich entfaltende Immobilienmarktkorrektur in eine weitere Finanzkrise verwandeln wird“, fügte er hinzu.