Da der Vorsitzende der US-Notenbank, Jerome Powell, am Freitag eine wichtige Rede halten wird, könnten die Anleger ihn endlich beim Wort nehmen: Die Zentralbank wird eine restriktive Haltung einnehmen, um die höchste Inflation seit vier Jahrzehnten zu kontrollieren. Das bedeutet, dass die Finanzmärkte trotz der jüngsten Börsenrally volatil bleiben werden.
Es gibt viele Gründe, Real Estate Investment Trusts oder REITs als relativ sichere Häfen zu betrachten, um ein stabiles Einkommen zu erzielen, wenn die Inflation hoch bleibt und eine wahrscheinliche Konjunkturabschwächung bevorsteht.
Nachfolgend finden Sie eine Auswahl von Aktien-REITs, von denen erwartet wird, dass sie reichlich Cashflow generieren, um Dividendenerhöhungen im Jahr 2023 zu ermöglichen.
Im Muss es wissen Kolumne vom 24. August fasste Steve Goldstein die Vorhersagen eines neuen „Superzyklus bei Inflation und Zinsen“ von Dario Perkins, Geschäftsführer für globale Makroökonomie bei TS Lombard.
Perkins erwartet, dass die langfristigen Zinssätze weiter steigen werden, und schlägt vor, dass die 2020er Jahre von den Anlegern verlangen werden, „einen anspruchsvolleren Ansatz bei der Vermögensallokation“ zu verfolgen.
Abkehr von Dienstleistern, die den Bullenmarkt bis 2021 dominierten, glaubt er, dass die Allokation in Sachanlagen, einschließlich Immobilien, am besten funktionieren wird.
Aufschlüsselung des REIT-Sektors
Real Estate Investment Trusts gibt es in vielen Varianten, aber das Schlüsselelement ist, dass sie die meisten Erträge an die Aktionäre weitergeben, um die steuerbegünstigte REIT-Struktur aufrechtzuerhalten.
Es gibt zwei große Kategorien von REITs: Hypotheken-REITs, die gewerblichen oder privaten Kreditnehmern Geld verleihen und/oder in hypothekenbesicherte Wertpapiere investieren, und Aktien-REITs, die gewerbliche oder Wohnimmobilien besitzen und vermieten.
REITs sind zyklisch, wobei die Bewertungen bei steigenden Zinsen unter Druck geraten. Dieser Effekt kann bei Hypotheken-REITs besonders ausgeprägt sein, da sich das Hypothekengeschäft mit steigenden Zinsen verlangsamt.
Bisher ist der Immobiliensektor des S&P 24 in diesem Jahr bis zum 500. August um 15 % gefallen, während der gesamte S&P 500
SPX
ist um 12 % gefallen, beide mit reinvestierten Dividenden.
Eine viel längerfristige Betrachtung kann Sie überraschen. Die S&P Dow Jones-Indizes trennten den Immobiliensektor 2016 vom Finanzsektor. Aber wenn wir uns für eine längerfristige Leistungsmessung auf die S&P 500 REIT-Branchengruppe beschränken, lag die durchschnittliche Jahresrendite der letzten 20 Jahre bei 9.9 % und damit leicht darüber der 500-Jahres-Durchschnittsrendite des S&P 20 von 9.8 %.
REITs nach Kategorie
Verschiedene Arten von REITs durchlaufen unterschiedliche Wirtschaftszyklen. Beispielsweise litten Hotel-REITs und ihre Mieter in den frühen Stadien der Coronavirus-Pandemie schrecklich, beginnend mit der faktischen Schließung der Reisebranche im ersten Halbjahr 2020.
Viele REITs konzentrieren sich auf Lager- und Logistikflächen, die in den letzten Jahren von jährlich zweistelligen Mietsteigerungen profitiert haben, so Vikram Malhotra, Geschäftsführer für Immobilien bei Mizuho.
Aber Amazon.com Inc.
AMZN
sagte in seiner Finanzpressemitteilung zum ersten Quartal im April, dass es nach der Verdopplung der Größe seines Fulfillment-Netzwerks in nur zwei Jahren „nicht mehr nach physischen oder personellen Kapazitäten suchte“ und sich „direkt auf die Verbesserung der Produktivität und Kosteneffizienz“ in seiner Lieferinfrastruktur konzentrierte.
Während eines Interviews sagte Malhotra, dass er und seine Kollegen nach der Ankündigung von Amazon „auf dem Markt beobachtet und gehört hätten, dass Amazon Lagerhäuser auf den Untermietmarkt bringt“.
„Also sagte der größte Akteur im E-Commerce dem Markt, er habe zu viel und rationalisiere, und das führte zu einer Abwertung der Logistikaktien“, sagte er.
Prologis Inc.
PLD
ist der größte börsennotierte US-REIT im Lager- und Logistikbereich. Das börsennotierte Unternehmen Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis und Walmart Inc.
WMT
als seine fünf größten Kunden Ende 2021, wobei Amazon 24 Millionen Quadratfuß oder 7 % seiner Gesamtmiete mietet.
Die Aktien von Prologis fielen für 21 bis zum 2022. August um 24 %, wobei die Dividenden reinvestiert wurden. Die Dividendenrendite der Aktie beträgt etwa 2.5 %. Prologis übernimmt Duke Realty Corp.
DRE
bis ein All-Stock-Deal im Wert von 26 Milliarden US-Dollar als es im Juni angekündigt wurde.
Mizuho hat Prologis neutral bewertet, was laut Malhotra „außerhalb des Konsenses“ war. Es ist sicher – von 17 von FactSet befragten Analysten bewerten 13 die Aktie mit „Kaufen“ oder gleichwertig. Der Rest sind neutrale Bewertungen.
Er fuhr fort, dass Mizuho Logistikunternehmen von Drittanbietern wie XPO Logistics Inc. überwacht.
XPO,
FedEx und United Parcel Service Inc.
UPS
auf Anzeichen einer nachlassenden Nachfrage, wenn die Wirtschaft deutlich herunterschaltet.
Nach alledem könnte es einen Silberstreif am Horizont für die Lager-/Logistik-REITs geben: Malhotra erwartet, dass sich das Mietwachstum in den Flächen von der aktuellen Spanne über 10 % auf den „mittleren bis hohen einstelligen Bereich“ verlangsamen wird. Das teilte das Arbeitsministerium mit der Verbraucherpreisindex zeigte im Juli einen Anstieg um 8.5 % von einem Jahr zuvor. Das wurde von 9.1 % im Vormonat verbessert. Es ist vielleicht nicht allzu weit hergeholt zu erwarten, dass REIT-Lagerhausbetreiber in der Lage sein werden, ihre Mieten weiter zu erhöhen, um mit der Inflation Schritt zu halten oder sie zu übertreffen.
Hier kommt Ihre eigene Meinung ins Spiel, basierend auf Ihren eigenen Recherchen. Wird der anhaltende Trend zum Online-Shopping und die Nachfrage nach schneller Lieferung es Prologis und seinen Wettbewerbern ermöglichen, sich in den nächsten fünf bis zehn Jahren zu übertreffen? Die fünfjährige Gesamtrendite von Prologis lag am 10. August bei 24 % (im Vergleich zu 138 % beim S&P 85), selbst mit dem diesjährigen großen Rücksetzer.
Screening der Aktien-REITs
Um einen umfassenden Blick auf die in den USA notierten Real Estate Investment Trusts zu werfen, haben wir mit den 185 begonnen, die im Russell 3000 Index enthalten sind
RUA.
Dieser Index repräsentiert laut FactSet etwa 98 % der US-Aktien.
Wir haben uns dann die Anlagekonzentrationen jedes REITs angesehen und alle Hypotheken-REITs entfernt, um die Liste auf 158 Unternehmen zu reduzieren. Wir haben die Zahl weiter auf 112 Unternehmen reduziert, für die Konsensschätzungen von mindestens fünf von FactSet befragten Analysten für bereinigte Funds from Operations im Jahr 2023 verfügbar waren.
Eine Möglichkeit, die Dividendenfähigkeit eines Unternehmens zu messen, besteht darin, seinen geschätzten freien Cashflow zu betrachten – den verbleibenden Cashflow nach erwarteten Investitionen. Für REITs werden üblicherweise Funds from Operations (FFO) – eine Nicht-GAAP-Kennzahl – verwendet. Der FFO addiert Abschreibungen und Abschreibungen (nicht zahlungswirksame Posten) wieder zum Ergebnis, während Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien ausgeschlossen werden. Die bereinigten Funds from Operations (AFFO) gehen noch weiter und saldieren die erwarteten Investitionsausgaben, um die Qualität der Immobilieninvestitionen zu erhalten.
Wenn wir den geschätzten AFFO eines Unternehmens durch seinen aktuellen Aktienkurs dividieren, haben wir eine geschätzte AFFO-Rendite. Dies kann mit der aktuellen Dividendenrendite verglichen werden, um zu sehen, ob es „Spielraum“ für weitere Erhöhungen gibt – hoffentlich viel Spielraum.
Von den 112 verbleibenden REITs zahlen 104 Dividenden und haben einen geschätzten Spielraum von mindestens 2023 % für 1.00 – das ist unsere letzte Kürzung.
Wir haben die 104 REITs in acht große Kategorien eingeteilt. Das ist nicht immer einfach, da ein REIT sehr diversifiziert sein kann. Die Kategorien sind also ein Versuch, jeden REIT gemäß seiner stärksten Geschäftskonzentration in eine Gruppe einzuordnen. Wir haben dann etwas weiter auf neun große Kategorien konsolidiert und sie nach der erwarteten AFFO-Rendite für 2023 sortiert.
Die Lager-/Logistikunternehmen fallen beispielsweise in die Kategorie „Industrie“. Damit fangen wir an.
Industrie-REITs
Hier sind die 10 Industrie-REITs, die den Screen bestanden haben, mit den höchsten erwarteten AFFO-Renditen für 2023:
| Firma | Ticker | Geschätzte AFFO-Rendite 2023 | Aktuelle Dividendenrendite | Geschätzter „Headroom“ | Marktkapitalisierung. ($ mil) |
| Trust für Industrielogistikimmobilien | ILPT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| Global Net Lease Inc. | LNG | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| Plymouth Industrial REIT Inc. | PLYM | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| Stag Industrial Inc. | STAG | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC-Zäune: | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| PotlatchDeltic Corp. | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc. Klasse A | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| Americold Realty Trust Inc. | KALT | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| Prologis Inc. | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| Quelle: FactSet |
Klicken Sie auf die Ticker, um mehr über jedes Unternehmen zu erfahren, einschließlich Unternehmensprofilen. Dann lesen Tomi Kilgores detaillierter Leitfaden zu der Fülle von Informationen, die kostenlos auf den Kursnotierungsseiten von MarketWatch verfügbar sind.
Gesundheitswesen
Hier sind alle neun REITs, die Gesundheitsimmobilien vermieten und den Screen bestanden haben. Diese Gruppe schließt Unternehmen aus, die sich auf Seniorenwohnungen konzentrieren:
| Firma | Ticker | Geschätzte AFFO-Rendite 2023 | Aktuelle Dividendenrendite | Geschätzter „Headroom“ | Marktkapitalisierung. ($ mil) |
| Medical Properties Trust Inc. | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| Global Medical REIT Inc. | GMRE | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| Sabra Health Care REIT Inc. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Innovative Industrial Properties Inc. | IIRP | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| CareTrust REIT Inc. | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Community Healthcare Trust Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Healthpeak Properties Inc. | PEAK | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. Klasse A | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| Welltower Inc. | GUT | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| Quelle: FactSet |
Wohnungen
Diese Kategorie umfasst REITs, die Einfamilien- oder Mehrfamilienwohnimmobilien sowie Fertighausgemeinschaften und Seniorenwohnungen besitzen. Hier sind die 10 Wohn-REITs, die den Screen bestanden haben:
| Firma | Ticker | Geschätzte AFFO-Rendite 2023 | Aktuelle Dividendenrendite | Geschätzter „Headroom“ | Marktkapitalisierung. ($ mil) |
| National Health Investors Inc. | NHI | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| LTC Properties Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| BRT Apartments Corp. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| UMH Properties Inc. | UMH | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| NexPoint Residential Trust Inc. | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Apartment Inc.ome REIT Corp | AIRC | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| Ventas Inc. | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| Unabhängigkeit Realty Trust Inc. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| Mittelraum | CSR | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| Washington Real Estate Investment Trust | WRE | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| Quelle: FactSet |
Hotels und Freizeitimmobilien
Hier sind die acht REITs, die Hotels und/oder Freizeitimmobilien vermieten und den Screen bestanden haben:
| Firma | Ticker | Geschätzte AFFO-Rendite 2023 | Aktuelle Dividendenrendite | Geschätzter „Headroom“ | Marktkapitalisierung. ($ mil) |
| EPR-Eigenschaften | EPR | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| RLJ Unterkunft Trust | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Parkhotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| Pebblebrook Hotel Trust | PEB | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| Apple Hospitality-REIT Inc. | APLE | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Gastgeber Hotels & Resorts Inc. | HST | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| Spiel- und Freizeitimmobilien Inc. | GLPI | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| VICI Properties Inc. | VICI | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| Quelle: FactSet |
Niederlassungen
Hier sind die 10 REITs, die Bürogebäude halten, die den Screen bestanden haben:
| Firma | Ticker | Geschätzte AFFO-Rendite 2023 | Aktuelle Dividendenrendite | Geschätzter „Headroom“ | Marktkapitalisierung. ($ mil) |
| Brandywine Realty Trust | BD-Erweiterung | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| Hudson Pacific Properties Inc. | HPP | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| SL Green Realty Corp. | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| Douglas Emmett Inc. | DEI | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Highwoods Properties Inc. | Hiw | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Paramount Group Inc. | PGRE | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Cousins Properties Inc. | CUZ | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| Corporate Office Properties Trust | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| Eastern Government Properties Inc. | DEA | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| City Office REIT Inc. | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| Quelle: FactSet |
Einzelhandel
Hier sind die 10 REITs, die hauptsächlich Einzelhandelsimmobilien vermieten, die den Bildschirm passiert haben:
| Firma | Ticker | Geschätzte AFFO-Rendite 2023 | Aktuelle Dividendenrendite | Geschätzter „Headroom“ | Marktkapitalisierung. ($ mil) |
| Macerich Co. | MAC | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| Simon Property Group Inc. | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Tanger Factory Outlet Centers Inc. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| Spirit Realty Capital Inc. | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| Whitestone-REIT | WSR | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Store Capital Corp. | STOR | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| RPT-Immobilien | PTR | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| Kite Realty Group Trust | KRG | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| Getty Realty Corp. | gty | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| Acadia Realty Trust | AKR | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| Quelle: FactSet |
Kommunikation
Hier sind alle fünf Unternehmen, die den Bildschirm bestanden haben und Kommunikationsinfrastrukturimmobilien vermieten, oder im Fall von Outfront Media Inc.
OUT,
Werbetafeln:
| Firma | Ticker | Geschätzte AFFO-Rendite 2023 | Aktuelle Dividendenrendite | Geschätzter „Headroom“ | Marktkapitalisierung. ($ mil) |
| Uniti Group Inc. | EINHEIT | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Outfront Media Inc. | OUT | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| Crown Castle Inc. | CCI | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| American Tower Corp. | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp. Klasse A | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1s3% | $35,920 |
| Quelle: FactSet |
Daten Center
Diese drei Rechenzentrums-REITs haben den Bildschirm bestanden:
| Firma | Ticker | Geschätzte AFFO-Rendite 2023 | Aktuelle Dividendenrendite | Geschätzter „Headroom“ | Marktkapitalisierung. ($ mil) |
| Iron Mountain Inc. | IRM | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| Digital Realty Trust Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| Equinix Inc. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| Quelle: FactSet |
Selfstorage
Für unsere letzte Kategorie haben fünf Selfstorage-REITs den Screen bestanden:
| Firma | Ticker | Geschätzte AFFO-Rendite 2023 | Aktuelle Dividendenrendite | Geschätzter „Headroom“ | Marktkapitalisierung. ($ mil) |
| National Storage Affiliates Trust | NSA | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| CubeSmart | CUBE | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| Life Storage Inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| Öffentliche Lagerhaltung | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Extra Space Storage Inc. | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| Quelle: FactSet |
Wenn Sie sich für den REIT-Bereich interessieren, müssen Sie Ihre eigenen Nachforschungen anstellen und Ihre Anlageziele im Auge behalten – Wachstum, Einkommen oder beides – und sich darauf vorbereiten, langfristig engagiert zu bleiben, was mehrere Jahre bedeutet.
Unter den in den obigen Tabellen aufgeführten REITs hat Malhotra „Kauf“-Ratings für Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
GUT,
Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
und Duke Realty (das jetzt in Erwartung des Abschlusses der Fusion gemeinsam mit Prologis handelt).
Auf die Frage, was kaufbewertete REITs gemeinsam haben, sagte Malhotra: „Dies sind Unternehmen als Einzelpersonen, bei denen wir glauben, dass die Preissetzungsmacht bestehen bleibt.“
Er sagte auch, dass alle von thematischen Trends profitieren, einschließlich, für die Gesundheits-REITs, der Alterung der Bevölkerung.
Hören Sie von Ray Dalio bei MarketWatch's Festival der besten neuen Ideen im Geld am 21. und 22. September in New York. Der Hedgefonds-Pionier hat starke Ansichten darüber, wohin sich die Wirtschaft bewegt.
Quelle: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
Diese Dividendenaktien können Sie schützen, wenn die Federal Reserve die Wirtschaft bremst
Da der Vorsitzende der US-Notenbank, Jerome Powell, am Freitag eine wichtige Rede halten wird, könnten die Anleger ihn endlich beim Wort nehmen: Die Zentralbank wird eine restriktive Haltung einnehmen, um die höchste Inflation seit vier Jahrzehnten zu kontrollieren. Das bedeutet, dass die Finanzmärkte trotz der jüngsten Börsenrally volatil bleiben werden.
Es gibt viele Gründe, Real Estate Investment Trusts oder REITs als relativ sichere Häfen zu betrachten, um ein stabiles Einkommen zu erzielen, wenn die Inflation hoch bleibt und eine wahrscheinliche Konjunkturabschwächung bevorsteht.
Nachfolgend finden Sie eine Auswahl von Aktien-REITs, von denen erwartet wird, dass sie reichlich Cashflow generieren, um Dividendenerhöhungen im Jahr 2023 zu ermöglichen.
Im Muss es wissen Kolumne vom 24. August fasste Steve Goldstein die Vorhersagen eines neuen „Superzyklus bei Inflation und Zinsen“ von Dario Perkins, Geschäftsführer für globale Makroökonomie bei TS Lombard.
Perkins erwartet, dass die langfristigen Zinssätze weiter steigen werden, und schlägt vor, dass die 2020er Jahre von den Anlegern verlangen werden, „einen anspruchsvolleren Ansatz bei der Vermögensallokation“ zu verfolgen.
Abkehr von Dienstleistern, die den Bullenmarkt bis 2021 dominierten, glaubt er, dass die Allokation in Sachanlagen, einschließlich Immobilien, am besten funktionieren wird.
Aufschlüsselung des REIT-Sektors
Real Estate Investment Trusts gibt es in vielen Varianten, aber das Schlüsselelement ist, dass sie die meisten Erträge an die Aktionäre weitergeben, um die steuerbegünstigte REIT-Struktur aufrechtzuerhalten.
Es gibt zwei große Kategorien von REITs: Hypotheken-REITs, die gewerblichen oder privaten Kreditnehmern Geld verleihen und/oder in hypothekenbesicherte Wertpapiere investieren, und Aktien-REITs, die gewerbliche oder Wohnimmobilien besitzen und vermieten.
REITs sind zyklisch, wobei die Bewertungen bei steigenden Zinsen unter Druck geraten. Dieser Effekt kann bei Hypotheken-REITs besonders ausgeprägt sein, da sich das Hypothekengeschäft mit steigenden Zinsen verlangsamt.
Bisher ist der Immobiliensektor des S&P 24 in diesem Jahr bis zum 500. August um 15 % gefallen, während der gesamte S&P 500
SPX
ist um 12 % gefallen, beide mit reinvestierten Dividenden.
Eine viel längerfristige Betrachtung kann Sie überraschen. Die S&P Dow Jones-Indizes trennten den Immobiliensektor 2016 vom Finanzsektor. Aber wenn wir uns für eine längerfristige Leistungsmessung auf die S&P 500 REIT-Branchengruppe beschränken, lag die durchschnittliche Jahresrendite der letzten 20 Jahre bei 9.9 % und damit leicht darüber der 500-Jahres-Durchschnittsrendite des S&P 20 von 9.8 %.
REITs nach Kategorie
Verschiedene Arten von REITs durchlaufen unterschiedliche Wirtschaftszyklen. Beispielsweise litten Hotel-REITs und ihre Mieter in den frühen Stadien der Coronavirus-Pandemie schrecklich, beginnend mit der faktischen Schließung der Reisebranche im ersten Halbjahr 2020.
Viele REITs konzentrieren sich auf Lager- und Logistikflächen, die in den letzten Jahren von jährlich zweistelligen Mietsteigerungen profitiert haben, so Vikram Malhotra, Geschäftsführer für Immobilien bei Mizuho.
Aber Amazon.com Inc.
AMZN
sagte in seiner Finanzpressemitteilung zum ersten Quartal im April, dass es nach der Verdopplung der Größe seines Fulfillment-Netzwerks in nur zwei Jahren „nicht mehr nach physischen oder personellen Kapazitäten suchte“ und sich „direkt auf die Verbesserung der Produktivität und Kosteneffizienz“ in seiner Lieferinfrastruktur konzentrierte.
Während eines Interviews sagte Malhotra, dass er und seine Kollegen nach der Ankündigung von Amazon „auf dem Markt beobachtet und gehört hätten, dass Amazon Lagerhäuser auf den Untermietmarkt bringt“.
„Also sagte der größte Akteur im E-Commerce dem Markt, er habe zu viel und rationalisiere, und das führte zu einer Abwertung der Logistikaktien“, sagte er.
Prologis Inc.
PLD
ist der größte börsennotierte US-REIT im Lager- und Logistikbereich. Das börsennotierte Unternehmen Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis und Walmart Inc.
WMT
als seine fünf größten Kunden Ende 2021, wobei Amazon 24 Millionen Quadratfuß oder 7 % seiner Gesamtmiete mietet.
Die Aktien von Prologis fielen für 21 bis zum 2022. August um 24 %, wobei die Dividenden reinvestiert wurden. Die Dividendenrendite der Aktie beträgt etwa 2.5 %. Prologis übernimmt Duke Realty Corp.
DRE
bis ein All-Stock-Deal im Wert von 26 Milliarden US-Dollar als es im Juni angekündigt wurde.
Mizuho hat Prologis neutral bewertet, was laut Malhotra „außerhalb des Konsenses“ war. Es ist sicher – von 17 von FactSet befragten Analysten bewerten 13 die Aktie mit „Kaufen“ oder gleichwertig. Der Rest sind neutrale Bewertungen.
Er fuhr fort, dass Mizuho Logistikunternehmen von Drittanbietern wie XPO Logistics Inc. überwacht.
XPO,
FedEx und United Parcel Service Inc.
UPS
auf Anzeichen einer nachlassenden Nachfrage, wenn die Wirtschaft deutlich herunterschaltet.
Nach alledem könnte es einen Silberstreif am Horizont für die Lager-/Logistik-REITs geben: Malhotra erwartet, dass sich das Mietwachstum in den Flächen von der aktuellen Spanne über 10 % auf den „mittleren bis hohen einstelligen Bereich“ verlangsamen wird. Das teilte das Arbeitsministerium mit der Verbraucherpreisindex zeigte im Juli einen Anstieg um 8.5 % von einem Jahr zuvor. Das wurde von 9.1 % im Vormonat verbessert. Es ist vielleicht nicht allzu weit hergeholt zu erwarten, dass REIT-Lagerhausbetreiber in der Lage sein werden, ihre Mieten weiter zu erhöhen, um mit der Inflation Schritt zu halten oder sie zu übertreffen.
Hier kommt Ihre eigene Meinung ins Spiel, basierend auf Ihren eigenen Recherchen. Wird der anhaltende Trend zum Online-Shopping und die Nachfrage nach schneller Lieferung es Prologis und seinen Wettbewerbern ermöglichen, sich in den nächsten fünf bis zehn Jahren zu übertreffen? Die fünfjährige Gesamtrendite von Prologis lag am 10. August bei 24 % (im Vergleich zu 138 % beim S&P 85), selbst mit dem diesjährigen großen Rücksetzer.
Screening der Aktien-REITs
Um einen umfassenden Blick auf die in den USA notierten Real Estate Investment Trusts zu werfen, haben wir mit den 185 begonnen, die im Russell 3000 Index enthalten sind
RUA.
Dieser Index repräsentiert laut FactSet etwa 98 % der US-Aktien.
Wir haben uns dann die Anlagekonzentrationen jedes REITs angesehen und alle Hypotheken-REITs entfernt, um die Liste auf 158 Unternehmen zu reduzieren. Wir haben die Zahl weiter auf 112 Unternehmen reduziert, für die Konsensschätzungen von mindestens fünf von FactSet befragten Analysten für bereinigte Funds from Operations im Jahr 2023 verfügbar waren.
Eine Möglichkeit, die Dividendenfähigkeit eines Unternehmens zu messen, besteht darin, seinen geschätzten freien Cashflow zu betrachten – den verbleibenden Cashflow nach erwarteten Investitionen. Für REITs werden üblicherweise Funds from Operations (FFO) – eine Nicht-GAAP-Kennzahl – verwendet. Der FFO addiert Abschreibungen und Abschreibungen (nicht zahlungswirksame Posten) wieder zum Ergebnis, während Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien ausgeschlossen werden. Die bereinigten Funds from Operations (AFFO) gehen noch weiter und saldieren die erwarteten Investitionsausgaben, um die Qualität der Immobilieninvestitionen zu erhalten.
Wenn wir den geschätzten AFFO eines Unternehmens durch seinen aktuellen Aktienkurs dividieren, haben wir eine geschätzte AFFO-Rendite. Dies kann mit der aktuellen Dividendenrendite verglichen werden, um zu sehen, ob es „Spielraum“ für weitere Erhöhungen gibt – hoffentlich viel Spielraum.
Von den 112 verbleibenden REITs zahlen 104 Dividenden und haben einen geschätzten Spielraum von mindestens 2023 % für 1.00 – das ist unsere letzte Kürzung.
Wir haben die 104 REITs in acht große Kategorien eingeteilt. Das ist nicht immer einfach, da ein REIT sehr diversifiziert sein kann. Die Kategorien sind also ein Versuch, jeden REIT gemäß seiner stärksten Geschäftskonzentration in eine Gruppe einzuordnen. Wir haben dann etwas weiter auf neun große Kategorien konsolidiert und sie nach der erwarteten AFFO-Rendite für 2023 sortiert.
Die Lager-/Logistikunternehmen fallen beispielsweise in die Kategorie „Industrie“. Damit fangen wir an.
Industrie-REITs
Hier sind die 10 Industrie-REITs, die den Screen bestanden haben, mit den höchsten erwarteten AFFO-Renditen für 2023:
Klicken Sie auf die Ticker, um mehr über jedes Unternehmen zu erfahren, einschließlich Unternehmensprofilen. Dann lesen Tomi Kilgores detaillierter Leitfaden zu der Fülle von Informationen, die kostenlos auf den Kursnotierungsseiten von MarketWatch verfügbar sind.
Gesundheitswesen
Hier sind alle neun REITs, die Gesundheitsimmobilien vermieten und den Screen bestanden haben. Diese Gruppe schließt Unternehmen aus, die sich auf Seniorenwohnungen konzentrieren:
Wohnungen
Diese Kategorie umfasst REITs, die Einfamilien- oder Mehrfamilienwohnimmobilien sowie Fertighausgemeinschaften und Seniorenwohnungen besitzen. Hier sind die 10 Wohn-REITs, die den Screen bestanden haben:
Hotels und Freizeitimmobilien
Hier sind die acht REITs, die Hotels und/oder Freizeitimmobilien vermieten und den Screen bestanden haben:
Niederlassungen
Hier sind die 10 REITs, die Bürogebäude halten, die den Screen bestanden haben:
Einzelhandel
Hier sind die 10 REITs, die hauptsächlich Einzelhandelsimmobilien vermieten, die den Bildschirm passiert haben:
Kommunikation
Hier sind alle fünf Unternehmen, die den Bildschirm bestanden haben und Kommunikationsinfrastrukturimmobilien vermieten, oder im Fall von Outfront Media Inc.
OUT,
Werbetafeln:
Daten Center
Diese drei Rechenzentrums-REITs haben den Bildschirm bestanden:
Selfstorage
Für unsere letzte Kategorie haben fünf Selfstorage-REITs den Screen bestanden:
Wenn Sie sich für den REIT-Bereich interessieren, müssen Sie Ihre eigenen Nachforschungen anstellen und Ihre Anlageziele im Auge behalten – Wachstum, Einkommen oder beides – und sich darauf vorbereiten, langfristig engagiert zu bleiben, was mehrere Jahre bedeutet.
Unter den in den obigen Tabellen aufgeführten REITs hat Malhotra „Kauf“-Ratings für Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
GUT,
Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
und Duke Realty (das jetzt in Erwartung des Abschlusses der Fusion gemeinsam mit Prologis handelt).
Auf die Frage, was kaufbewertete REITs gemeinsam haben, sagte Malhotra: „Dies sind Unternehmen als Einzelpersonen, bei denen wir glauben, dass die Preissetzungsmacht bestehen bleibt.“
Er sagte auch, dass alle von thematischen Trends profitieren, einschließlich, für die Gesundheits-REITs, der Alterung der Bevölkerung.
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Quelle: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo