Der US-Immobilienmarkt taumelt in eine Rezession. Wird die Wirtschaft bald folgen?

Vermutlich wird es auch noch schlimmer.

Die Immobilienpreise waren bereits auf ein Rekordhoch gestiegen, als die Federal Reserve im März zu schnell begann die Zinsen erhöhen, um die hohe Inflation zu bekämpfen. Das aggressive Vorgehen der Zentralbank ließ die 30-jährige Festhypothek von nur 6 % im letzten Herbst auf über 2.75 % steigen.

Die Kombination aus teureren Hypotheken und ultrahohen Preisen hat es geschafft schwer für die meisten Käufer, ein Haus zu kaufen. Die Erschwinglichkeit ist auf das niedrigste Niveau seit 16 Jahren gefallen, sagte die National Association of Realtors.

Wie der Wohnungsbau geht, so geht es auch der US-Wirtschaft, so ein altes Sprichwort. Die daraus resultierende Verlangsamung der Bautätigkeit dürfte im zweiten Quartal einen großen Teil des Wachstums vom Bruttoinlandsprodukt abziehen. Und weniger Verkäufe bedeuten weniger neue Besitzer, die Geld ausgeben, um ihre Häuser einzurichten.

Doch der Wohnungsmarkt ist heute ganz anders als 2006, und es ist unwahrscheinlich, dass er die Wirtschaft allein in den Abgrund treiben wird. Die USA könnten sehr wohl in den nächsten ein oder zwei Jahren in eine Rezession abrutschen, sagen Ökonomen, aber der Wohnungsbau wird nicht die Hauptursache sein.

„Wir gehen davon aus, dass die Umsätze in den kommenden Monaten weiter zurückgehen werden, aber wir rechnen nicht mit einer Wiederholung des Einbruchs der 2000er-Jahre“, sagte Alex Pelle, US-Ökonom bei Mizuho Securities

Kleines Zeichen einer Blase

Der Wohnungsmarkt hat heute kaum noch Ähnlichkeit mit den durchstartenden 2000er Jahren.

Zum einen hat der typische Käufer eine hohe Kreditwürdigkeit und ist weniger zahlungsunfähig. Nur etwa 2 % aller neuen Hypotheken werden an sogenannte Subprime-Käufer oder solche mit schwächerer Bonität vergeben.

Im Gegensatz dazu hatten etwa 15 % der Kreditnehmer auf dem Höhepunkt der Immobilienblase vor fast zwei Jahrzehnten Subprime-Kredite, wie Untersuchungen des Wall-Street-Unternehmens Jefferies zeigen.

Viele dieser Kreditnehmer verloren in der Rezession von 2007-2009 ihre Häuser und die Immobilienwerte brachen ein, wodurch Millionen Amerikaner ihres Papiervermögens beraubt wurden und sie sich ärmer fühlten. Ein massiver Ausverkauf an den Aktienmärkten trug zu ihren Leiden bei.

Der negative „Vermögenseffekt“ trug zu einem starken Rückgang der Verbraucherausgaben bei, der die Rezession vertiefte. Verbraucher machen fast 70 % von allem aus, was in der Wirtschaft vor sich geht.

Die derzeitige Verlangsamung im Wohnungsbau wird jedoch wahrscheinlich nicht zu sinkenden Preisen und niedrigeren Eigenheimwerten führen.

Zunächst einmal leiden die USA seit Jahren unter Wohnungsnot, auch wenn die Zahl der neu gegründeten Familien die Nachfrage in neue Höhen getrieben hat. Die Pandemie hat auch die Zahl der Menschen, die von zu Hause aus arbeiten, und den Ruf nach mehr Wohnraum dramatisch erhöht.

Die Nachfrage nach Wohnraum ist stark, „teilweise wegen der zunehmenden Fernarbeit und Veränderungen im Lebensstil“, sagte Chefökonom Bill Adams von der Comerica Bank.

Die Bauherren haben versucht, den größten Teil dieser Nachfrage zu befriedigen. Der Bau von neuen Häusern und Mieteinheiten stieg im April auf ein jährliches Tempo von 1.8 Millionen – ein 16-Jahres-Hoch – bevor die höheren Hypothekenzinsen wirklich einsetzten. Aber das ist immer noch unter einem Rekordwert von 2.2 Millionen Anfang 2006, als die Bevölkerung 11 % betrug. kleiner.

Es wird auch bald nicht viel besser werden. Die Bautätigkeit ging im Mai stark zurück und wird sich wahrscheinlich weiter verlangsamen, was das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern weiter verringert und den Aufwärtsdruck auf die Preise aufrechterhält.

Silberstreifen

Hohe Eigenheimpreise sind jedoch nicht unbedingt eine schlechte Sache, insbesondere für diejenigen, die bereits ein Eigenheim besitzen. Stabile Eigenheimwerte können die Wirtschaft teilweise vor einer Rezession schützen.

Wie? Hausbesitzer werden sich wahrscheinlich finanziell besser gestellt fühlen als 2006, weil ihr größter Notgroschen immer noch an Wert gewinnt.

Darüber hinaus nutzten Millionen von Hausbesitzern die rekordtiefen Zinsen während der Pandemie, um sich zu refinanzieren und ein Bündel zu sparen. Die meisten von ihnen haben sich auch für Festhypotheken entschieden und sind so gegen steigende Zinsen immun.

Das war Mitte der 2000er Jahre noch nicht der Fall, als die Hälfte aller Hypotheken variabel waren. Steigende Zinssätze zwingen Millionen von Hausbesitzern, hohe monatliche Hypothekenkosten zu zahlen, und viele, die sich das nicht leisten konnten, gerieten in Zahlungsverzug.

Jetzt sind nur etwa 10 % aller Hypotheken anpassungsfähig. Darüber hinaus ist der Prozentsatz des Einkommens, den Hauseigentümer für ihre Hypotheken aufwenden müssen, auf einem Rekordtief.

„Die Verbindungen zwischen Wohnungsbau und Konsum werden wahrscheinlich schwächer sein als in der Vergangenheit“, sagte Aneta Markowska, Chefökonomin bei Jefferies.

Was den Immobilienmarkt noch stärker belasten könnte, ist ein starker Anstieg der Arbeitslosigkeit, der dazu führt, dass mehr Menschen zahlungsunfähig werden.

Doch angesichts einer Arbeitslosenquote von nur 3.6 % und einem erwarteten jahrelangen Arbeitskräftemangel bezweifeln einige Ökonomen, ob Unternehmen zu Massenentlassungen greifen werden, wenn die USA in eine Rezession eintreten.

In der Zwischenzeit hält sich der Wohnungsmarkt trotz steigender Zinsen und hoher Preise immer noch relativ gut. Verkäufe und Ausgaben für Neubauten bewegen sich in der Nähe des Niveaus vor der Pandemie, was darauf hindeutet, dass die Talsohle nicht wie 2006 erreicht wird.

Natürlich haben einige Experten vor 15 Jahren dasselbe gesagt. „Forscher sagen, dass die jüngste Wohnungskrise nicht unbedingt ein Ende des Wirtschaftswachstums bedeutet“, hieß es damals in einem Artikel im Christian Science Monitor.

Was folgte, war die schlimmste Rezession seit Jahrzehnten.