Die Geschichte eines Grundstückseigentümers, der erfolgreich einen Erbpachtvertrag beendete

Wenn ein Grundstückseigentümer und ein Bauträger (oder Investor) einen langfristigen Erbpachtvertrag abschließen, bestehen der Mieter und seine Kreditgeber darauf, dass der Grundstückseigentümer den Erbpachtvertrag nicht ohne Weiteres kündigen kann. Dem Mieter stehen weitreichende Rechte zur „Heilung“ seiner Ausfälle zu. Wenn der Mieter nicht heilt, hat der Kreditgeber des Mieters zusätzliche Heilungsrechte. Auf die eine oder andere Weise sollten der Mieter und sein Kreditgeber in der Lage sein, den Mietvertrag aufrechtzuerhalten. Folglich können Grundstückseigentümer Erbpachtverträge fast nie kündigen, so gerne sie dies auch tun würden.

Ein neuer Fall in New York markierte eine dramatische Abweichung von diesem Prinzip. Es begann damit, dass der Mieter die Miete nicht mehr zahlte. Der Grundstückseigentümer gab dem Mieter und seinem Kreditgeber verschiedene Mitteilungen über diesen Zahlungsverzug, aber immer noch zahlte niemand die Miete.

Als nächsten Schritt entschied sich der Grundstückseigentümer, das im Mietvertrag integrierte Verfahren zur Kündigung des Mietverhältnisses, das eine Mitteilung an den Kreditgeber erforderlich gemacht hätte, nicht fortzusetzen. Stattdessen reichte der Grundstückseigentümer eine Klage wegen Nichtzahlung der Miete nach einem New Yorker Gesetz ein, das ein solches Verfahren zulässt. Der Grundstückseigentümer hat den Kreditgeber des Mieters nicht über dieses Verfahren informiert, da weder der Mietvertrag noch das Gesetz eine solche Mitteilung verlangten. Als der Mieter die Miete immer noch nicht zahlte, kündigte der Grundstückseigentümer schließlich den Mietvertrag als letztes Ereignis im Nichtzahlungsverfahren.

Der Mietvertrag besagte, dass der Grundstückseigentümer bei jeder Kündigung des Mietvertrags dem Kreditgeber des Mieters einen neuen Mietvertrag anbieten musste, um den gekündigten Mietvertrag zu ersetzen. Anscheinend nahm der Darlehensgeber das Angebot des Grundstückseigentümers nicht an, so dass der Mietvertrag im Mahnverfahren endete und der Darlehensgeber keinen Ersatzmietvertrag geltend machen konnte.

Als Ave-Mary-Maßnahme zur Rettung seiner Sicherheiten versuchte der Kreditgeber, sich auf ein bizarres New Yorker Gesetz zu stützen, das es einem Mieter und seinem Kreditgeber erlaubt, einen gekündigten Mietvertrag wieder zum Leben zu erwecken, indem sie alles zahlen, was im Rahmen des Mietvertrags fällig war. Der Mieter hat ein Jahr Zeit, um die „Einlösung“ seines Mietvertrags zu vollziehen. Wenn der Mieter seinen Mietvertrag nicht innerhalb dieser Frist zurückzahlt, hat der Kreditgeber des Mieters das Recht, dies zu tun – aber in den meisten Fällen erst am Tag nach Ablauf der Rückzahlungsfrist des Mieters und nur bis 2:00 Uhr an diesem Tag.

Dieses New Yorker Gesetz besagt auch, dass der Mieter auf seine Rückzahlungsrechte verzichten kann. Praktisch jeder Mietvertrag in New York enthält einen solchen Verzicht, aber der Kreditgeber versuchte in diesem speziellen Rechtsstreit zu argumentieren, dass der Verzicht des Mieters nicht auf den Kreditgeber zutreffe. Das Gericht widersprach. Irgendwann gab der Kreditgeber bekannt, dass er seine Meinung geändert habe und kein Rückzahlungsrecht ausüben wolle, aber das hinderte das Gericht nicht daran, in dieser Angelegenheit gegen den Kreditgeber zu entscheiden. Das war das Ende der Sicherheiten des Kreditgebers.

Jeder Kreditgeber gegen Erbpacht kann einige wichtige Lehren aus diesem Fall ziehen.

Erstens sollte jeder Mietvertrag vom Immobilieneigentümer verlangen, jeden Kreditgeber über eine Nichtzahlung oder ein anderes Verfahren zu informieren, das auf die Beendigung des Mietvertrags abzielt. Es reicht nicht aus, den Grundstückseigentümer zu verpflichten, den Kreditgeber über die Ausübung eines vertraglichen Kündigungsrechts durch den Grundstückseigentümer zu informieren.

Zweitens, wenn der Mietvertrag dem Kreditgeber das Recht gibt, die Zahlungsausfälle des Mieters zu heilen, sollte der Kreditgeber diese Rechte ausüben und den Eigentümer nicht zulassen, dass er irgendeinen Weg zur Durchsetzung des Mietvertrags einschlägt.

Drittens decken komplexe und sorgfältig formulierte Bestimmungen in einem Mietvertrag (oder einem anderen Dokument) manchmal nicht alle Fälle ab, die sie abdecken sollten. Hier konnte der Grundstückseigentümer den im Mietvertrag eingebauten vertraglichen Kündigungsprozess umgehen und eine Kündigung ohne Mitwirkung des Darlehensgebers erreichen.

Wenn der Kreditgeber aggressiver gehandelt und mehr Aufmerksamkeit geschenkt hätte, hätte er vielleicht seine Sicherheiten erhalten können.

Der angesprochene Fall ist Wells Fargo Bank, NA gegen Joseph E. Marx Co. Inc., Oberster Gerichtshof des Staates New York 159999/2019.