Das Problem der Sorgfaltsfristen in Immobilienverträgen

Wenn ein Eigentümer einer Gewerbeimmobilie über einen Verkauf verhandeln möchte, hat der Käufer oft eine ungefähre Vorstellung davon, was er zu zahlen bereit ist. Diese Idee spiegelt normalerweise eine begrenzte Untersuchung und Analyse wider, da eine umfassendere Untersuchung und Analyse mehr kostet, als der potenzielle Käufer bereit ist auszugeben, ohne zu wissen, dass die Immobilie unter Vertrag steht.

Außer in einem sehr verkäuferfreundlichen Markt gehen die Parteien normalerweise auf die Bedenken des Käufers ein, indem sie einen Kaufvertrag unterzeichnen, dem Käufer aber auch eine Due-Diligence-Frist – 30 bis 90 Tage – einräumen, in der er die Immobilie weiter untersuchen kann. In dieser Zeit kann der Käufer die Mietverträge sorgfältig prüfen, alle physischen Probleme überprüfen, nach Umweltproblemen suchen und sich davon überzeugen, dass seine Pläne für die Immobilie finanziell sinnvoll sind. Vor allem gibt die Due-Diligence-Periode dem Käufer Zeit, das Geld – sowohl Fremd- als auch Eigenkapital – aufzutreiben, das für den Erwerb der Immobilie erforderlich ist.

Einige Tage vor Ablauf einer Due-Diligence-Periode erhält der Verkäufer häufig einen Anruf vom Makler zum Deal. Im besten Fall wird der Makler ankündigen, dass der Käufer eine Verlängerung der Due-Diligence-Frist benötigt, um einige Probleme zu prüfen, die mehr Zeit erfordern, häufig umweltbezogen. Im schlimmsten Fall gibt der Makler bekannt, dass die Due-Diligence-Untersuchungen des Käufers ergeben haben, dass der Käufer den Immobilienwert zu hoch eingeschätzt hat und das Geschäft ohne Preisnachlass keinen Sinn macht.

So oder so steht der Verkäufer vor einem Dilemma. Die anderen potenziellen Käufer, die möglicherweise früher im Prozess im Bild waren, haben sich alle anderen Dingen zugewandt. An diesem Punkt haben wahrscheinlich alle das Interesse verloren. Wenn der Verkäufer und sein Makler zu einem dieser Käufer zurückkehren, können sie die Immobilie als beschädigte Ware wahrnehmen. Wenn der Verkäufer die Immobilie vom Markt nimmt, muss sie möglicherweise viele Monate – oder Jahre – warten, bevor sie wieder auf den Markt kommt. Infolgedessen kommen Verkäufer den Käufern in der Regel bis zu einem gewissen Grad entgegen.

Mehr Zeit einzuräumen ist einfach. Ein Verkäufer könnte versuchen, festzulegen, was in dieser Zeit passieren muss. Wenn der Käufer beispielsweise mehr Zeit benötigt, um einen Haufen nicht identifizierter Materialien im Hinterhof der Immobilie zu untersuchen, können die Parteien vereinbaren, dass sich die Verlängerung der Sorgfaltspflicht nur auf diese Untersuchung bezieht. Solange die Kosten zur Lösung eines Problems unter eine vereinbarte Obergrenze fallen, muss der Käufer schließen.

Die Bitte eines Käufers um eine Preisanpassung hingegen schafft mehr Trauma für den Verkäufer. Kann der Verkäufer im Austausch für die Preisanpassung einen gewissen Vorteil erzielen? Der Verkäufer könnte versuchen, den Abschluss zu beschleunigen oder den Käufer auf einige Eventualitäten verzichten oder die Anzahlung erhöhen. Theoretisch könnte der Verkäufer ein Recht auf zukünftige Zahlungen verlangen, wenn die Immobilie einen vereinbarten Leistungsmaßstab überschreitet. In der Praxis werden Käufer solchen Maßnahmen jedoch nicht zustimmen. Wenn ein Käufer solchen Maßnahmen zustimmt, werden sie schwer zu verhandeln und noch schwieriger anzuwenden und durchzusetzen sein.

Ein Verkäufer könnte sich vor einigen dieser Risiken schützen, indem er dem Käufer eine nicht erstattungsfähige Optionsgebühr für die Rücknahme der Immobilie vom Markt während der Due-Diligence-Periode in Rechnung stellt. Diese Gebühr würde dem Käufer die Kontrolle über die Immobilie geben, während er seine Untersuchungen durchführt. Es würde auch den Verkäufer entschädigen, wenn der Käufer sich entscheidet, nicht fortzufahren. Obwohl dieser Weg sehr sinnvoll ist, können Verkäufer Optionsgebühren normalerweise nur in sehr verkäuferfreundlichen Märkten erhalten.

Als weitere Möglichkeit könnte ein Vertrag dem Käufer eine Due-Diligence-Frist einräumen, dem Käufer jedoch nur dann eine Kündigung ermöglichen, wenn der Käufer echte Probleme mit der Immobilie feststellt, die einen bestimmten definierten Schwellenwert überschreiten. Dieser Ansatz würde Käufern Angst einjagen, weil sie normalerweise damit rechnen, dass sie als Ergebnis einer Due-Diligence-Periode völlig optional sind.

Verkäufer können sich vielleicht zumindest ein bisschen schützen, indem sie nicht so tun, als würde die Due-Diligence-Frist enden und der Käufer entweder gehen oder gehen. Stattdessen könnte der Vertrag die Möglichkeit einer Verlängerung vorsehen. Zum Beispiel könnte der Vertrag besagen, dass der Käufer, wenn er mehr Zeit möchte, eine Verlängerungsgebühr zahlen muss, die nicht auf den Kaufpreis angerechnet wird. Der Käufer würde es natürlich vorziehen, einfach die Anzahlung zu erhöhen und diese Erhöhung treuhänderisch auf den Kaufpreis anrechnen zu lassen. Selbst wenn der Vertrag ausdrücklich eine Verlängerungsgebühr verlangt, wenn der Käufer mehr Zeit wünscht, kann der Käufer immer noch eine kostenlose Verlängerung beantragen, aber das hat einen schlechten Beigeschmack, weil es von dem abweicht, was die Parteien vereinbart haben.

Wenn der Verkäufer andere Käufer in den Startlöchern hat, kann dies einen attraktiven Mechanismus bieten, um zu verhindern, dass Käufer Due-Diligence-Fristen zu sehr ausnutzen. Zu diesem Zweck möchte der Verkäufer möglicherweise sehr deutlich machen, dass er das Recht hat, mit anderen potenziellen Käufern zu verhandeln und sogar Ersatzverträge mit ihnen zu unterzeichnen. Der Verkäufer wird es vermeiden wollen, mit einem Käufer eine Exklusivität zu vereinbaren – eine vernünftige Position, wenn man bedenkt, dass ein Käufer mit einer großzügigen Due-Diligence-Frist auch keine feste Bindung an die Transaktion hat.

Als beste Strategie sollte ein Verkäufer natürlich versuchen, seinen Verkauf so zu planen, dass er während eines verkäuferfreundlichen Marktes stattfindet. Die heutigen gewerblichen Immobilienmärkte sind leider nicht sehr verkäuferfreundlich. Dieser Zustand dürfte kurzfristig eskalieren. Verkäufer müssen entweder auf einen besseren Tag in der Zukunft warten – aber nicht alle Verkäufer haben eine langfristige Perspektive – oder einen anderen Weg finden, um die Auswirkungen großzügiger Due-Diligence-Zeiträume in Verträgen zu mildern.