Die Aussichten für Wohnungen, Einkaufszentren, Arbeitsbereiche und andere Immobilien

Als globaler Chief Investment Officer und Head of Investments verwaltet Tripp 144 Milliarden US-Dollar für Nuveen Real Estate, einen der größten Immobilien-Investmentmanager des Landes, der im vergangenen Jahr mehr als 10 Milliarden US-Dollar an US-Immobilien erworben hat. Während viele andere Investoren zu Beginn der Pandemie eine pessimistische Haltung gegenüber Einzelhandelsimmobilien einnahmen, erkannte Tripp zu Recht Chancen bei der Untergruppe der Einzelhändler, die richtig vorhersahen, wie Käufer in einer Pandemie kaufen würden. Tripp sprach mit Barron aus Davidson, NC, über einige ihrer neuesten konträren Ideen, darunter, warum Mietwohnungen dem Eigenheim vorzuziehen sind, warum Büroflächen nicht tot sind und welche Arten von Einkaufszentren, Seniorenwohnungen und Industriegebäuden sich am besten eignen. Es folgt eine bearbeitete Version unseres Gesprächs.

Barron: Wie ist die Lage auf dem Wohnungsmarkt?

Carly Tripp: In den USA herrscht immer noch ein Mangel an drei bis fünf Millionen Einheiten. Die Immobilienkrise hat viele Narben hinterlassen; Investoren zögerten, zu investieren, und Hausbauer bauten nur langsam. Wir hatten ein ganzes Jahrzehnt Unterbau und müssen jetzt aufholen. Die Baubeginne in Mehrfamilienhäusern erreichen Rekordhöhen. Die Lieferverzögerungen haben sich von durchschnittlich sieben Monaten auf über 16 Monate erhöht. Es ist ein perfektes Rezept für eine Stärkung des gesamten Immobilienmarktes.

Die Immobilienpreise sind in die Höhe geschossen. Ist das eine Blase?

Nach der Pandemie gab es eine Menge Aufwertung, aber die Leute bedenken nicht, dass die Hypothekenzinsen so stark gesunken sind. Wenn Sie sich die durchschnittlichen Immobilienpreise zwischen 2006 und 2021 ansehen und diese mit den Kosten einer Hypothek auf Basis der heutigen Zinssätze vergleichen, ist ein Haus für 250,000 US-Dollar im Jahr 2006 ein Haus für 400,000 US-Dollar heute. Selbst in den Top-20-Composite-Märkten liegen wir inflationsbereinigt gerade wieder auf dem Niveau von 2007. Ich glaube nicht, dass es eine Blase gibt.

Machen Sie sich Sorgen um die Erschwinglichkeit?

Ja, vor allem wegen des geringen Angebots an bezahlbarem Wohnraum. Der Prozentsatz der Neubauten, die für 200,000 US-Dollar oder weniger verkauft werden, beträgt weniger als 2 % des [verfügbaren] Bestands. Die Leute bauen einfach keine kleineren, günstigeren Einsteigerhäuser. Wenn ein Bauunternehmer seinen Gewinn maximieren und zu einem höheren Preis bauen kann, dann ist er genau das, was er tut. Einer der Bereiche, die mir im Jahr 2022 gefallen, ist bezahlbarer Wohnraum, der unterversorgt und unterversorgt ist. Wir sehen dort mehr öffentlich-private Partnerschaften, und wenn „Build Back Better“ umgesetzt wird, wird ein großer Teil des Geldes für die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum bereitgestellt.

Es gibt auch eine wachsende Gruppe von Menschen, die lieber zur Miete statt zum Eigenheim wohnen möchten – ein Grund, warum uns der aufstrebende Bereich der Einfamilienwohnungen gefällt. Als meine Eltern eine Familie gründeten, entstand Wohlstand durch den Besitz eines Eigenheims. Heutzutage haben viele Menschen andere Möglichkeiten, Wohlstand zu schaffen. Im Moment können Sie diese Anzahlung in den Markt, Bitcoin oder Robinhood investieren. Verbraucher werden immer besser darüber informiert, wie sie ihr Geld anlegen – und dass sie die Wahl haben, was sie mit ihrem Geld machen möchten.

Wo im Land finden Sie die meisten Möglichkeiten?

Die Migrationsmuster waren atemberaubend. Dieser Exodus aus Küstenstädten in den Sonnengürtel – quer durch Carolina, Georgia und Texas – war massiv. In wärmeren Klimazonen im Freien zu leben und Zugang zu Stränden und Bergen zu haben, ist der Wunsch der Menschen heute, zu leben, und auch Steuervorteile für Unternehmen stehen im Vordergrund. Durch die Technologie sind überall in den USA Mikrostädte entstanden, die es vorher nicht gab. Es gibt viele Orte, an denen Menschen eine Erwerbstätigkeit und Zugang zu Bildung für ihre Familien finden können. Die Küstenstädte werden nicht verschwinden, aber die Bevölkerungsverteilung ist viel stärker.

Ich liebe auch Wohnungen für 55+-Jährige, in denen man das Gefühl hat, Gleichgesinnte zu haben, die kurz vor dem Ruhestand stehen, oder leere Nester, die Zugang zu Tennis, Pickleball und körperlichen Annehmlichkeiten haben, [in der Nähe] von Familienmitgliedern. Bei Dingen wie der Gedächtnispflege besteht ein höheres Störungsrisiko, das sich ändern kann, wenn sich die Technologie ändert.

Wie wirkt sich diese Migration auf die Aussichten für Büroflächen aus?

Unternehmen erkennen die Vorteile, Menschen an einem Ort zu haben, und die Notwendigkeit, Menschen zurück ins Büro zu locken. Sie sehen also [Annehmlichkeiten wie] Essen und Fitnessstudios. Viele große institutionelle Anleger und Private-Equity-Investoren werden wieder auf erstklassige Büros in den Küstenmärkten setzen. Im Jahr 2022 wird es wieder geöffnet.

Wie viel der Belegschaft wird voraussichtlich ins Amt zurückkehren?

Langfristig dürften die Störungen und der Rückgang der Nachfrage [nach Büroflächen] 10 % betragen. Es wird je nach Standort und Typ variieren. Wir sind immer noch sehr optimistisch in Bezug auf Spezialimmobilien wie Studios, medizinische Biowissenschaften und gut ausgestattete, kleinere Bürogebäude im gesamten Sunbelt. In vielen dieser Märkte, in denen Menschen umziehen, herrscht Büromangel. Es gibt immer noch viel positives Momentum. Die Auswahl ist von entscheidender Bedeutung, und der Übergang von einem hohen Kohlenstoffverbrauch zu einem Netto-Null-Verbrauch birgt ein gewisses Risiko. Es gibt kein größeres Risiko für diese [Energie-] Wende als bei Büroräumen.

Apropos Energiewende: Wie sollten Immobilieninvestoren über Klimawandel und Dekarbonisierung denken?

Nuveen Real Estate hat sich verpflichtet, bis 2040 Netto-Null-Emissionen zu verursachen. Wir konzentrieren uns auf die Bewertung jedes einzelnen Vermögenswerts, den wir besitzen, und [die Analyse] für alles, was wir kaufen, berücksichtigt auch die Kosten für den Übergang. Ehrlich gesagt brauchen wir in den gesamten USA ein besseres Netz für erneuerbare Energien. Jede unserer Anlagen durchläuft ein Modell, das das Sturm-, Feuer- und Überschwemmungsrisiko sowie das lokale regulatorische Risiko auf straßenübergreifender Detailebene bewertet. Dazu gehört zum Beispiel die Topographie: New York kann Ufermauern bauen, Miami jedoch nicht, weil der Boden ein Schwamm ist. All das bewerten wir auf Basis des Value-at-Risk. Wenn es über einen Zeitraum von 20 Jahren zu hoch ist, investieren wir nicht.

Wie wirken sich steigende Zinsen auf die Chancen aus?

Immobilien schneiden in Zeiten der Inflation tendenziell besser ab als andere Bereiche. Sie verfügen über eingebettete Mietvertragsstrukturen mit jährlichen Steigerungen, die tendenziell über der Inflation liegen, und über Strukturen, die etwaige Kostensteigerungen an die Mieter weitergeben. Aber die Inflation stellt ein großes Risiko für unsere Wirtschaft dar, und die Treiber und Förderer der Inflation stellen ein noch größeres Risiko dar.

Wie das?

Schauen Sie sich den Arbeitskräftemangel an; das ist nie gut. Es wird lange dauern, bis sich Versorgungsengpässe im System durchsetzen, und sie hängen von den Taktiken der internationalen Regionen im Zusammenhang mit Covid ab. Wir haben es auch mit dem Druckkochtopf der Inflation zu tun. Die Fed nimmt eine restriktivere Haltung ein, kann aber nur die kurzfristigen Zinssätze kontrollieren. Anleger kontrollieren die langfristigen Zinssätze, achten Sie daher sehr genau auf die Zinsstrukturkurve. Das wird der größte Frühindikator [für Ärger] sein. Wenn die Zinsstrukturkurve flacher wird und wenn [die Fed] die Zinsen am kurzen Ende weiter erhöht und die Nachfrage am langen Ende die Zinsen relativ niedrig hält, würde mich das beunruhigen. Achten Sie darauf, ob sich die Zinsstrukturkurve abflacht und auf jeden Fall umkehrt.

Was bedeutet das für Ihr Portfolio?

Wir investieren weiterhin dort, wo wir fest davon überzeugt sind, nämlich dass Wohnraum eine Notwendigkeit darstellt. Die Industrie ist immer noch unterversorgt. Wir sind der siebtgrößte Eigentümer von Industrieimmobilien in den USA [Lager, Logistikanlagen und Immobilien auf der letzten Meile, die als letzter Punkt zwischen der Lieferkette und der Lieferung an den Endkunden dienen]. Wir vermieten täglich Flächen und sehen aus erster Hand, wie stark sie sind. Es gibt noch keine Anzeichen einer Verlangsamung. Gemessen am gesamten Vermietungsvolumen übertrifft die Nachfrage weiterhin alle bisherigen Rekorde. Im Industriesektor liegt die Leerstandsquote landesweit unter 4 %.

Angesichts der Zunahme des E-Commerce und der Umstellung auf „Just-in-Time“-Bestandsmanagement ist die Nachfrage nach Last-Mile-Lösungen in den letzten Jahren gestiegen, und das ist unser Fokus. Wir sind auch optimistisch in Bezug auf alternative Sektoren wie Lagerung und Arztpraxen – beide sind notwendigkeitsorientiert – sowie Biowissenschaften, die unglaublichen Rückenwind haben.

Es herrscht großer Pessimismus gegenüber dem Einzelhandel und insbesondere den Einkaufszentren.

Waren wir als Land mit dem stationären Einzelhandel überversorgt? Absolut. Im Vergleich zu jedem anderen Industrieland haben wir den fünffachen Einzelhandelsumsatz. In den letzten 10 Jahren gab es jedoch kein neues Angebot in Prozent des Einzelhandelsbestands, und Schätzungen gehen von einem Rückgang des Einzelhandelsbestands um 25 % aus, der hauptsächlich auf die Umwandlung in gemischt genutzte Wohnungen, Wohnungen, Arztpraxen oder Gewerbeimmobilien im Laufe der Zeit zurückzuführen ist nächsten fünf Jahren.

Während der Einzelhandel stark auf den Standort ausgerichtet war, wissen wir jetzt, dass diejenigen mit Omnichannel-Fokus eine viel stabilere Kundenbasis haben. Ich betrachte die Erträge von Target immer als Maßstab. Sie verfügen über eine großartige Omnichannel-Schnittstelle und -Infrastruktur und verkaufen zahlreiche Waren – Lebensmittel, Kleidung, Bücher. Sie können die Abholung im Geschäft am selben Tag, die Lieferung oder die Lieferung bis zur Bordsteinkante durchführen. Die Schnittstelle ist einfach zu bedienen. Sie sehen, wie Investoren wieder in den Einzelhandel investieren. Das vierte Quartal war das erste, in dem die Nettoeröffnungen neuer Filialen höher waren als die Nettoschließungen, und die Vermietung begann, angetrieben von bestimmten Einzelhändlern, zu steigen.

Machen Sie etwas anders, wenn die Zinsen steigen?

Der strategisch größte Bereich ist die Art und Weise, wie Sie Dinge finanzieren. Um einen Teil dieses Risikos abzusichern, gehen wir von Strukturen mit variablen Zinssätzen zu Festzinsstrukturen über. Wir prüfen auch Möglichkeiten zur Erhöhung der Verschuldung und binden langfristige festverzinsliche Schulden, da die Zinssätze auf historischen Tiefstständen liegen.

Das Einkaufszentrum ist also nicht tot?

Diejenigen, die gute Mietverhältnisse haben und nicht übermäßig groß sind, haben eine höhere Überlebenschance. Mir liegen Outdoor-Einkaufszentren/Lifestyle-Zentren sehr am Herzen. Geschlossene, eher von Touristen genutzte Einkaufszentren wie in Hawaii, Las Vegas oder Orlando werden sich weiterhin recht gut entwickeln. Der großformatige und geschlossene Einzelhandel wird eine Herausforderung darstellen.

Wie sieht die Zukunft der Immobilien aus?

Wir besitzen einige erstaunliche Biowissenschaften [Immobilien], die wie kleine Städte sind. In San Diego gibt es eines mit Fußballplätzen, Biergärten und Orten, an denen man arbeiten kann. Sogar in unserem Hauptsitz in New York gibt es ein fantastisches Fitnessstudio, Meditationsräume, Thera-Waffen, eine Bar/ein Café und Imker auf dem Dach, die sich für die Nachhaltigkeit der Honigbienenpopulation einsetzen.

Danke, Carly.

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