Fed-Chef Jerome Powell machte letzten Sommer unmissverständlich klar: Steigende Hypothekenzinsen würden dazu beitragen „reset“ den US-Immobilienmarkt, die sich während der Pandemie zum Albtraum eines Käufers entwickelt hatte.
Natürlich würden steigende Hypothekenzinsen nicht auf magische Weise mehr Häuser bauen. Theoretisch könnten höhere Zinsen jedoch den US-Immobilienmarkt „wieder ins Gleichgewicht“ bringen, indem sie kaltes Wasser auf sie werfen der Wohnungsnachfrageboom der Pandemie, wodurch der Lagerbestand atmen kann und die Immobilienpreise nach unten gedrückt werden. Genau das hat sich auch in der zweiten Hälfte des vergangenen Jahres abgespielt: Sowohl Neu- als auch Bestandsverkäufe gingen ein Freifallmodus, während Die US-Immobilienpreise begannen erstmals seit 2012 zu fallen.
Aber spulen wir bis 2023 vor, und so sieht es aus Der freie Fall bei Hausverkäufen könnte vorbei sein. Eigentlich erst diese Woche Goldman Sachs veröffentlichte ein Papier mit dem Titel „2023 Housing Outlook: Finding a Trough“. Das Papier argumentiert, dass die Hausverkäufe die Talsohle erreicht haben, während die Hauspreiskorrektur hat etwas länger zu laufen.
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„Wir vermuten, dass die Verkäufe bestehender Eigenheime leicht weiter zurückgehen könnten, aber wahrscheinlich im ersten Quartal ihren Tiefpunkt erreichen werden“, schreiben die Forscher von Goldman Sachs. „Wir erwarten einen Rückgang der nationalen Eigenheimpreise von der Spitze bis zum Tiefpunkt um etwa 1 % und dass der Preisrückgang etwa Mitte des Jahres [im Jahr 6] aufhört. Auf regionaler Ebene prognostizieren wir größere Rückgänge in den Regionen Pazifikküste und Südwesten.“
Um besser zu verstehen, ob die Rezession auf dem US-Häusermarkt ist eigentlich am Boden, Vermögen wandte sich an Zonda-Chefökonom Ali Wolf. Wenn sie nicht gerade durchs Land reist und mit Hausbauern spricht, tut sie es Beratung des Weißen Hauses in Wohnungsfragen.
Drunter ist Vermögen's Q&A mit Ali Wolf.
Vermögen: Es gibt erste Anzeichen dafür, dass sich die Wohnungsnachfrage, die letztes Jahr aufgrund sprunghaft ansteigender Hypothekenzinsen eingebrochen war, allmählich erholt. Siehst du das auch? Wenn ja, ist das nur Saisonalität oder auch eine Folge etwas gesunkener Hypothekenzinsen?
Seit Anfang des Jahres ist das Käuferinteresse im Zusammenhang mit drei wichtigen Dingen gestiegen: Saisonalität, Akzeptanz und Rabatte.
Saisonalität: Der Wohnungsmarkt ist traditionell der langsamste am Ende eines bestimmten Jahres, zieht im Januar wieder an und tritt während der Frühjahrsverkaufssaison, die um den Super Bowl herum beginnt, voll in Kraft. Erste Anzeichen deuten darauf hin, dass die Käufer wieder einkaufen gehen. Im Moment scheinen mehr Käufer zu suchen, als Verträge tatsächlich zu unterzeichnen, aber der gestiegene Verkehr deutet auf ein zugrunde liegendes Interesse hin: 38 % der Bauherren berichteten Zonda, dass der Verkehr im Januar bisher stärker war als erwartet. Eine wichtige Sache, die Sie in den kommenden Monaten im Auge behalten sollten, ist der Wiederverkaufsbestand. Wir haben gesehen, wie viele bestehende Hausbesitzer ihre Häuser im November und Dezember von der Liste gestrichen haben, als ihr Haus nicht so schnell oder für so viel Geld verkauft wurde, wie sie gehofft hatten. Die Frühjahrsverkaufssaison bringt normalerweise mehr Inventar mit sich, daher beobachten wir, ob sich diese Verkäufer entscheiden, in dieser traditionell stärkeren Zeit des Jahres für den Wohnungsbau erneut zu listen.
Akzeptanz: Die Verbraucher betrauern den Verlust der rekordtiefen Hypothekenzinsen. Konnte sich beispielsweise ein Verbraucher Anfang letzten Jahres die monatliche Zahlung für ein Haus im Wert von 500,000 US-Dollar leisten, ohne sein Budget zu ändern, sucht er jetzt nach einem Haus im Bereich von 350,000 US-Dollar. Einige Verbraucher sind nicht bereit oder nicht in der Lage, mit einem Kauf fortzufahren. Bei anderen treten sie in die Akzeptanzphase ein. Wir befinden uns in der 10. Woche in Folge mit Hypothekenzinsen von durchschnittlich unter 7 %. Diese Zinsstabilität gibt den Verbrauchern etwas mehr Vertrauen in die derzeitige Marktlage. Einige bestehende Hausverkäufer und viele Bauherren bieten Mittel an, um die Zinsen zu senken, mit variabel verzinslichen Hypothekenoptionen und 30-jährigen Festzinshypothekenoptionen.
Rabatte: Eigenheimbauer machen mittlerweile über 30 % des gesamten Wohnungsbestands aus. Bauherren sind im Geschäft des Bauens und Verkaufens von Häusern. Infolgedessen haben wir gesehen, dass Bauunternehmen sowohl Preissenkungen als auch Anreize anbieten, um die Verbraucher anzulocken. Was wir gesehen haben, war, dass Bauherren in den frühen Tagen der Abschwächung im Wohnungsbau bescheidene Preissenkungen in Höhe von 1 oder 2 % des Grundpreises anboten. All das hat den Verbrauchern gesagt, dass es Sinn macht, abzuwarten, weil die Eigenheimpreise in Zukunft wahrscheinlich niedriger sein werden (dh die Verbraucher sind in eine deflationäre Einstellung geraten). Die Bauherren lernten schnell, dass es viel besser war, das Pflaster mit den Hauspreisen „abzureißen“, aber sich nur einmal hart und schnell anzupassen, um den Markt zu finden. Infolgedessen haben etwa 40 % der Bauherren bereits die Hauspreise zwischen fünf und 15 % gesenkt. Bei den Verbrauchern beruhigt sich die FOBATT-Mentalität etwas, weil sie nicht mehr darauf warten, dass die Preise fallen.
Finden Bauherren Erfolg mit Rate Buydowns?
Zonda-Daten zeigen, dass über 50 % der neuen Wohngemeinschaften im ganzen Land den Verbrauchern eine Art Anreiz bieten. Diese Anreize können von erweiterten Ratensperren bis hin zu Fonds für Abschlusskosten oder Optionen und Upgrades und Rückkäufe von Hypothekenzinsen reichen. Hypothekenzinsrückkäufe sind im Wesentlichen Bauherren, die Punkte zahlen, um den Hypothekenzins zu senken. Bauherren zahlen zwischen 10,000 und 70,000 US-Dollar, um die Rate zu senken. Für die Verbraucher ist ein Hauptgrund, warum sie sich vom Wohnungsmarkt zurückgezogen haben, der Rekordschock bei der Erschwinglichkeit. Niedrigere Zinssätze, insbesondere wenn der Bauherr einen niedrigeren Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek anbietet, erweisen sich als wirksam, um einige Verbraucher wieder auf den Markt zu bringen. Einfach gesagt, die Buydowns sind teuer, aber effektiv.
Haben Sie Daten darüber, wie viel/wie viele Bauunternehmen die Preise gesenkt haben?
Unsere Bauherrenumfrage vom Dezember zeigte, dass 43 % der Bauherren die Preise Monat für Monat senkten, während 56 % die Preise unverändert ließen. Für Januar ist unsere frühe Lesung, dass 56 % der Bauherren die Preise unverändert hielten, 32 % die Preise senkten und 12 % die [Hauspreise] erhöhten. In einigen Märkten sind die durchschnittlichen Listenpreise für freistehende neue Eigenheime gegenüber dem Höchststand um 20 % gesunken; in anderen befinden sich die aktuellen Preise noch auf dem Höhepunkt.
Auf dem Weg ins Jahr 2023, sagte Zonda voraus dass die US-Immobilienpreise um etwa 15 % von der Spitze bis zur Talsohle fallen würden. Haben Sie irgendwelche Verschiebungen in Ihrem gemacht Erwartungen für US-Immobilienpreise?
Wir gehen immer noch davon aus, dass die Immobilienpreise im Jahr 2023 im Vergleich zu 2022 sinken werden, aber wie tief ein Rückgang sein wird, hängt davon ab, wie schnell Verkäufer mit Preissenkungen „den Markt finden“, was mit den Hypothekenzinsen passiert, wie sich die Lagerbestände entwickeln und was damit zusammenhängt eine US-Wirtschaftsrezession.
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Quelle: https://finance.yahoo.com/news/housing-market-recession-could-bottoming-092847483.html