Meine Sommer-Portfoliostrategie besteht darin, den alten Disco-Hit „Baby Come Back“ zu spielen, während ich langsam mit meinen Maklerabrechnungen vom Dezember tanze. Wenn es funktioniert, habe ich eine Geschäftsidee mit Hall, Oates und einer Zwei-und-20-Gebührenstruktur.
Wenigstens gibt es Immobilien. Home Equity soll Rekordhöhen erreichen. Andererseits wäre es, sich dort zu trösten, als würde man in ein finanzielles Toupet schlüpfen – jeder weiß, dass sich die Rahmenbedingungen verschlechtert haben.
Die neueste Lesung zur landesweiten Preisgestaltung stammt aus dem März. Seitdem sind die 30-jährigen Hypothekenzinsen auf fast 6 % gestiegen, und die Anträge von Käufern haben sich verlangsamt. In der vergangenen Woche haben zwei Online-Makler mit einer guten Lektüre zu Hausdurchsuchungen,
Redfin
(Ticker: RDFN) und
Kompass
(COMP), kündigte Entlassungen an.
Unterdessen sind die Redfin-Aktien seit ihrem Höchststand um etwa 90 % gefallen. Auch die Bauherren wurden geschlagen. Freunde lassen Freunde keine gehebelten börsengehandelten Fonds mit Namen wie
Direxion Daily Homebuilders & Supplies Bull 3X-Aktien
(NAIL), besonders wenn die Zinsen steigen, aber wenn Sie neugierig sind, hat dieser über fünf Handelstage gerade 45 % verloren.
Sollten Anleger hier Aktien von Häuslebauern kaufen? Makler? Wie geht es weiter mit den Hauspreisen? Und wann kommt die Börse zurück? Lassen Sie mich diese in der Reihenfolge des abnehmenden kurzfristigen Vertrauens beantworten, beginnend bei zweifelhaft.
Ja, Bauherren kaufen. Vorziehen
Lennar
(LEN) und
Toll Brüder
(TOL), sagt Jade Rahmani, die die Gruppe für KBW abdeckt. Er weist darauf hin, dass Bauunternehmensaktien zu 60 % des prognostizierten Buchwerts gehandelt werden, wo sie in Rezessionen tendenziell ihren Tiefpunkt erreichen, wobei die Finanzkrise von 2008 außer Acht gelassen wird. Lennar wird vom bevorstehenden Verkauf einer Immobilien-Technologieeinheit profitieren, und Toll konzentriert sich auf wohlhabende Käufer, von denen etwa 30 % bar bezahlen und sich daher nicht von hohen Hypothekenzinsen abschrecken lassen.
Die Kurs-Gewinn-Verhältnisse in der gesamten Gruppe sind erstaunlich niedrig, aber ignorieren Sie sie. Sie sind auf zwei Bedingungen zurückzuführen, die sich so schnell nicht wiederholen werden: Die Grundstückswerte steigen um 30 % oder mehr von dem Zeitpunkt an, an dem Unternehmen Acres kauften, bis sie Häuser verkauften, und ein deutlich höheres Transaktionstempo während der Pandemie. Ein Bauunternehmen, das zum vierfachen Gewinn handelt, könnte unter der Annahme normaler Bedingungen tatsächlich zum achtfachen gehen – immer noch billig, aber ein großer Unterschied.
Die Immobilienpreise stiegen im März gegenüber dem Vorjahr um mehr als 20 %, aber Rahmani erwartet, dass diese Rate bis Ende des Jahres auf 2 % sinken wird. Seine grundsätzliche Ansicht ist, dass das nächste Jahr Einheitspreise bringt. Sein Rezessionsszenario, das auf einer Studie vergangener Verkaufsvolumina basiert, sieht einen Preisrückgang von 5 % im nächsten Jahr vor – vielleicht noch mehr, wenn die Hypothekenzinsen auf 7 % steigen. Das mag nicht nach viel klingen, aber für kürzliche Käufer mit typischen Hypotheken kann ein Preisrückgang von 5 % das Eigenkapital um 25 % reduzieren.
Die meisten Hausbesitzer haben keine Hypothekenzinsen, die auch nur annähernd so hoch sind wie die letzten; etwa zwei Drittel sind unter 4 % gebunden. Es ist unwahrscheinlich, dass diese Käufer umziehen und neue Kredite aufnehmen, wenn sie nicht müssen, was einer der Gründe dafür ist, dass das Angebot jahrelang gering bleiben könnte. Ein weiterer Grund ist, dass Hypotheken viel hochwertiger sind als während der letzten Immobilienblase, sodass es unwahrscheinlich ist, dass es zu einer Welle von Zahlungsausfällen und Panikverkäufen kommt.
Aber etwas muss auf Erschwinglichkeit geben. Typische Zahlungen für neue Hypotheken haben 23 % des verfügbaren Einkommens überstiegen, nahe an ihrem 26 %-Hoch während der letzten Blase. Aber die Einkommen steigen jährlich um 6 %, sodass eine lange Pause bei den Immobilienpreisen dazu beitragen könnte, die Erschwinglichkeit wiederherzustellen. Wie auch immer, die Pandemie hat dazu geführt, dass die Menschen mehr Zeit in ihren Häusern verbringen, also sollten sie bereit sein, etwas mehr für das Wohnen als Prozentsatz ihres Einkommens auszugeben, meint Rahmani.
Beeilen Sie sich nicht, Aktien der Broker zu kaufen, sagt Stephen Sheldon, Analyst bei William Blair. Er hat Market Perform-Bewertungen für drei von ihnen: Redfin,
RE/MAX-Bestände
(RMAX) und
eXp World Holdings
(EXPI). In einem Blogbeitrag in der vergangenen Woche schrieb Redfin-CEO Glenn Kelman, dass die Nachfrage im Mai 17 % unter den Erwartungen lag und dass das Unternehmen 8 % der Mitarbeiter entlassen wird. Redfin stellt Agenten direkt ein, während viele Makler unabhängige Auftragnehmer einsetzen.
Kelman schrieb, der Umsatzeinbruch könne eher Jahre als Monate andauern. Mehr Agenten könnten alleine gehen. Die Mitgliederzahl der National Association of Realtors, ein Maß für die Zahl der Hausverkäufer, erreichte im vergangenen Jahr 1.6 Millionen, gegenüber etwa einer Million im Jahr 2012.
Sheldon von William Blair sagt, er sei erstaunt darüber, wie weit die Bewertungen der Broker gesunken sind, aber die Stimmung sei sauer und er warte auf Anzeichen einer Stabilisierung. Redfin erzielte Anfang letzten Jahres weniger als ein Zehntel seines höchsten Börsenwerts, obwohl sich der Umsatz ungefähr verdoppelt hat. Damit macht die Aktie rund ein Drittel des Umsatzes aus. Der Free Cashflow sollte ab 2024 durchgängig positiv werden. Jetzt werden wir sehen.
Was den Aktienmarkt betrifft, habe ich gute und schlechte Nachrichten, von denen keine zuverlässig ist. Der S&P 500 ist in der vergangenen Woche unter das 15-fache der prognostizierten Gewinne für das nächste Jahr gefallen, was darauf hindeutet, dass die Preise zu historischen Durchschnittswerten zurückgekehrt sind. Aber es spricht nichts dafür, dass der Markt auf dem Weg zum Billigpreis nicht über seine durchschnittliche Bewertung hinausschießt. Und
Goldman Sachs
sagt, dass die Prognosen für ein Gewinnwachstum von 10 % in diesem und im nächsten Jahr zu hoch erscheinen.
Erwarten Sie ein langsameres Wachstum, sagt Goldman, und wenn es zu einer Rezession kommt, könnten die Gewinne im nächsten Jahr unter das Niveau des Vorjahres fallen. Die Schätzungen der Bank unter diesem Szenario belassen den S&P 500 heute bei mehr als dem 18-Fachen der Gewinne des nächsten Jahres. Goldman prognostiziert, dass der Index bis zum Jahresende ohne Rezession um 17 % gegenüber dem Stand vom Donnerstag steigen oder mit einer Rezession um 14 % fallen wird. Bitte nehmen Sie meine Glückwünsche oder mein Beileid entgegen.
Keine Sorge, sagt Credit Suisse. Statistisch gesehen liegen einzelne Prognosen für Unternehmensgewinne eng beieinander. Das ist das Gegenteil von dem, was normalerweise vor dem Gewinntank passiert.
Ich habe schon früher gehört, dass Leute den Aktienmarkt als „Gesamtcluster“ bezeichnen, aber ich hatte keine Ahnung, dass sie von Schätzungsstreuung sprechen.
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Quelle: https://www.barrons.com/articles/housing-market-prices-brokers-home-builders-stocks-51655501423?siteid=yhoof2&yptr=yahoo