Der Wohnungsmarkt läuft heiß. Kann die Fed sie abkühlen, bevor sie zusammenbricht?

Die Federal Reserve will nun höhere Zinsen, möglicherweise schnell so, und strengere finanzielle Bedingungen, während die USA versuchen, aus der Pandemie herauszukommen, allerdings mit den höchsten Lebenshaltungskosten seit 40 Jahren. Die Löhne stiegen, aber auch die Preise für Benzin, Lebensmittel, Autos, Wohnungen und mehr.

Protokoll der März-Sitzung der Fed am Mittwoch, wiederholte die härtere Haltung der Zentralbank gegenüber der Inflation und erläuterte ihre Pläne dazu seine Bilanz auf fast 9 Billionen US-Dollar schrumpfen in seinem schnellsten Tempo aller Zeiten.

Überraschenderweise ließ das Protokoll auch die Tür für direkte Verkäufe der Zentralbankgelder offen 2.7 Billionen Dollar Bestände an hypothekenbesicherten Wertpapieren, ein potenziell störender Prozess andere Investoren müssen die Lücke füllen.

„Die Fed konzentriert sich eindeutig sehr darauf, die Inflation zu senken“, sagte Greg Handler, Leiter Hypotheken- und Konsumentenkredite bei Western Asset Management, und wies darauf hin, dass der Wohnungsbau die Inflation wieder ausgleicht ein Drittel der Schlagzeile Verbraucherpreisindex, ein wichtiger Inflationsindikator, der im Februar eine Jahresrate von 7.9 % erreichte.

Am Dienstag steht ein neuer Messwert an. Die Ökonomen der Credit Suisse gehen davon aus, dass der Gesamt-VPI für März auf 8.6 % steigen wird.

„Es ist in gewisser Weise ihre Absicht, etwas kaltes Wasser auf den Immobilienmarkt zu werfen“, sagte Handler am Telefon. „Können Sie tatsächlich eine Korrektur oder eine Überkorrektur erkennen? Ich denke, dass da offensichtlich ein gewisses Risiko besteht.“

Was ist zu hoch?

Fed-Vorsitzender Jerome Powell letzten Sommer heruntergespielt Es besteht kein direkter Zusammenhang zwischen den groß angelegten pandemischen Käufen von Staatsanleihen und Hypothekenanleihen mit steigenden Immobilienpreisen.

Aber die Fed ist seit Jahren ein wichtiger Käufer solcher Schulden, und wie Gross im Podcast sagte, hat die Zentralbank erheblichen Einfluss auf die Zinssätze. Seit der Rezession 2007/09 und der darauffolgenden Zwangsvollstreckungskrise ist die Regierung ein wichtiges Rädchen im rund 12 Billionen US-Dollar schweren US-amerikanischen Markt für Immobilienschulden.

Viele Amerikaner verlassen sich beim Kauf von Eigenheimen auf Finanzierungen, um den Generationenreichtum zu stärken. Auch der Wohnungsbau bleibt ein kritischer Wirtschaftszweig, was bedeutet, dass für die Zukunft viel auf dem Spiel steht.

„Wir stellen fest, dass ein erheblicher Teil des Nettovermögens der Haushalte aus Eigenheimkapital besteht“, sagte Mike Reynolds, Vizepräsident für Anlagestrategie bei Glenmede, und fügte hinzu, dass die Babyboomer einen großen Teil davon besitzen geschätzte 142 Millionen US-Einfamilienhausbestand.

„Es ist ein Teil der Wirtschaft, der in Zukunft das Potenzial für eine Schwäche hat“, sagte er gegenüber MarketWatch.

Niedrige Zinsen – und knappe Lagerbestände – führten dazu, dass die Immobilienpreise während der Pandemie auf neue Rekorde schossen 19 % jährlich im Januar. Während einige von die Aufwärtsdynamik des Preises könnte nachlassen als 30-jährige Festhypothek Während sich die monatlichen Hypothekenrechnungen als Teil des Einkommens plötzlich der 5-Prozent-Marke nähern, haben sie sich bereits dem Niveau der Blasenzeit angenähert.

Lesen: Wie hoch müssen die Hypothekenzinsen steigen, bevor es Zeit ist, sich Sorgen zu machen? Über 5.75 %, sagt UBS.

Hier ist eine Karte, die die Auswirkungen von Preissteigerungen in den gesamten USA zeigt, erstellt vom Ratingunternehmen S&P Global, das mittlerweile 88 % aller Regionen als überbewertet betrachtet.

„Kommt ein klarer und unmittelbar bevorstehender Absturz auf den Markt?“ fragte Reynolds. „Allein angesichts der Wechselwirkungen zwischen Angebot und Nachfrage erscheint es unwahrscheinlich.“

Die Strategen von BofA Global sagten Anfang April, dass sie einen Anstieg der Immobilienpreise um 10 % in diesem Jahr und um 5 % im Jahr 2023 erwarten, eine Forderung, die auf die unzureichende Bebauung von Häusern in der Zeit nach 2008 zurückzuführen ist.

Handler, ein Hypothekenveteran, warnte, dass „die Bandbreite der Prognosen die größte seit der Krise von 2008 war“.

Gleichzeitig wurden Teile des „Agency“-Hypothekenanleihenmarktes, den die Fed kauft, bereits neu bewertet, seit die Zentralbank begann, eine möglicherweise schnellere Reduzierung ihrer Bilanz anzukündigen.

„Hypotheken mit niedrigeren Zinssätzen im Bereich von 2 % und 4 % standen zu Beginn des Jahres unter erheblichem Druck, da der Markt damit gerechnet hatte, dass die Fed die Unterstützung im Sommer oder in der zweiten Jahreshälfte zurückfahren würde.“ sagte Handler.

Andererseits mag sein Team Immobilienanleihen mit höheren Kupons, Bereiche, in denen die Fed nicht aktiv war, insbesondere weil sie vom raschen Anstieg der Immobilienpreise profitieren.

„Unglücklicherweise für die Fed läuft es auf dem Immobilienmarkt heiß“, sagte Handler. Aber im Hinblick auf das kritisch niedrige Angebot an Wohnimmobilien „kann die Fed zum jetzigen Zeitpunkt nicht viel tun.“

Der industrielle Durchschnitt von Dow Jones
DJIA,
+ 0.40%
erzielte am Freitag einen Gewinn, aber die drei wichtigsten Aktien-Benchmarks
SPX,
-0.27%

COMP,
-1.34%
beendete die Woche mit einem Rückgang von 0.2 % bis 3.9 %, nachdem das Fed-Protokoll die Erwartungen für drohende strengere Finanzbedingungen verstärkte. Die Rendite 10-jähriger Staatsanleihen
TMUBMUSD10Y,
2.715%
Laut Dow Jones Market Data erreichte er am Freitag 2.713 %, den höchsten Stand seit dem 5. März 2019.

Nächste Woche werden Anleger von einer Reihe von Fed-Vertretern hören, beginnend am Montag mit dem Präsidenten der Chicago Fed, Charles Evans. Aber das große Thema in den USA Wirtschaftskalender Am Dienstag folgt der VPI-Wert für März, gefolgt von den Arbeitslosenanträgen und den Einzelhandelsumsätzen am Donnerstag sowie den Berichten für das verarbeitende Gewerbe und die Industrie am Freitag.