Die Wohnungsmarktkorrektur nimmt eine unerwartete Wendung

Die Federal Reserve hat ein einfaches Spielbuch zur Inflationsbekämpfung. Es geht so: Üben Sie weiterhin Aufwärtsdruck auf die Zinssätze aus, bis die Unternehmens- und Verbraucherausgaben in der gesamten Wirtschaft schwächer werden und die Inflation zurückgeht.

Historisch gesehen Das Spielbuch der Fed zur Inflationsbekämpfung trifft den US-Immobilienmarkt immer besonders hart. Wenn es um Wohnungstransaktionen geht, sind monatliche Zahlungen alles. Und wenn die Hypothekenzinsen steigen – was passiert, sobald die Fed der Inflation nachgeht – steigen diese Zahlungen für neue Kreditnehmer. Das erklärt warum so schnell als die Hypothekenzinsen stiegen diesen Frühling, der Wohnungsmarkt rutschte in eine Wohnungsabkühlung.

Aber das Wohnungskorrektur könnte bald verlieren einige Dampf.

In der vergangenen Woche sind die Hypothekenzinsen schnell gesunken. Ab Dienstag liegt der durchschnittliche Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken bei 5.05 % Juni, als die Hypothekenzinsen mit 6.28 % ihren Höchststand erreichten. Diese fallenden Hypothekenzinsen verschaffen ins Abseits gedrängten Eigenheimkäufern sofortige Erleichterung. Wenn ein Kreditnehmer im Juni eine Hypothek in Höhe von 500,000 US-Dollar zu einem Zinssatz von 6.28 % aufnahm, würde er monatlich 3,088 US-Dollar an Kapital und Zinsen zahlen. Bei einem Zinssatz von 5.05 % würde diese Zahlung nur 2,699 $ betragen. Im Laufe des 30-jährigen Darlehens sind das Einsparungen von 140,000 US-Dollar.

Was ist los? Wie schwächelnde Wirtschaftsdaten trudeln einpreisen die Finanzmärkte eine Rezession im Jahr 2023 ein. Das setzt die Hypothekenzinsen unter Druck.

„Der Rentenmarkt preist eine hohe Wahrscheinlichkeit einer Rezession im nächsten Jahr ein und dass der Abschwung die Fed veranlassen wird, den Kurs umzukehren und die Zinsen [der Federal Funds] zu senken“, Mark Zandi, Chefökonom bei Moodys Analytik, erzählt Vermögen.

Auch wenn die Fed die Hypothekenzinsen nicht direkt festlegt, wirkt sich ihre Politik doch darauf aus, wie die Finanzmärkte beides bewerten die 10-jährige Treasury-Rendite und Hypothekenzinsen. In Erwartung eines steigenden Leitzinssatzes und einer geldpolitischen Straffung erhöhen die Finanzmärkte sowohl die Rendite 10-jähriger Staatsanleihen als auch die Hypothekenzinsen. In Erwartung eines reduzierten Leitzinssatzes und einer geldpolitischen Lockerung preisen die Finanzmärkte sowohl die Rendite 10-jähriger Staatsanleihen als auch die Hypothekenzinsen nach unten. Letzteres sehen wir jetzt an den Finanzmärkten.

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Als die Hypothekenzinsen Anfang dieses Jahres anstiegen, Millionen von Amerikanern verloren ihre Hypothekenberechtigung. Da die Hypothekenzinsen jedoch zu sinken beginnen, erhalten Millionen von Amerikanern wieder Zugang zu Hypotheken. Aus diesem Grund jubeln so viele Immobilienprofis über niedrigere Hypothekenzinsen: Sie sollten dazu beitragen, die Aktivität beim Eigenheimkauf zu steigern.

Während niedrigere Hypothekenzinsen zweifellos dazu führen werden, dass mehr Nebenerwerbskäufer zu offenen Häusern zurückkehren, sollten Sie das Ende der Immobilienkorrektur noch nicht einzeichnen.

„Unter dem Strich wird der jüngste Rückgang der Hypothekenzinsen am Rande helfen, aber der Immobilienmarkt wird mit Hypothekenzinsen von 5 % (weniger Verkäufe, verlangsamtes Wachstum der Immobilienpreise) unter Druck bleiben“, schrieb Bill McBride, Autor von Economics Blog Kalkuliertes Risiko, in seinem Dienstags-Newsletter. Der Grund? Selbst bei einem Rückgang der Hypothekenzinsen um einen Prozentpunkt Die Erschwinglichkeit von Wohnraum ist nach wie vor historisch niedrig.

„Wenn wir den Anstieg der Immobilienpreise einbeziehen, steigen die Zahlungen für dasselbe Haus im Jahresvergleich um mehr als 50 %“, schreibt McBride.

Es gibt noch einen weiteren Grund, warum Immobilienbullen nicht zu übermütig werden sollten: Wenn die Rezessionsängste – die dazu beitragen, die Hypothekenzinsen zu senken – richtig sind, würde dies zu einer zusätzlichen Schwächung des Sektors führen. Wenn jemand Angst hat, seinen Job zu verlieren, wird er nicht auf den Wohnungsmarkt springen.

„Während niedrigere Zinsen an sich positiv für den Wohnungsbau sind, ist dies nicht der Fall, wenn sie von einer Rezession und schnell steigender Arbeitslosigkeit begleitet werden“, sagt Zandi Vermögen.

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Wohin werden die Hypothekenzinsen von hier aus führen?

Forscher der Bank of America glauben, dass die Rendite 10-jähriger Staatsanleihen in den kommenden 2.7 Monaten von 2.0 auf 12 % fallen könnte. Dadurch könnten die Hypothekenzinsen auf 4 % bis 4.5 % sinken. (Die Entwicklung der Hypothekenzinsen korreliert eng mit der Entwicklung der 10-jährigen Treasury-Rendite.)

Aber es gibt einen großen Joker: die Federal Reserve.

Die Fed will eindeutig den Immobilienmarkt bremsendem „Vermischten Geschmack“. Seine pandemischer Wohnungsboom-während der Immobilienpreise stiegen um 42 % und Der Wohnungsbau erreichte ein 16-Jahres-Hoch– war einer der Treiber der himmelhohen Inflation. Reduzierte Hausverkäufe und ein Rückgang im Wohnungsbau dürften das überbeanspruchte Wohnungsangebot in den USA entlasten. Wir sehen es bereits: Sinkende Baubeginne führen zu einer reduzierten Nachfrage nach allem von Rahmenholz zu Schränken zu Fenstern.

Aber wenn die Hypothekenzinsen zu schnell fallen, könnte ein sich erholender Immobilienmarkt den Inflationskampf der Fed durcheinander bringen. Wenn das passiert, hat die Fed mehr als genug monetäre „Feuerkraft“, um die Hypothekenzinsen erneut unter Druck zu setzen.

„Ob wir uns technisch gesehen in einer Rezession befinden oder nicht, ändert nichts an meiner Analyse. Ich konzentriere mich auf die Inflationsdaten … Und bisher überrascht uns die Inflation weiterhin positiv“, sagte Neel Kashkari, Präsident der Federal Reserve Bank of Minneapolis, sagte CBS am Sonntag. „Wir haben uns verpflichtet, die Inflation zu senken, und wir werden tun, was wir tun müssen.“

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Diese Geschichte wurde ursprünglich auf vorgestellt Fortune.com