Der Hauspreiscrash, der Ihre Finanzen ruinieren könnte

Die Preise beginnen zu fallen. Hypothekenrückstände beginnen zu steigen. Entwickler gehen pleite und andere stellen die Arbeit an Häusern ein, die sie nicht mehr verkaufen können.

Wenn diese Woche die neuesten Immobilienpreisdaten für das Vereinigte Königreich veröffentlicht werden, wird jeder nach Anzeichen dafür suchen, dass der Markt zu kollabieren beginnt. Aber es gibt einen Markt, um den wir uns viel mehr Sorgen machen sollten – die amerikanische.

Es gibt viele Anzeichen für einen schweren Abschwung bei US-Immobilien, wobei die Hausverkäufe 12 Monate in Folge rückläufig waren, die schwächsten Zahlen seit mehr als einem Jahrzehnt. Wer denkt, das sei eine rein amerikanische Angelegenheit, macht sich etwas vor.

Wenn der US-Markt zusammenbricht, wird dies die Wirtschaft in eine Rezession stürzen, und das wird sich über die ganze Welt ausbreiten. Kommt es zu Verlusten bei Hypotheken, gefährdet dies die Stabilität der Finanzmärkte. Es wird bestimmen, was die Federal Reserve mit den Zinssätzen tun wird, was sich auf die Wirtschaft jedes Landes auswirken wird. Im Jahr 2008 löste der Zusammenbruch des Subprime-Hypothekenmarktes eine globale Finanzkrise aus. Es ist schon einmal passiert, und es kann wieder passieren.

Da sich die Zinssätze im letzten Jahr vervierfacht haben, der britische Immobilienmarkt sieht nicht gerade gesund aus. Rightmove berichtete letzte Woche, dass die Immobilienpreise ins Stocken geraten sind, mit den schwächsten Zahlen, seit die Online-Agentur mit der Zusammenstellung von Zahlen begonnen hat. Die Royal Institution of Chartered Surveyors berichtete, dass der Markt seit 2009 am schwächsten war. Trotzdem ist es kaum eine Katastrophe, zumindest noch nicht. Die Preise sind stabil und fallen noch nicht oder zumindest nicht sehr stark.

Auf der anderen Seite des Atlantiks sieht es ganz anders aus. In vielen Großstädten sinken die Preise nun absolut. In San Francisco, wo sich viele der Entlassungen im Technologiebereich konzentrieren, sind sie dieses Jahr um 7 % zurückgegangen. In Oakland sind sie um 4.5 Prozent gesunken und in New York um 1 Prozent.

Inzwischen mit der Federal Reserve die Zinsen weiterhin aggressiv in die Höhe treiben, und da sich die Inflation hartnäckig weigert, unter Kontrolle zu kommen, sind die Aussichten zunehmend düster. Zwar zeigten die am Freitag veröffentlichten Zahlen, dass die Verkäufe neuer Eigenheime im Januar anziehen, aber auf annualisierter Basis liegen sie immer noch um fast ein Viertel unter dem Vorjahreswert. Es ist noch kein Crash, aber es kommt einem sehr nahe.

Die Geschichte geht weiter

Was mit den Immobilienpreisen passiert, wird den Unterschied zwischen einer harten oder einer weichen Landung ausmachen. Die Fed versucht, den mit Abstand härtesten Trick im Spielbuch der Zentralbanken zu entwickeln; die Wirtschaft zu verlangsamen und die Inflation wieder unter Kontrolle zu bringen, ohne jedoch eine vollständige Rezession auszulösen.

Das klingt einfach genug, ist aber in der Praxis sehr schwer zu erreichen. Was mit dem Wohnungsmarkt passiert, wird der Schlüssel zu Erfolg oder Misserfolg sein. Wenn sich der Immobilienmarkt stabilisiert, aber für ein Jahr weitgehend flach bleibt, wird die Verbrauchernachfrage nur leicht nachlassen, und wir können nichts Schlimmeres als eine leichte Verlangsamung erwarten.

Wenn die Preise einbrechen, wird es eine andere Geschichte sein, wenn die Nachfrage einbricht und ein vollständiger Abschwung so gut wie unvermeidlich ist. Und wenn die USA in eine Rezession gehen, so wird der Rest der Weltwirtschaft – weil Amerika so ziemlich das einzige ist, was es aufhält.

Als nächstes wird sich ein Immobiliencrash auf die Finanzmärkte ausbreiten. Auf dem US-Markt sind Hypothekenschulden in Höhe von 18 Billionen US-Dollar (15 Billionen Pfund) ausstehend, verglichen mit 14 Billionen US-Dollar im Jahr 2007 auf dem Höhepunkt des letzten Booms. Die Regeln für Hypotheken bedeuten, dass es viel einfacher ist, sich einfach von Ihren Schulden zu lösen, als dies in Großbritannien der Fall ist. Sie verlieren Ihr Haus und Ihre Kreditwürdigkeit leidet, aber wenn Ihre Immobilie erheblich an Wert verliert, kann dies immer noch eine attraktive Option sein.

Schlimmer noch, und trotz verstärkter Regulierung werden Hypotheken immer noch verpackt und auf der ganzen Welt verkauft. In Wirklichkeit hängt die Zahlungsfähigkeit des amerikanischen Finanzsystems weiterhin entscheidend von der Gesundheit des Immobilienmarktes ab. Wenn es zu einem Crash kommt, könnte es leicht auch Banken, Hedgefonds und Fondsmanager in den Ruin treiben – und das wird den Rest der Weltwirtschaft sehr hart treffen.

Schließlich wird sie die Geldpolitik bestimmen, ganz zu schweigen vom wahrscheinlichen Ausgang der nächsten Präsidentschaftswahlen. Es wird erwartet, dass die Federal Reserve die Zinsen höchstens um einen weiteren Prozentpunkt anheben und dann wieder sanft lockern wird. Aber wenn die Immobilienpreise abstürzen, ist alles möglich.

Glaubt Jerome Powell, der Vorsitzende der Fed, dass es seine Aufgabe ist, den Markt zu retten, oder wird er die Kontrolle der Inflation zur Priorität machen? Oder wird er sofort umkehren und die Zinssätze drastisch senken, um den Markt zu retten, aus Angst, die Fehler von 2007 und 2008 zu wiederholen?

Und selbst wenn, kann ein Immobilieneinsturz umgedreht werden, wenn er einmal begonnen hat, oder wird er zu einer ausgewachsenen Panik? Niemand hat die leiseste Ahnung, aller Wahrscheinlichkeit nach auch nicht die Fed selbst. Aber eines ist sicher. Es wird sehr chaotisch.

Die Börse setzt darauf, dass es eine perfekt ausgeführte sanfte Landung sein wird, aber es ist ein Touch and Go. Es war der US-Immobilienmarkt, der den Finanzcrash von 2008 auslöste, als Subprime-Hypotheken sauer wurden und Bankenzusammenbrüche in allen großen Volkswirtschaften auslösten.

Wir alle beobachten die Immobilienpreise in Großbritannien genau – aber im Moment ist es ein schwankender amerikanischer Markt, der die größte Bedrohung für die Weltwirtschaft darstellt.