Die Eigenheimgesellschaft war ein Fehler

Das Atlantik gerade veröffentlicht ein neuer Artikel das macht einige der gleichen Punkte über Wohneigentum wie meine neu veröffentlichtes Kapitel in Stärkung des neuen amerikanischen Arbeiters. Tatsächlich macht es einige der gleiche Argumente Ich habe gemacht jahrelang.

Der Titel des Artikels sagt eigentlich schon alles: Die Homeownership Society war ein Fehler. Der Autor, Jerusalem Demsas, glaubt, dass „Immobilien sollten als Konsum behandelt werden, nicht als Investition“, eine Prämisse, der viele Amerikaner zu folgen klug wären.

Demsas weist darauf hin, dass „‚Niedrig kaufen und teuer verkaufen', wenn der Vermögenswert, über den wir sprechen, dort ist, wo man lebt, ist ein ziemlich absurder Ratschlag. Die Menschen wollen in der Nähe ihrer Familie, in der Nähe guter Schulen, in der Nähe von Parks oder in Nachbarschaften mit den Annehmlichkeiten leben, die sie sich wünschen, und ihren Standort nicht wie Penny Stocks tauschen.“ Sie merkt das auch an „Ein Zuhause ist an einen bestimmten geografischen Standort gebunden und anfällig für lokale wirtschaftliche und ökologische Schocks, die den Wert des Landes oder der Struktur selbst auslöschen könnten, genau dann, wenn Sie es brauchen.“

All dies sind gute Punkte und gute Gründe, das Eigenheim nicht als Investition zu betrachten.

Demsas spiegelt auch ein Argument wider, das ich vorgebracht habe meine Zeugenaussage vor dem Bankensektor im Oktober 2021:

Obwohl Wohneigentum häufig einen großen Teil des Vermögens vieler Amerikaner ausmacht, kann der Kauf eines Eigenheims eine riskante Investition sein, die vollständig von der Wertsteigerung des Eigenheims abhängt, eine Eigenschaft, die grundsätzlich im Widerspruch dazu steht, dass Wohnen erschwinglicher wird.

Obwohl Demsas nicht näher darauf eingeht, ist diese Abhängigkeit von steigenden Eigenheimpreisen ein noch größeres Problem, da die staatliche Wohnungsbaupolitik darauf ausgerichtet ist, immer mehr Hypothekenschulden mit niedrigem Eigenkapital zu induzieren. Es macht den Kauf eines Eigenheims besonders riskant für diejenigen, die Schwierigkeiten haben, ein stabileres Einkommen zu erzielen.

Ich bezweifle ernsthaft, dass Senatorin Elizabeth Warren (DMA) bundesstaatlich unterstützte gehebelte Aktienmarktinvestitionen für alle Amerikaner unterstützen würde, aber das ist im Grunde das, was die Bundeswohnungspolitik tut. (Ja sie ist eindeutig bereit Unterstützung „Wall Street“ und „Großbanken“, wenn es ihr passt, aber lassen wir das für eine andere Kolumne.)

In der Tat, seit mindestens den letzten 20 Jahren, Die Immobilienpreise haben eine ähnliche Volatilität wie die Aktienmärkte gezeigt. Es ist nicht so, dass diese Tatsachen unbemerkt geblieben sind, sogar von anderen Schriftsteller im Atlantik. Aber es ist immer noch nicht ganz klar, welche Art von alternativer Politik Demsas unterstützt.

Wir stimmen sicherlich darin überein, dass eine Politik der Förderung des Wohneigentums und der Geringschätzung des Mietens schädlich ist. Und wir scheinen uns darin einig zu sein, dass es heuchlerisch ist, wenn sich Bundesbeamte für sogenannte bezahlbare Wohnungsbauprogramme einsetzen und gleichzeitig eine Politik fördern, die die Eigenheimpreise erhöht.

Was bestimmte bundespolitische Änderungen betrifft, bin ich mir nicht so sicher. Hoffentlich wirft Demsas einen Blick auf mein Kapitel und schreibt ein neues Stück. (Auch wenn sie mir widerspricht.)

Der allgemeine Punkt, den ich mache in Catos neuem Buch, wie in den meisten Artikeln, die ich zur Wohnbaufinanzierung schreibe, liegt darin, dass die Bundespolitik fast ausschließlich auf die Ankurbelung der Nachfrage ausgerichtet ist. Das ist ein Problem, weil die Wohnungsmärkte im Vergleich zu vielen anderen Arten von Konsumgütern immer Angebotsbeschränkungen unterliegen. Es ist auch eine Tatsache, dass diese Versorgungsbeschränkungen oft durch staatliche und lokale Regeln und Vorschriften bestimmt werden. Das heißt, viele wünschenswerte Standorte sind bereits „voll“ mit Wohnungen, und nur lokale Regierungsänderungen können etwas dagegen tun, wenn auch sogar diejenigen Es ist unwahrscheinlich, dass Änderungen kurzfristig große Auswirkungen haben.

Angesichts dieser Realität ist das Beste, was die Bundesregierung tun kann, die Nachfrage zu entsaften. Aber das ist das Gegenteil von was die Bundesregierung hat dies (mindestens) in den letzten 50 Jahren getan.

Das gesamte Bundesengagement begann in den 1930er Jahren, hauptsächlich als Versuch, Arbeitsplätze zu schaffen. Aber irgendwann haben alle Immobilienmakler, Bauherren und Finanziers herausgefunden, dass es besser ist, zu arbeiten mit die Politiker. Jetzt haben wir ein komplettes Durcheinander, eine, die das Wohnen eindeutig weniger erschwinglich gemacht hat, speziell für Menschen mit niedrigem Einkommen.

Die Bundesabgabenordnung fördert Hypothekarschulden. Die Basler Kapitalanforderungen fördern das Halten von staatlich garantierten hypothekenbesicherten Wertpapieren (MBS). Und Fannie Mae und Freddie Mac genießen seit langem einen Sonderstatus gegenüber Privatunternehmen. Es ist für den privaten Sektor unmöglich, mit der Bundesregierung zu konkurrieren, daher hatte die Bereitstellung staatlicher Hypothekenversicherungen und (sogar impliziter) Bundesgarantien für MBS eine vorhersehbare Wirkung.

Von 2009 bis 2020 betrug der jährliche Anteil von Fannie und Freddie an der Der gesamte MBS-Markt lag im Durchschnitt bei 70 Prozent, obwohl ihre Urkunden die übermäßige Nutzung ihrer Einrichtungen ausdrücklich untersagen. Einschließlich der Wertpapiere von Ginnie Mae, die durch FHA-Hypotheken besichert sind, der Bundesanteil der MBS-Markt durchschnittlich 92 Prozent pro Jahr.

Nur wenige erinnern sich jedoch daran, dass die Situation vor der Krise von 2008 nicht viel anders war. Von 1996 bis 2007Der jährliche Anteil von Fannie und Freddie am gesamten MBS-Markt lag im Durchschnitt bei 60 Prozent und damit nur etwa 10 Prozentpunkte unter dem Anteil nach der Krise.

Es macht keinen Sinn, um mehr Bundeshilfe zu bitten, weil zu viel Bundeshilfe genau das ist, was uns hierher gebracht hat. Die Bundespolitik hat die Nachfrage ständig erhöht, indem sie es einfacher gemacht hat, Hypotheken für Eigenheime zu erhalten. Es scheint im Kongress kein Momentum zu geben, um diesen Trend umzukehren, und nur ein Dummkopf würde sagen, dass dies nichts mit Sonderinteressen zu tun hat.

Wenn ich da falsch liege, dann kann der neue Kongress mit der niedrigsten der niedrig hängenden Früchte beginnen. Es kann Fannie und Freddie verbieten, Kredite für Ferienhäuser zu finanzieren, und es kann die Bestimmungen ihrer Chartas zur übermäßigen Nutzung durchsetzen. Dann kann es ihnen die Finanzierung untersagen Häuser, die mehr als 1 Million Dollar gekostet haben und erfordern, dass es sich tatsächlich um „Erstkäufer von Eigenheimen“ handelt diejenigen, die noch nie ein Haus besessen haben.

Ich werde nicht den Atem anhalten.