Der große Immobiliensturz von 2022

„Ein Wohnungsmarkt nach Art der 1970er Jahre ist in Zukunft möglich“

Wir haben jetzt einen „Triple Whammy“ im Jahr 2022. Zusätzlich zu den volatilen Problemen des Aktien- und Anleihenmarktes hat der Immobilienmarkt gerade seinen schlimmsten zweimonatigen Schlag seit 2008 hingelegt und die Gewinne von über einem Jahr zunichte gemacht.

Der Winans Real Estate Index (WIREI)™ verfolgt die Preise für neue Eigenheime in den USA zurück bis ins Jahr 1830. Basierend auf den neuesten Preisdaten, die vom US Bureau of Labor & Statistics veröffentlicht wurden, verzeichnete WIREI einen Rückgang um 16.3 % seit den Rekordwerten im Mai.

Grafik 1: Winans Immobilienindex 2007-2022

Während viele Leute sofort an die Blase von 2008 denken, wenn es um Immobilienbaisse geht, ist ein besseres Beispiel, das heutige Wirtschaftsklima mit der hohen Inflation und den steigenden Zinsen von 1977-82 zu vergleichen. Ich erinnere mich schmerzlich gut an diese Zeit. Mein Vater besaß eine Wohnungsbaufirma und ich arbeitete während meines ersten Studienjahres in einem großen Immobilienmaklerbüro. Zu sagen, „es war eine herausfordernde Zeit in der Immobilienbranche“, ist eine leichte Untertreibung:

Grafik 2: Winans Immobilienindex 1977-1982

Was sagt uns die Geschichte zu erwarten?

· Jahrelang seitwärts verlaufender Immobilienmarkt – wie die obige Grafik zeigt, fielen die Preise in der letzten Hälfte des Jahres 7 um 1979 % und bewegten sich bis Ende 1982 weitgehend seitwärts, als die Federal Reserve ihren Kampf gegen die hohe Inflation mit einer straffen Geldpolitik fortsetzte.

· Anhaltende Material- und Arbeitskräfteknappheit – aufgrund von Engpässen nach Covid und steigenden Arbeitskosten wird es teuer und zeitaufwändig sein, ein „Fixier-Obermaterial“ anzulegen. Eine vollständig umgebaute Immobilie lässt sich unabhängig von „Lage, Lage, Lage“ leichter verkaufen.

· Strengere Hypothekenvergabe – Da der Pool qualifizierter Käufer aufgrund höherer Kreditkosten und hoher Anzahlungen schrumpfen wird, müssen Verkäufer „Papier mitführen“ und mehrere Jahre lang eine zweite Position hinter der Hypothek einnehmen.

· Kein Käufer- oder Verkäufermarkt – Mit großen Spannen zwischen Geld- und Briefkursen wird sich das Verkaufsvolumen weiter verlangsamen, bis sich die Kreditbedingungen verbessern.

· Höhere Investitionssteuern – Da höhere Anzahlungen erforderlich sind, um sich für herkömmliche Hypotheken zu qualifizieren, sollten Käufer erwägen, einen Kredit aus einem 401k-Plan aufzunehmen oder auf Marge von einem Investitionskonto zu leihen, anstatt hohe investitionsbezogene Steuern aus dem Verkauf von Aktien zu zahlen.

Aufgrund der lockeren Geldpolitik, die seit 2009 gilt, haben wir eine verdammt bullische Fahrt im Wohnungsbau erlebt, wobei der Winans Real Estate Index um 104 % zulegte!

Allerdings haben alle Liquiditätspartys ein Ende!

Seit 1850 treten in 16 % der Fälle mehrjährige Bärenmärkte für US-Immobilien auf, und obwohl wir hoffen, dass diese Verlangsamung nur von kurzer Dauer ist, werden die niedrigen Hypothekenzinsen des letzten Jahrzehnts zu unseren Lebzeiten nicht zurückkehren