Der Geist in der Maschine bei 1031 Titelbörsen

Abschnitt 1031 des US-Steuergesetzes erlaubt es Personen, die Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen haben, die Steuerbelastung auf diese Gewinne aufzuschieben. Dazu müssen sie diese Gewinne verwenden, um innerhalb von 180 Tagen nach dem ursprünglichen Verkauf eine ähnliche Immobilie zu kaufen, und sie können das Geld niemals selbst anfassen. Dieser Prozess ist als bekannt 1031 Titeltausch. Aus offensichtlichen Gründen sind sie bei Immobilieninvestoren beliebt.

Das Gesetz soll Anleger ermutigen, ihr Geld wieder in Umlauf zu bringen, anstatt ihre Gewinne einfach in eine Bank zu stecken, wo nur der Anleger profitiert. Aus diesem Grund dürfen Sie 1031-Austausche so oft durchführen, wie Sie möchten. Das Schlüsselelement ist jedoch, dass Sie keinen der Gewinne physisch berühren können. Wenn Sie sie auch nur für einen Tag bei Ihrer Bank anlegen, unterliegen die Gewinne der Besteuerung.

Anleger überwinden diese Hürde, indem sie ihre Gewinne an einen sogenannten qualifizierten Vermittler übergeben.“ Ein qualifizierter Vermittler ist ein Unternehmen, das Ihre Gewinne hält und sie dann auf Ihren Befehl hin freigibt, wenn Sie eine neue Immobilie finden. Es klingt einfach, aber eine klaffende Regulierungslücke im Prozess bedeutet, dass Sie bei der Auswahl eines qualifizierten Vermittlers vorsichtig sein müssen.

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Qualifizierte Vermittler sind sehr locker reguliert

Wenn Sie Ihr Geld an einen Immobilienmakler oder Anwalt übergeben, bestimmt eine strenge behördliche Aufsicht, wie diese mit Kundengeldern umgehen können. Diese Vorschriften sollen es ihnen erschweren, unangemessen zu handeln oder Ihr Geld zu stehlen.

Sie müssen die Gelder ihrer Mandanten getrennt vom Betriebskonto ihrer Anwaltskanzlei oder Immobilienvermittlung auf Treuhandkonten führen. Es ist ihnen gesetzlich untersagt, die Gelder zu vermischen oder Kundengelder für andere Zwecke als die Transaktion oder Rechtsdienstleistungen zu verwenden, für die die Gelder verpfändet wurden. Sie sind auch verpflichtet, alle ihre Treuhandkonten monatlich abzugleichen.

Die Geschichte geht weiter

Diese Unternehmen müssen ein Hauptbuch erstellen, das die Daten und Gründe für Ein- und Auszahlungen von ihren Treuhandkonten katalogisiert. Sie sind verpflichtet, dieses Hauptbuch mit den monatlichen Kontoauszügen abzugleichen und Aufzeichnungen über ihre Abstimmungen zu halten, die Staatsvertretern jederzeit während der normalen Geschäftszeiten zur Einsichtnahme zur Verfügung stehen. Andernfalls kann es zum Verlust der Lizenz führen, auch wenn kein Geld genommen wurde.

Das Problem für Immobilieninvestoren besteht darin, dass keine gleichwertige Aufsichtsbehörde auf Bundesebene für die Aufsicht über qualifizierte Vermittler zuständig ist. Das IRS hat sogar eine Warnung vor diesen Entitäten auf seiner Website. Auf staatlicher Ebene regulieren oder beaufsichtigen nur acht Staaten das Verhalten von qualifizierten Vermittlern. Sie sind:

• New Hampshire

• Virginia

• Washington

• Maine

• Kalifornien

• Idaho

• Colorados

• Nevada

Das bedeutet, dass ein qualifizierter Vermittler in den anderen 42 unregulierten Staaten theoretisch mit Ihrem 1031-Wechselgeld herumtoben könnte, und solange er es auf Ihre Anfrage hin freigibt, wenn Sie Ihren Tausch abgeschlossen haben, wären Sie nicht klüger. Das ist ein beängstigender Gedanke und die genaue Definition eines Geistes in der Maschine.

Was ist, wenn Ihr qualifizierter Vermittler mit Ihrem Geld davonläuft?

Trotz der fehlenden bundesstaatlichen und staatlichen Regulierung qualifizierter Zwischenunternehmen ist es für sie immer noch ein Verbrechen, Ihr Geld zu veruntreuen. Wenn sie mit Ihrem Geld davonlaufen und es nicht bezahlen, wenn Sie es verlangen, können sie strafrechtlich verfolgt und inhaftiert werden. Das löst jedoch nicht Ihr Problem als Investor.

Denken Sie daran, dass Sie nur 180 Tage Zeit haben, um Ihren Umtausch vorzunehmen. Diese Uhr hört unter keinen Umständen auf zu ticken. Wenn Ihr qualifizierter Vermittler also Ihr Geld nicht hat, wenn Sie Ihren Umtausch vornehmen müssen, und Sie ihn nicht innerhalb von 180 Tagen abschließen können, unterliegen Sie der Kapitalertragssteuer auf Ihr gestohlenes Geld.

Ein qualifizierter Vermittler rennt mit Ihrem Geld davon und steckt Ihnen dabei eine Steuerrechnung auf? Autsch. In einigen Fällen zahlen die Versicherer des qualifizierten Vermittlers einen Teil des Geldes zurück, aber es ist unwahrscheinlich, dass dies rechtzeitig genug geschieht, damit Sie den Austausch abschließen können. Die Wahl des falschen qualifizierten Vermittlers kann also buchstäblich zu einem finanziellen Albtraum führen, aus dem es Jahre dauern wird, bis man wieder aufwacht.

Kommt es häufig zu Diebstahl durch qualifizierte Vermittler?

Zum Glück nein, tut es nicht. Aber wenn Sie bedenken, dass qualifizierte Vermittler Gewinne aus Dutzenden oder sogar Hunderten von Immobilienverkäufen gleichzeitig erzielen können, kann nur ein qualifizierter Vermittler, der das Falsche tut, Chaos in Millionenhöhe anrichten.

Nehmen wir den Fall Eduard Okun, der der ehemalige Leiter der 1031 Tax Group war. Er führte seine qualifizierte Vermittlerfirma zu Grunde, indem er mit Kundengeldern einen luxuriösen Lebensstil finanzierte, der Villen in mehreren Bundesstaaten, mehrere Boote und jede Menge Schmuck umfasste, den er seiner Bikini-Model-Frau verschwendete.

Als ihm schließlich das Geld ausging und er seine Kunden nicht bezahlen konnte, wussten sie nicht, was ein größerer Schock war: als sie herausfanden, dass ihr Geld gestohlen worden war oder dass es keinen regulatorischen Rahmen oder eine Aufsicht gab, um Okun am Stehlen zu hindern es. Zum Zeitpunkt seiner Verhaftung schloss Okun gerade einen Deal ab, um ein weiteres qualifiziertes Zwischenunternehmen mit fast 900 Millionen US-Dollar zu kaufen.

Er wurde zu 100 Jahren Gefängnis verurteilt und gezwungen, fast 40 Millionen Dollar an Vermögen einzubüßen. Schließlich landeten seine im Stich gelassenen Kunden bei etwa 70 % ihres Geldes. Diese 70 % kamen jedoch nicht rechtzeitig, um ihre Steuerrechnung zu bezahlen, die sie aus eigener Tasche bezahlen mussten, und es entstanden ihnen trotzdem Anwaltskosten, während sie ihn auf Schadensersatz verklagten.

Wie schützt man sich vor einem zwielichtigen qualifizierten Vermittler?

Edward Okun ist nicht der Einzige, der qualifizierte Zwischenunternehmen einsetzt, um finanzielle Unangemessenheit zu begehen. Es gibt zahlreiche Fälle wo qualifizierte Vermittler gefasst wurden, und die Verluste aus diesen Fällen belaufen sich auf Hunderte von Millionen Dollar. Trotzdem gibt es immer noch keine Bundesaufsicht über die Branche. Wie schützt man sich also vor einem zwielichtigen qualifizierten Vermittler?

Wenn Sie nicht in einem Staat leben, der qualifizierte Vermittler reguliert (und das tun Sie wahrscheinlich nicht, da es nur acht davon gibt), ist es wahrscheinlich am besten, einen qualifizierten Vermittler zu wählen, der auch ein von der Anwaltskammer zugelassener Anwalt ist. Spätestens dann müssen sie monatliche Kontoabstimmungen durchführen.

Das ist keine Garantie, aber es beruhigt Sie zu wissen, dass die Rechtsanwaltskammer Ihrem ausgewählten qualifizierten Vermittler über die Schulter schaut. Zweitens recherchieren Sie. Überprüfen Sie die Online-Bewertungen des Vermittlers. Haben sie den Ruf, reaktionsschnell und proaktiv in der Kommunikation mit Kunden zu sein? Ist ihre BBB-Bewertung hoch? Stellen Sie schwierige Fragen, wenn Sie qualifizierte Vermittler interviewen. Holen Sie sich die gewünschten Antworten oder fahren Sie mit der nächsten fort.

Sie müssen Ihre eigenen Interessen in 1031-Börsen schützen

Vor einem Boxkampf ruft der Schiedsrichter beide Kämpfer in den Ring und sagt ihnen: „Hände hoch und schütze dich.“ Dieser solide Rat gilt für Anleger, die über eine 1031-Titelbörse arbeiten. Es liegt in Ihrer Verantwortung, Ihren qualifizierten Vermittler sorgfältig und mit äußerster Sorgfalt auszuwählen. Sie haben hart gearbeitet, um aus Ihrer Investition Profit zu ziehen. Es liegt an Ihnen, es zu schützen.

Photo by Prostock-Studio auf Shutterstock

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