Der Fall für den Aufbau von Vermögen mit Aktien, nicht mit Häusern

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Es war einmal eine junge Familie, die ein bescheidenes Cape mit drei Schlafzimmern kaufte, das schlechteste Haus in bester Lage in einem wohlhabenden Vorort. Viele Jahre später, während des Wohnungsrauschs vor 15 Jahren und nachdem die Kinder erwachsen und weggezogen waren, erhielten sie ein unaufgefordertes Barangebot – für das 20-fache dessen, was sie bezahlt hatten. Das wurde ihr Notgroschen, das ihnen einen komfortablen Ruhestand ermöglichte.

Es ist alles wahr, aber es könnte genauso gut ein Märchen sein. So ein Eskalation der Hauspreise wird sich wahrscheinlich nicht wiederholen, besonders von hier nach ihrem hektischen Aufstieg. Langfristig hat die Geschichte gezeigt, dass der Aktienmarkt etwa doppelt so viel Rendite erwirtschaftet hat wie Wohnimmobilien. Und das mit weitaus weniger Kopfschmerzen als den damit verbundenen Wartungskosten, die angefallen sind ein Schock für viele Käufer von Eigenheimen.

Mit Blick auf die Daten, die von Aswath Damodaran, Professor an der NYU Stern School of Business, zusammengestellt wurden, Aktien (gemessen an der

S & P 500
) erzielte von 12.47 bis 1972 eine jährliche Rendite von 2021 % gegenüber 5.41 % für Wohnimmobilien (basierend auf dem Case-Shiller-Index bis letzten Oktober), eine Spanne, die den Inflationsanstieg umfasst, nachdem die Bindung des Dollars an Gold durchtrennt wurde. Betrachtet man den Zeitraum 2012-2021, der die Erholung von der Immobilienkrise berücksichtigt, die die Finanzkrise 2007-09 auslöste, rentierten Aktien durchschnittlich 16.98 %, gegenüber 7.38 % für Wohnimmobilien.

In ein neues Papier Robert Shiller, ein Schöpfer des Wohnungsindex, und Anne K. Thompson, die für die Brookings Institution erstellt wurden, fanden heraus, dass 72.4 % der Befragten in einer Umfrage sagten, dass die jüngsten Bieterkriege zu „Panikkäufen geführt hätten, die dazu geführt hätten, dass die Preise irrelevant geworden seien“. Das wurde der inzwischen bekannten Geschichte von Käufern zugeschrieben, die mehr Platz, insbesondere für ein Home Office, in den Vororten wollten. Angestellte, die von zu Hause aus arbeiten konnten, blieben während der schlimmsten Zeit der Pandemie größtenteils verschont oder profitierten von geringeren Ausgaben.

Die historisch niedrigen Hypothekenzinsen haben die Kaufkraft der Bieter weiter gestärkt. Wenn Freddie Macs durchschnittliches 30-Jahres-Darlehen im Dezember auf 3.05 % gesunken ist, würde die monatliche Zahlung für das Haus zum Durchschnittspreis von 408,100 US-Dollar im vierten Quartal, das mit einer Anzahlung von 20 % gekauft wurde, 1,385 US-Dollar betragen. Mit dem Anstieg der Hypothekenzinsen auf 4.67 % zum 31. März würde dasselbe Darlehen 1,687 $ pro Monat kosten. Die Verringerung der Erschwinglichkeit wird mit Sicherheit den Anstieg der Eigenheimpreise verlangsamen.

Shiller und Thompson stellten fest, dass die jüngsten Käufer die kurzfristigen Preisentwicklungen für Eigenheime realistisch einschätzen und eine gewisse Mäßigung erwarten, aber „auf längere Sicht zu Höhenflügen neigen“. Damodarans Analyse seiner Daten zeigte, dass sich Käufer auf dem Höhepunkt der vorherigen Blase im Jahr 2006 zehn Jahre lang nicht vollständig von der darauffolgenden Pleite erholt hatten. Das war nicht das erste Mal, dass Hauskäufer Verluste hinnehmen mussten. Nach dem Einbruch vom Höchststand im Jahr 10 erholten sich die Preise bis 1989 nicht vollständig. Und diese verlorenen Spannen berücksichtigten nicht die Transaktionskosten, die für Wohnimmobilien enorm sind.

Es ist selbstverständlich, dass der Kauf hoher Preise die zukünftigen Renditen senkt. In menschlicher Hinsicht passieren Dinge, von besseren Jobmöglichkeiten anderswo – insbesondere angesichts der Möglichkeit, von überall aus für Wissensarbeiter zu arbeiten – bis hin zu unglücklichen Umständen wie Tod und Scheidung. Die Möglichkeit, Anteile mit vollständig tragbaren und liquiden Finanzanlagen zu erwerben, kann kurzfristig mehr Freiheit bieten, zusammen mit größerem Wohlstand auf längere Sicht.

Schreiben an Randall W. Forsyth bei [E-Mail geschützt]