Die Investition in Cashflow-Immobilien, auch als Mietobjekte bekannt, kann eine effektive Möglichkeit sein, einen Großteil des Kapitals zu erwirtschaften passive Einnahmequelle. Sie kaufen eine Immobilie, stellen ein oder zwei Mieter ein und kassieren monatliche Mietzahlungen. Es klingt einfach genug, aber es gehört ein wenig mehr dazu, sicherzustellen, dass eine Mietimmobilie eine lohnende Investition ist. Wissen, wie man den Cashflow in Immobilienangelegenheiten berechnet, um als Immobilienbesitzer den Gewinn zu maximieren.
A Finanzberater kann Ihnen helfen, Immobilien in Ihr Portfolio zu integrieren.
Was ist Cashflow in Immobilien?
In einfachen Worten, Cash-Flow- bezieht sich auf die Bewegung von Geld in und aus einem Geschäft. Wenn Sie über Immobilien-Cashflows sprechen, sprechen Sie über Geld, das durch die Immobilie generiert wird (dh Mieteinnahmen), und über Geld, das im Zusammenhang mit der Immobilie ausgegeben wird.
Immobilieninvestitionen können positive oder negative Cashflows generieren. Wenn eine Immobilie einen positiven Cashflow aufweist, übersteigen ihre Einnahmen die Ausgaben. Bei einem negativen Cashflow hingegen übersteigen die Ausgaben die Einnahmen.
Positiver Cashflow ist vorzuziehen Immobilieninvestoren weil es bedeutet, dass sie mit der Immobilie oder den Immobilien, die sie besitzen, Geld verdienen. Je größer die Gewinnspanne, desto besser ihre Kapitalrendite. Ein positiver Cashflow kann auch die Instandhaltung von Immobilieninvestitionen erleichtern, da Sie möglicherweise einen Liquiditätsüberschuss haben, den Sie für Wartung, Reparaturen und Instandhaltung verwenden können.
Ein negativer Cashflow bedeutet, dass ein Investor bei einem Mietobjekt Geld verliert. Ein negativer Cashflow kann entstehen, wenn die Immobilie über längere Zeiträume leer steht oder wenn die Mietpreise nicht mit den Kosten für die Instandhaltung der Immobilie für einen Investor Schritt halten können.
So berechnen Sie den Cashflow in Immobilien
Die Berechnung des Cashflows bei Immobilien beginnt mit der Kenntnis einiger wichtiger Details über die Immobilie. Um den Cashflow für Mietobjekte zu berechnen, müssen Sie Folgendes wissen:
Wie viel Bruttoeinkommen generiert die Immobilie
Gesamtkosten für die Immobilie
Welche Schulden sind gegebenenfalls mit der Immobilie verbunden?
Die Bruttomieteinnahmen stellen alle Einnahmen dar, die die Immobilie erzielt, vor Abzug aller Kosten, einschließlich Zahlungen für eine Hypothek. Die Miete ist in der Regel die Haupteinnahmequelle, wenn Sie den Cashflow für Mietwohnungen berechnen. Aber je nachdem, was in Ihrem Mietvertrag enthalten ist, können Sie auch Einnahmen erzielen, indem Sie den Mietern Haustiergebühren, Verspätungsgebühren oder andere Gebühren in Rechnung stellen.
Auf der Ausgabenseite schließen Sie alle Kosten ein, die Sie für den Besitz der Immobilie zahlen. Dies kann also Dinge beinhalten wie:
Versicherungen
Immobilienverwaltungsgebühren (wenn Sie jemand anderen bezahlen, der die Immobilie für Sie verwaltet)
Utilities
Wartung und Reparaturen
Marketings
Geschäftslizenzen, die Sie möglicherweise besitzen müssen, um die Immobilie zu vermieten
Anwalts- und Anwaltskosten (z. B. Räumungskosten)
Sie würden hier auch die Leerstandsquote der Immobilie angeben. Die Leerstandsquote gibt an, wie viele Tage im Jahr die Immobilie ohne Mieter bleibt, also keinerlei Einnahmen generiert. Um die Leerstandsquote der Immobilie zu ermitteln, addieren Sie die Gesamtzeit, die die Immobilie im Laufe eines Jahres leer stand, teilen Sie diese dann durch die Zeit, für die die Immobilie hätte gemietet werden können, und multiplizieren Sie das Ergebnis mit 100 .
Wenn die Immobilie also 16 Wochen leer stand, aber für 52 Wochen hätte vermietet werden können, hat sie eine Leerstandsquote von 30.76 % (16/52 x 100). Der Leerstand gilt bei der Vermietung von Immobilien als Betriebsausgabe.
Sobald Sie Ihre Bruttoeinnahmen und -ausgaben haben, können Sie mit dem nächsten Schritt fortfahren, der die Nettoberechnung ist Betriebsergebnis (NEIN ICH). Um NOI für Cashflow-Immobilien zu finden, ziehen Sie einfach die Ausgaben von den Einnahmen ab. Die resultierende Zahl ist der Betrag des Cashflows, der durch den Betrieb erzeugt wird. Es berücksichtigt keine Schulden, die mit der Immobilie verbunden sein können. Um den Netto-Cashflow nach Berücksichtigung des Schuldendienstes zu ermitteln, würden Sie den Schuldendienst vom Nettobetriebsergebnis abziehen.
Warum sind Cashflow-Berechnungen in Immobilien wichtig?
Berechnung des Cashflows für Immobilienangelegenheiten, da dies Ihnen helfen kann, festzustellen, wie rentabel eine Investition in ein Mietobjekt wahrscheinlich ist. Es reicht nicht aus, sich anzusehen, wie viel Sie für eine bestimmte Immobilie an Miete verlangen könnten, um sich ein genaues Bild zu machen. Sie müssen zuerst die Betriebskosten der Immobilie und alle damit verbundenen Schuldenzahlungen abziehen, um herauszufinden, wie viel Cashflow Ihnen noch bleibt.
Wenn Sie eine bestimmte Rendite, die Sie anstreben, die Berechnung des Cashflows für Immobilien kann Ihnen eine Vorstellung davon geben, ob eine Immobilie die Erwartungen voraussichtlich erfüllen, übertreffen oder unterschreiten wird. Es gibt keine festgelegte Rendite, die bei der Investition in Mietobjekte als wünschenswert angesehen wird. Es ist weitgehend subjektiv und basiert auf dem Mietmarkt, in den Sie investieren, und Ihren individuellen Zielen.
Als Faustregel gilt, dass es klug ist, Immobilien in Betracht zu ziehen, die den 1 %-Test bestehen. Die 1%-Regel legt nahe, dass eine Immobilie wahrscheinlich rentabel ist, wenn Sie realistischerweise 1% des Kaufpreises als Miete verlangen können. Wenn Sie also eine Eigentumswohnung im Wert von 350,000 US-Dollar kaufen, um sie zu vermieten, müssen Sie in der Lage sein, mindestens 3,500 US-Dollar monatliche Miete zu verlangen.
Ob dies realistisch ist oder nicht, kann davon abhängen Wohnungs- und Mietmarkt Sie sind dabei. In San Francisco oder New York zum Beispiel 3,500 Dollar Miete zu verlangen, ist nicht so weit hergeholt. Aber den gleichen Betrag für ein Einfamilienhaus in einer kleinen Stadt in Iowa zu verlangen, wird wahrscheinlich nicht fliegen. Daher ist es wichtig, bei der Anwendung der 1%-Regelung den Gesamtmarkt sowie die Lebenshaltungskosten und Einkommen für diesen Bereich zu berücksichtigen.
Steuern können den Cashflow von Immobilien beeinflussen
Immobilieninvestitionen können sich im Laufe der Zeit auszahlen, aber der IRS möchte seinen gerechten Anteil an den Mieteinnahmen, die Sie einbringen. Denken Sie bei der Durchführung von Cashflow-Berechnungen für Immobilien daran, zu berücksichtigen, worauf Sie Steuern zahlen müssen dieses Einkommen. Grundsätzlich werden Nettomieteinnahmen mit Ihrem ordentlichen Einkommensteuersatz besteuert. Wenn Sie sich also in einer höheren Steuerklasse befinden, könnte dies bedeuten, dass Sie mehr Steuern auf Mieteinnahmen zahlen müssen.
Sie können jedoch einen Teil Ihrer Schulden ausgleichen Abzug von Mietnebenkosten. Einige der Ausgaben, die Sie abziehen können, sind:
Wartungs- und Reinigungskosten
Geräte- oder HLK-Austausch
Hypothekenzinsen
Sachversicherung
Grundsteuern
Werbegebühren
Gebühren für die Immobilienverwaltung
Utilities
Andere Dienstleistungen, wie Schädlingsbekämpfung oder Landschaftsbau
Anwalts- und Anwaltskosten (z. B. wenn Sie für die Räumung eines Mieters zahlen müssen)
Leerstandskosten
Sie können auch die Abschreibungskosten für die Immobilie abziehen. Durch den Abzug dieser Kosten können sich Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen verringern. Wenn Sie verstehen, wie viel Sie wahrscheinlich an Steuern für den Besitz einer Mietimmobilie schulden, können Sie eine bessere Vorstellung davon bekommen, wie viel von Ihren Gewinnen Sie am Ende des Tages wirklich behalten werden.
Fazit
Verständnis des Cashflows in Immobilienangelegenheiten bei der Abwägung neuer Investitionsmöglichkeiten. Das Letzte, was Sie wollen, ist, in ein Mietobjekt zu investieren, nur damit es sich als Geldgrube herausstellt. Zu wissen, wie man den Cashflow für Immobilien berechnet, könnte helfen Ihnen bei der Erstellung eines Investitionsplans und vermeiden Sie eine Fehlinvestition.
Anlagetipps
Wenn Sie eine Mietimmobilie besitzen möchten, ohne all die harte Arbeit eines Immobilieneigentümers auf sich nehmen zu müssen, gibt es einfachere Möglichkeiten zu investieren. Immobilien-Crowdfunding-Plattformen ermöglichen es beispielsweise, in Gewerbe- und Wohnimmobilien zu investieren, ohne die Immobilie selbst besitzen zu müssen. Real Estate Investment Trusts (REITs) sind eine weitere Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ohne Immobilien zu kaufen. REITs müssen jedes Jahr 90 % des steuerpflichtigen Einkommens als Dividenden an die Anleger auszahlen, sodass Sie mit geringem Aufwand Ihrerseits einen beständigen Einkommensstrom erhalten.
Erwägen Sie, mit einem Finanzberater darüber zu sprechen, ob Cashflow-Immobilien eine gute Ergänzung Ihres Portfolios sein könnten. Einen qualifizierten Finanzberater zu finden, muss nicht schwer sein. SmartAssets Gratis-Tool bringt Sie mit bis zu drei Finanzberatern zusammen, die in Ihrer Region tätig sind, und Sie können Ihre Berater-Matches kostenlos interviewen, um zu entscheiden, welcher der richtige für Sie ist. Wenn Sie bereit sind, einen Berater zu finden, der Ihnen helfen kann, Ihre finanziellen Ziele zu erreichen, Jetzt loslegen.
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Die Post So berechnen Sie den Cashflow in Immobilien erschien zuerst auf SmartAsset-Blog.
Quelle: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html