Aktien befinden sich in einem Bärenmarkt, folgt ein Immobiliencrash?

Die zentralen Thesen

• Daten der National Association of Realtors zeigen, dass die Immobilienpreise seit März 37 um 2020 % gestiegen sind
• Unterdessen sind die gesamten Hausverkäufe im Mai im Jahresvergleich um 8.6 % und im Monatsvergleich um 3.4 % zurückgegangen
• Daten von Moody's Analytics deuten darauf hin, dass das durchschnittliche Eigenheim um 24.7 % überbewertet ist, wobei die Preise viermal schneller steigen als die Einkommen
• Da Hauskäufer ständig aus dem Markt ausgepreist werden, befürchten viele Investoren und Hausbesitzer, dass ein Immobiliencrash vor der Tür stehen könnte

Montag, der S & P 500 Index schloss 18.7 % seit Jahresbeginn und bewegte sich in der Nähe des Bärenmarktterritoriums der letzten Woche. Unterdessen bleibt der Nasdaq Composite für das Jahr um etwa 27 % im Minus, während der Dow mit einem Verlust von 14 % dahinrollt. Mit anderen Worten, ein Großteil des Marktes befindet sich in oder in der Nähe von Bärenländern, und es ist keine Gnadenfrist für Aktien in Sicht, deren Preise von den Höchstständen im Januar stark gesenkt wurden.

Und jetzt befürchten Investoren und Hausbesitzer, dass der Wohnungsmarkt nachziehen könnte.

Daten aus dem Nationaler Maklerverband (NAR) zeigt, dass die Preise für bestehende Eigenheime zwischen Mai 2021 und Mai 2022 um fast 15 % gestiegen sind. Seit März 2020, Sie sind um 37 % gestiegen. Unterdessen überstiegen die durchschnittlichen Eigenheimpreise zum ersten Mal die Marke von 400,000 US-Dollar.

Während hohe Preise für Investoren und Verkäufer gut sind, haben sie Käufer mit niedrigem und mittlerem Einkommen kontinuierlich aus dem Markt gedrängt. Und jetzt, so befürchten einige, könnten dieselben Preise, über die sich die Verkäufer freuen, einen Crash auf dem Immobilienmarkt auslösen.

Blasen und Abstürze

Vermögensblasen entstehen, wenn Nachfrage, Spekulation und Marktüberschwang die Preise über ihre Fundamentaldaten hinaus in die Höhe treiben. Das Endergebnis? Überteuerte Vermögenswerte, die so lange nachgefragt werden, wie Käufer interessiert sind.

Nach Angaben des Dallas Federal Reservesind Immobilienblasen aufgrund ihrer weitreichenden wirtschaftlichen Auswirkungen besonders empfindlich. Immobilienblasen führen oft zu einer Reihe von unbeabsichtigten Folgen wie:

• Verzerrte Investitions- und Kaufmuster
• Eine Fehlallokation wirtschaftlicher Ressourcen
• Wellen, die sich auf Wirtschaftswachstum und Beschäftigung auswirken

Dann wenn Panik der Anleger, oder Insolvenzen und Zwangsvollstreckungen auf den Markt kommen, „platzt“ die Blase. Die Immobilienpreise stürzen ab, Investoren kämpfen darum, profitabel zu bleiben, und Hausbesitzer finden sich möglicherweise unter Wasser wieder sehr teure Kredite.

Allerdings endet nicht jede Blase zwangsläufig in einem ausgewachsenen Crash.

Einige Märkte können stattdessen eine Korrektur erfahren, bei der die Eigenheimpreise allmählich fallen und dann für Monate oder Jahre stagnieren.

Im Gegensatz dazu beinhaltet ein Crash einen schnellen Preisverfall (oft begleitet von einer Welle von Zwangsvollstreckungen), der dem Markt den Boden unter den Füßen wegzieht.

Damals und heute

Ausgewachsene Immobilienmarktcrashs sind nicht so häufig, wie Sie vielleicht denken. Da die Große Rezession in vielen Köpfen noch frisch ist, bleiben Hausbesitzer und Investoren vorsichtig.

Die große Rezession

Der Immobilienmarktcrash von 2007-2008 war ein einzigartiges Ereignis, das aus mehreren fahrlässigen Praktiken von Regierungen, Kreditgebern und Investoren hervorgegangen ist.

Zunächst ermöglichten günstige Zinsen und eine minimale Regulierung der Hypothekenvergabe den Banken, unqualifizierten Kreditnehmern Subprime-Darlehen anzubieten. Viele solcher Kredite wurden sogar ohne ordnungsgemäßen Papierkram vergeben, der die Rückzahlungsfähigkeit eines Kreditnehmers dokumentiert.

In der Zwischenzeit schnappten sich die Anleger „Mortgage-Backed Securities“ (MBS), die Hypotheken als investierbare Vermögenswerte bündeln. Als die Sätze für Subprime-Kredite stiegen, machten Subprime-Kredite einen größeren Anteil dieser Wertpapiere aus.

Leider konnten viele Hausbesitzer ihre Zahlungen nicht leisten, was eine Krise auslöste, als die Banken begannen, Zwangsvollstreckungen bei säumigen Kreditnehmern vorzunehmen. In vielen Fällen erlitten die Banken Verluste beim Versuch, sich von im Wert fallenden Immobilien zu trennen. Bald flohen Hausbesitzer nach links und rechts vor Unterwasserhypotheken und ließen die Banken zurück, die Immobilien hielten, die weniger wert waren als das Darlehen dafür.

Gleichzeitig erlebten MBS-Investoren ihre eigene Krise, als Kreditnehmer in Verzug gerieten und ihre Gewinne schmälerten.

Letztendlich führte das Zusammentreffen der Ereignisse zu einer globalen Rezession (und Tonnen von neuen Vorschriften für Hypothekendarlehen).

Schneller Vorlauf bis 2022

Und dann haben wir noch den aktuellen Immobilienboom, der – wie Sie sehen werden – ganz andere Ursachen hat. Nämlich: Die Covid-19-Pandemie.

Als die Pandemie zum ersten Mal einsetzte, die Federal Reserve gesenkte Zinssätze, um a Rezession und Ausgaben fördern. Gleichzeitig haben viele Unternehmen zwischen den von der Regierung verordneten Lockdowns und dem Schmeichelei der Mitarbeiter neue Work-from-Home-Richtlinien eingeführt. In der Zwischenzeit steckten viele Familien Konjunkturgelder in Ersparnisse oder zahlten ihre Schulden ab.

Die Kombination aus Konjunkturprogrammen, billigen Schulden und WFH-Flexibilität lockte viele Hausbesitzer dazu, teure Städte zu räumen. In der Zwischenzeit blockierten Lieferkettenprobleme und Covid-19-Beschränkungen den Neubau von Eigenheimen und verknappten das Angebot.

Infolgedessen stieg die Nachfrage sprunghaft an. Schon bald konkurrierten Käufer um die gleichen Immobilien und ließen die Preise in die Höhe schnellen, da schwindelerregende Hausbesitzer Barangebote oft weit über dem geforderten Preis annahmen.

Können wir einen möglichen Immobilienmarktcrash ausschließen?

Obwohl wir uns nicht mehr im Lockdown befinden, bleiben die Auswirkungen von Covid-19 auf den Wohnungsmarkt bestehen. Einige befürchten, dass ein Immobiliencrash gleich um die Ecke sein könnte.

Um zu beginnen, kürzlich Statistik Amt Daten zeigen, dass die Hausverkäufe vier Monate in Folge zurückgegangen sind. Allein die Verkäufe neuer Einfamilienhäuser gingen zwischen März und April um 16.6 % zurück. Und im Mai gingen die Gesamtverkäufe von Eigenheimen im Monatsvergleich um 3.4 % und gegenüber dem Vorjahr um 8.6 % zurück. Alles in allem stieg der unverkaufte Bestand an Bestandsimmobilien im Juni auf 1.16 Millionen Einheiten.

Aber während die Verkäufe zurückgingen, sind die Preise nicht gefolgt. Tatsächlich stellte der Mai einen neuen Rekord auf, wobei sich der Durchschnittspreis für ein neues Haus der 450,000-Dollar-Marke näherte. Gleichzeitig überstieg der durchschnittliche Verkaufspreis aller Wohnungen 511,000 $.

Wenn Sie denken, dass das hoch klingt, sind Sie nicht allein. Zu Beginn dieses Jahres berichtete Moody's Analytics, dass die US-Immobilienpreise unverändert bleiben um durchschnittlich 24.7 % überbewertet. Im März warnte die Fed von Dallas, dass die Verkaufspreise für Immobilien die Mietpreise übertroffen haben, was auf „nicht nachhaltig überhöhte“ Werte hindeutet.

Und es geht nicht nur darum, wie teuer Wohnraum ist – es geht darum, wie schnell er dort angekommen ist. Allein im vergangenen Jahr sind die Hauspreise in die Höhe geschossen viermal schneller als Einkommen. Gleichzeitig Hypothek Zinsen sind von 3 % im Januar auf 6.4 % Ende Juni gestiegen, was die Kreditkosten mehr als verdoppelt hat.

Alles in allem deuten die Zahlen auf schlechte Aussichten für die Wohnungsmärkte hin. Eine himmelhohe Inflation, steigende Zinssätze und begrenzte Lagerbestände haben viele Eigenheimkäufer aus dem Markt gedrängt. Da Hausbesitzer sich weiter vergrößern müssen, um auf die Immobilienleiter zu gelangen, könnte die Blase platzen, wenn wirtschaftliche Faktoren zu niedrigeren Einkommen oder höheren Hypothekenzinsen führen

Entscheidende Unterschiede zw 2008 und 2022

Der allgemeine Konsens unter Ökonomen ist jedoch, dass es sich dabei um einen Immobilienmarktcrash handelt möglich, es ist nicht wahrscheinlich.

Zunächst einmal sind die aktuellen Grundlagen des Marktes weitaus stabiler als vor 14 Jahren. Strengere Kriterien für die Kreditvergabe und ein robuster Schutz für Eigenheimkäufer bedeuten, dass der Großteil moderner Hypotheken pünktlich bezahlt wird. In der zweiten Hälfte des Jahres 2021 bewarb sich der durchschnittliche Eigenheimkäufer mit a einen hohen durchschnittlichen Kredit-Score aufzeichnen von 786.

Darüber hinaus liegen die Zahlungsrückstände bei rund 3 %, und das erste Quartal 2022 sah gerade so aus 78,000 Zwangsvollstreckungsanträge. (Im Gegensatz dazu verloren zwischen 10 und 2006 2010 Millionen Amerikaner ihre Häuser, allein im Jahr 3.1 wurden 2008 Millionen Zwangsvollstreckungen eingereicht.)

In ähnlicher Weise halten Hausbesitzer jetzt eine bemerkenswerte 28 Billionen Dollar an Eigenheimkapital verglichen mit dem oft negativen Eigenheimkapital, das 2008 besessen wurde. Und JPMorgan-Notizen dass moderne Hausbesitzer nicht annähernd die gleichen Schulden gemacht haben wie vor 2008.

Gleichzeitig bleiben die Wohnungsbestände, obwohl sie steigen, in der Nähe von Allzeittiefs. Letzten September, NARAR
meldete ein 2.4-monatiges Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern; bis Februar waren es nur noch 2 Monate.

In der Zwischenzeit haben die Bauunternehmen die Produktion aufgrund steigender Kosten und einer nachlassenden Nachfrage zurückgefahren. (Das Gegenteil war im Vorfeld der Großen Rezession der Fall.)

Das wahrscheinlichste Szenario

Ein robuster Immobilienmarkt bedeutet jedoch nicht, dass es keinen Raum für einen Preisrückgang gibt. Der Unterschied: Die meisten Ökonomen glauben, dass eine Korrektur und kein Crash angebracht ist.

Zum Beispiel berichtet die Dallas Fed, dass die realen Immobilienpreise zwar ihre Fundamentaldaten übersteigen, sie aber „keine Erwartung sehen, dass die Folgen einer Immobilienkorrektur in Bezug auf das Ausmaß oder die makroökonomische Schwere mit der globalen Finanzkrise von 2007-09 vergleichbar wären“.

Doug Duncan, Chefökonom bei Fannie MaeFnma
, stimmt weitgehend zu. Seine Position ist, dass, obwohl die Zinsen dramatisch gestiegen sind, „in der Vergangenheit solche großen Bewegungen mit einer Verlangsamung des Immobilienmarktes geendet haben“.

Greg McBride, Chief Financial Analyst von Bankrate, stimmt dem zu und bemerkt: „Immobilienpreise können sich in großen Schüben bewegen – wie jetzt – und dann über einen Zeitraum von Jahren relativ wenig Veränderungen zeigen. Ein Plateau der Preise ist das wahrscheinlichere Ergebnis.“

Aber was zählt überhaupt als „Korrektur“?

Matthew Pointon, ein leitender Immobilienökonom bei Capital Economics, glaubt, dass a 5 % Rückgang bis Mitte 2023 ist ein sinnvolles Ziel. Und NAR-Chefökonom Lawrence Yun stimmt zu, dass „geringfügige Preisrückgänge“ von bis zu 5 % wahrscheinlich sind – und gesund für einen „überteuerten“ Markt.

Lassen Sie sich nicht vom Gespenst eines Wohnungsmarktcrashs unterkriegen

Im aktuellen Klima scheint ein Zusammenbruch des nationalen Wohnungsmarktes unwahrscheinlich, wenn auch nicht ausgeschlossen. Da stellt sich für viele Immobilieninvestoren die Frage: Investieren oder abwarten?

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