Staatliche Gesetzgeber übernehmen lokale Vorschriften, die die Wohnkosten in die Höhe treiben

Gouverneure und Gesetzgeber im ganzen Land tun dies weiterhin vorschlagen und umsetzen Maßnahmen zur Schaffung eines wettbewerbsfähigeren Steuer- und Regulierungsklimas, teilweise um Investitionen anzuziehen, die Arbeitgeber und hochbezahlte Arbeitsplätze bringen. Wenn es jedoch kein ausreichendes und bezahlbares Wohnungsangebot gibt, um den Zuzug von Familien aufzunehmen, die durch neue Arbeitsplätze unterstützt werden, dann haben die Staatsbeamten ein weiteres Problem vor sich. Das ist die Herausforderung, mit der sich die Politik derzeit in vielen schnell wachsenden Staaten auseinandersetzt.

Zum Beispiel in North Carolina, unter den Top 10 der am schnellsten wachsenden Staaten Letztes Jahr erwägen Mitglieder der Generalversammlung des Bundesstaates nun ein Gesetz, um Grundstücke in Summerfield, einer Stadt außerhalb von Greensboro, wo lokale Beamte wiederholt die vorgeschlagene Bebauung abgelehnt haben, zu „deannexieren“ oder aus der örtlichen Baurechtsprechung zu entfernen. Der Gesetzgeber betrachtet die Angelegenheit als von landesweitem Interesse, da Summerfield in einem Teil von North Carolina liegt, in dem das Wohnungsangebot erhöht werden muss, um mehrere massive wirtschaftliche Entwicklungsprojekte zu beherbergen, die viele Neuankömmlinge in die Region bringen sollen. Dieser Schritt und verwandte Vorschläge in anderen Staaten zeigen, wie die Debatte über Wohnkosten und Zoneneinteilung dazu neigt, hitzig zu werden und traditionelle politische Koalitionen durcheinander bringt.

Summerfield, das 1996 eingemeindet wurde, um nicht Teil von Greensboro zu werden, verfügt über eine Sperrzone, sodass in weiten Teilen der Stadt und auf 1.3 Hektar großen Grundstücken nur Einfamilienhäuser gebaut werden können. Der Schritt zur Verabschiedung staatlicher Gesetze zur Deannexierung eines Teils von Summerfield, um den Bau neuer Wohnungen zu ermöglichen, folgt jahrelangen formellen Anträgen zur Lockerung dieser Beschränkungen und sogar einer Bestätigung von Regierungsbeamten von Summerfield, dass ihre Zonenpolitik geändert werden muss.

Anwalt von Summerfields Stadt gewarnt das Town Board im Jahr 2021, dass seine ausschließenden Zonenpraktiken zu einem Rechtsstreit mit dem Fair Housing Act führen. „Wenn Sie eine mögliche Haftung vermeiden wollen, schaffen Sie in Ihrer Verordnung Optionen, die irgendwo in Summerfield erschwinglichen Wohnraum ermöglichen“, riet der Anwalt der Stadt. „Sie müssen jetzt nicht einmal angeben, wo“, fügte Summerfields Anwalt hinzu. „Alles, was Sie tun müssen, ist, den Zonierungsrahmen zu schaffen, der es einigen Entwicklern ermöglichen würde, hereinzukommen und zu sagen: ‚Weißt du was, ich würde gerne dichtere Wohnungen bauen‘.“ Beamte von Summerfield lehnten es ab, diesen Rat anzunehmen.

Unzureichendes Wohnungsangebot und schnell wachsende Wohnkosten sind nicht auf Summerfield und Umgebung beschränkt. Ein Cato-Institut Studie Die im Dezember 2022 veröffentlichte Studie hob hervor, wie das Bevölkerungswachstum in North Carolina die Rate des Wohnungsneubaus übersteigt. Während in vielen anderen Teilen des Bundesstaates restriktive Zoneneinteilungen das Wachstum des Wohnungsangebots behindern, ist die Notwendigkeit, die Angelegenheit zu korrigieren, besonders in Greensboro und der umliegenden Region, die oft als Triade bezeichnet wird, dringend erforderlich.

Greensboro, das an Summerfield angrenzt, Platz Nummer eins in der Nation für den größten Anstieg der Mietkosten im vergangenen Jahr, wobei die Miete für eine Ein-Zimmer-Wohnung in Greensboro in einem Jahr um 74 % stieg. Toyota, Boom Supersonic, Publix und andere investieren in der Region Milliarden in neue Produktions- und Vertriebsanlagen, die Tausende von gut bezahlten Arbeitern anziehen werden. Der Wunsch, sicherzustellen, dass diese Arbeiter und ihre Familien Zugang zu bezahlbarem Wohnraum haben, verbunden mit der Weigerung der örtlichen Beamten, regulatorische Hindernisse für die Entwicklung von mehr Wohnraum zu beseitigen oder zu lockern, hat die Gesetzgeber der Bundesstaaten in Raleigh zu dem Schluss veranlasst, dass sie handeln müssen.

Boom Supersonic investiert eine halbe Milliarde Dollar in den Bau einer Produktionsstätte für Überschallflugzeuge, die 11 Autominuten von Summerfield entfernt liegt. Diese Einrichtung wird mehr als 2,000 Mitarbeiter beschäftigen. Toyota gibt 3.4 Milliarden US-Dollar aus, um eine Produktionsstätte für Lithiumbatterien zu bauen, die 35 Minuten von Summerfield entfernt liegt. Dieses Batteriewerk, das das erste von Toyota in Nordamerika sein wird, wird voraussichtlich 3,875 Mitarbeiter beschäftigen. Publix gibt unterdessen 400 Millionen US-Dollar für den Bau eines mehr als zwei Millionen Quadratfuß großen Vertriebskomplexes in der Nähe aus, der Lebensmittelgeschäfte in ganz North Carolina und Virginia beliefern wird. Dieses Projekt wird 1,000 neue Arbeitsplätze schaffen.

Die erhebliche wirtschaftliche Entwicklung in der Region und der dadurch entstehende Bedarf an zusätzlichem Wohnraum haben die Mitglieder des Summerfield Town Board nicht veranlasst, ihren Kurs zu ändern. Nachdem ein Entwickler ursprünglich einen neuen Apartmentkomplex mit 1,161 Einheiten im Jahr 2021 vorgeschlagen hatte, reduzierte er seinen Vorschlag auf ein Projekt mit 600 Einheiten. Der Stadtrat lehnte diesen Vorschlag ab In einer Abstimmung am 22. Februar erklärte Senatspräsident Pro Tempore Phil Berger (R) in einer Erklärung, warum die anhaltende Unnachgiebigkeit auf lokaler Ebene nun zu einer staatlichen gesetzgeberischen Reaktion führt:

„Ich weiß nicht, ob die von einem lokalen Entwickler eingereichten Pläne von der örtlichen Behörde genehmigt werden sollten oder nicht“, sagte Senator Berger. „Was ich weiß, ist, dass die Triade Milliarden von Dollar für neue wirtschaftliche Entwicklung anzieht, und da unser Gebiet weiter wächst, werden dringend zusätzliche Wohnungen benötigt, damit die Krankenschwestern, Lehrer, Ersthelfer und Bauarbeiter, auf die unser Gebiet angewiesen ist, darin leben können Gemeinschaften, denen sie dienen.“

Ein Schritt der Generalversammlung, einen Teil von Summerfield zu deannexieren, wird mit Sicherheit auf vehementen Widerstand lokaler Beamter stoßen. „Es wäre eine große Ungerechtigkeit und würde einen gefährlichen Präzedenzfall für unsere Generalversammlung schaffen, wenn sie die gewählten Amtsträger vor Ort ignorieren und eine solche Änderung an unserer Stadt vornehmen würde“, sagt der Bürgermeister von Summerfield, Tim Sessoms.

Abgesehen von der Art und Weise, in der sie die Wohnkosten erhöhen und das Angebot drücken, behaupten Kritiker der örtlichen Bebauungsvorschriften von Summerfield, dass die Beschränkungen auch die Umweltgesundheit und die öffentliche Sicherheit gefährden. Mit etwa 12,000 Einwohnern ist Summerfield die bevölkerungsreichste Stadt in North Carolina ohne jegliche Wasser- oder Abwasserinfrastruktur. Tatsächlich ist es die größte Stadt in North Carolina, South Carolina und Virginia, die vollständig auf septischen Systemen steht. Wie schon in der Vergangenheit benutzen die Beamten von Summerfield dies erneut als Vorwand, um die geplante Wohnbebauung zu blockieren.

„Die Stadt hat weder ein Wasser- noch ein Abwassersystem, um mehr als das Dreifache der Dichte zu unterstützen, die unsere Entwicklungsverordnungen derzeit zulassen“, schrieb Bürgermeister Sessoms in einem am 9. März veröffentlichten öffentlichen Brief, in dem er seine Ablehnung der oben genannten Entwicklung erklärt. „Summerfield verfügt nicht über die Infrastruktur, um die Belastung zu bewältigen, die die vorgeschlagene Dichte für unsere bereits überfüllten Schulen und verstopften Straßen bedeuten würde.“

Dennoch hätte der Entwickler des kürzlich abgelehnten Projekts mit 600 Einheiten die erforderliche Wasser- und Abwasserinfrastruktur in Summerfield installiert. Beamte von Summerfield haben in der Vergangenheit geplante Investitionen in die Abwasser- und Wasserinfrastruktur abgelehnt. Dieser Mangel an Wasserinfrastruktur wird seit Jahren als Argument gegen Entwicklung und Wachstum benutzt.

David Couch, Eigentümer des zur Bebauung vorgeschlagenen Grundstücks, sagte in einer Erklärung, dass „der Stadtrat von Summerfield Zonenrichtlinien verabschiedet hat, die dazu dienten, Einwohner mit bescheidenen Mitteln auszuschließen, und sie haben dies mit großer Wirkung getan.“

„Das Gebiet von Greensboro und Guilford County war im vergangenen Jahr landesweit die Nummer eins bei den Mieterhöhungen“, fügte Couch hinzu. „Wir brauchen dringend mehr Wohnraum, insbesondere angesichts der erfolgreichen Bemühungen zur Stellenbeschaffung durch viele und der milliardenschweren Wirtschaftsentwicklung in unmittelbarer Nähe.“

Couch und andere Kritiker der Abneigung der Summerfield-Beamten gegen Entwicklung behaupten, dass die ausschließliche Unterbringung von 12,000 Menschen in privaten Kläranlagen zusätzlich zur Verteuerung des Wohnraums ein Risiko für die Gesundheit der Umwelt darstellt, da solche Kläranlagen in die lokale Wasserversorgung gelangen können. Neben den Umweltrisiken, die sich aus einer fehlenden Wasserinfrastruktur ergeben, gibt es auch erhöhte Risiken für die öffentliche Sicherheit. Das liegt daran, dass die Brandbekämpfungsfähigkeit verringert wird, wenn es kein lokales Wasserinfrastruktursystem gibt, das Ersthelfer nutzen können.

Der Feuerwehrchef von Summerfield, Chris Johnson, sagt diesem Autor, dass ein Wasserinfrastruktursystem seiner Abteilung ermöglichen würde, effektiver auf Notfälle zu reagieren. „Wenn wir ein Hydrantensystem hätten, hätten wir mehr Leute, die die eigentliche Brandbekämpfung übernehmen, und weniger Leute würden abziehen, um an der Sicherung einer positiven Wasserquelle zu arbeiten“, sagt Chief Johnson.

Bürgermeister Sessoms sagt, dass Anstrengungen unternommen werden, um Wasserinfrastruktur in seine Stadt zu bringen. „Summerfield hat und arbeitet an einem Wasserplan für die Zukunft unserer Stadt“, schrieb er in einer E-Mail an diesen Autor. Auf die Frage, wann sein Plan geplant ist, ein Wasserinfrastruktursystem in Summerfield in Betrieb zu nehmen, antwortete Bürgermeister Sessoms nicht.

North Carolina könnte mit einem Gesetzentwurf fortfahren, um den Summerfield Town Council aus der Gleichung herauszunehmen, ob neue Wohnungen auf einem großen Grundstück genehmigt werden sollen, das sich derzeit in der Zuständigkeit der Stadt befindet. Viele glauben, dass der Staat weiter gehen sollte. Der Mehrheitsführer im Senat, Paul Newton (R), zum Beispiel, eingeführt Gesetzgebung in der vorherigen Sitzung, die eine lokale Zoneneinteilung in North Carolina verhindern würde, die die Entwicklung zusätzlicher Wohnungen einschränkt.

„Dies ist ein Versorgungsproblem, das direkt von der Regierung geschaffen wurde“, sagte Senator Newton während eines Treffens Veranstaltung am 8. Dezember zur Wohnungspolitik, veranstaltet von der John Locke Foundation, einer in Raleigh ansässigen Denkfabrik. Newton fügte hinzu, dass „der Privatsektor dies angehen wird, wenn wir es entfesseln“.

Staatliche Gesetzgeber und Gouverneure in anderen Staaten haben Reformen vorgeschlagen, die denen ähneln, die Newton in North Carolina gefordert hat. Der Gouverneur von Montana, Greg Gianforte (R), ist beispielsweise einer der lautstärksten Befürworter einer staatlichen Gesetzgebung, die lokalen Zonenbeschränkungen vorbeugt, die das Wachstum des Wohnungsangebots behindern.

„Strenge Zoneneinteilung und andere Wohnungsversorgungsvorschriften sind wirklich eine nasse Decke für das Bauen, für eine verantwortungsvolle Entwicklung. Sie erhöhen die Kosten und begrenzen das Angebot“, sagte Gouverneur Gianforte sagte Mitglieder seiner Gehäuse Task Force im vergangenen Jahr. „Wir müssen die Regierung aus dem Weg räumen, wo wir verantwortungsvoll und sicher können. Wir brauchen Vorschriften für die öffentliche Sicherheit und zum Schutz der Umwelt, aber in anderen Bereichen müssen wir Wege finden, um sie zu rationalisieren.“

Exorbitante und steigende Wohnkosten verwüsten die Familienbudgets in den USA und drängen viele aus dem Wohnungsmarkt, so sehr, dass das Thema im vergangenen Jahr erhebliche Aufmerksamkeit in den nationalen Medien erregt hat. Die New York Times beispielsweise veröffentlichte einen viel diskutierten September Artikel darüber nachzudenken, was mit dem Starterhaus passiert ist. Zuvor veröffentlichte die New York Times eine Artikel im vergangenen Juli dokumentiert, wie die Immobilienkrise nicht länger auf die Küsten beschränkt ist.

„Es ist wohl die schlechteste Zeit, jemals eine Wohnung in Manhattan zu mieten, während gleichzeitig die Erschwinglichkeit des Eigenheimkaufs in Großstädten wie Austin die schlechteste aller Zeiten ist“, so eine Bloomberg-Analyse vom 20. September bekannt. „Mitte 2020 waren sowohl die Monatsmieten als auch die Hypothekenzahlungen günstig, heute ist das Gegenteil der Fall.“

„Die Kosten für die Miete oder den Kauf eines Hauses sind zu hoch“, sagte der Gouverneur von Virginia Glenn Youngkin (R) sagte in einer Ansprache im August 2022 vor dem Joint Money Committee des Senats von Virginia, in der er eine Botschaft wiedergab, die von Gouverneuren und Gesetzgebern in vielen anderen Bundesstaaten gehört wurde. „Wir müssen die Ursachen für dieses Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage angehen. unnötige Vorschriften, überlastende und ineffiziente Kommunalverwaltungen, restriktive Zonenpolitik und eine Ideologie des Kampfes gegen jede neue Entwicklung mit Zähnen und Klauen.“

Die Eindämmung der hohen Wohnkosten wird in vielen Staaten auf absehbare Zeit zu den obersten Prioritäten für Gouverneure und Gesetzgeber gehören. Wie gezeigt wurde, weisen Parteizugehörigkeiten und ideologische Neigungen nicht auf die Präferenz eines Gouverneurs oder Gesetzgebers in dieser Angelegenheit hin, im Gegensatz zu vielen anderen Themenbereichen. Die Debatte über lokale Zonenbeschränkungen und darüber, ob der Gesetzgeber sie außer Kraft setzen sollte, geht nirgendwo hin. Tatsächlich wird er wahrscheinlich eskalieren und dabei unkonventionelle politische Koalitionen hervorbringen.