Sollten Sie jetzt ein Haus kaufen? Experten wägen Vor- und Nachteile ab. Sollten Sie jetzt ein Haus kaufen? Experten wägen Vor- und Nachteile ab

Mit steigenden Kreditzinsen und Rezession droht, bekommen einige potenzielle Eigenheimkäufer kalte Füße. Auf der anderen Seite werden die Zinssätze mit ziemlicher Sicherheit höher steigen, also sollten Sie ein Geschäft für ein Haus abschließen, das Sie lieben, und jetzt ein Haus kaufen?

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Harte Entscheidung, sagen Experten. Wieso den? „Es gibt viele bewegliche Teile beim Kauf eines Eigenheims“, sagte der in Long Island, New York, ansässige zertifizierte Finanzplaner Peter Palion.

Hypothekenzinsen, Wohnungsmärkte, persönliche Ersparnisse, Kredit-Scores, Investitionsziele und Berufsaussichten sind wichtige Überlegungen. 

Das Timing des Wohnungsmarktes ist schwierig. Dennoch haben Branchenbeobachter kürzlich angedeutet, dass sich der brandheiße Wohnungsmarkt bald abkühlen und zugunsten der Käufer kippen könnte.

„Wenn der Sommer endet, denke ich, wenn der Herbst kommt, wird es nirgendwo so schaumig sein wie bisher“, sagte Palion. „Jeder, der abwarten und abwarten kann, kann wahrscheinlich ein besseres Geschäft machen.“

Die Nachfrage nach Eigenheimen hat das Angebot in den letzten Jahren bei weitem übertroffen, was zu himmelhohen Preisen geführt hat. Covid hat die Preise weiter in die Höhe getrieben. Während es für Immobilienmakler schwierig war, Häuser während der Pandemie zu zeigen, überstieg die Nachfrage immer noch das Angebot, da Bauherren den Bau unterbrechen mussten. Aber steigende Kreditzinsen in den letzten Monaten könnten die Flut eindämmen.

Steigende Hypothekenzinsen: Sollten Sie jetzt ein Haus kaufen?

Am 15. Juni die Federal Reserve erhöhte Zinsen um einen dreiviertel Basispunkt, der höchste Anstieg seit fast drei Jahrzehnten. Die Fed legt keine Hypothekenzinsen fest, aber Änderungen der Fed-Zinsen treiben die Hypothekenzinsen indirekt nach oben oder unten. 

Der Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken, der sich das ganze Jahr 3 über um 2021 % bewegt hatte, liegt jetzt näher bei 6 %.

Infolgedessen sagte der Vorsitzende der Fed, Jerome Powell: „Ich würde sagen, wenn Sie ein Eigenheimkäufer oder ein junger Mensch sind, der ein Eigenheim kaufen möchte, brauchen Sie einen kleinen Neustart.“

Es stellt sich heraus, dass die Verbraucher bereits auf derselben Seite waren. Fannie Mae enthüllte am 7. Juni eine nationale Wohnungsumfrage, die zeigt, dass nur 17 % der Verbraucher sagen, dass es ein guter Zeitpunkt ist, ein Haus zu kaufen.

„Die Erwartungen der Verbraucher, dass sich ihre persönliche finanzielle Situation im nächsten Jahr verschlechtern wird, erreichten in der Mai-Umfrage ein Allzeithoch, und sie äußerten größere Besorgnis über die Arbeitsplatzsicherheit“, sagte Doug Duncan, Senior Vice President und Chefökonom von Fannie Mae in a Aussage. 

Hauspreise immer noch heiß; Kommt eine Verlangsamung?

Laut der National Association of Realtors überstieg der mittlere Verkaufspreis für bestehende Eigenheime im Mai 407,600 mit 400,000 $ zum ersten Mal 2022 $.

Kenneth Leon, Director of Equity Research bei CFRA Research, sagt, dies zeige, dass es immer noch ein umkämpfter Wohnungsmarkt sei.

„Es gibt immer noch viele Ausschreibungen für bestehende Häuser“, sagte er gegenüber IBD.

In drei von vier Regionen der USA gingen die Verkäufe jedoch von Monat zu Monat zurück, und im Jahresvergleich gingen die Verkäufe in allen vier Regionen zurück. Der Nordosten war die einzige Region, die im Mai gegenüber April einen Aufwärtstrend verzeichnete.

Insgesamt gingen die Verkäufe bestehender Eigenheime im Mai gegenüber April um 3.4 % zurück. Sie gingen um 8.6 % gegenüber dem Vorjahr zurück.

„Die Hausverkäufe sind nach zwei Jahren Gangbuster-Leistung im Wesentlichen auf das Niveau von 2019 – vor der Pandemie – zurückgekehrt“, sagte NAR-Chefökonom Lawrence Yun in einer Erklärung.

Aktien von Hausbauern

Leon von CFRA räumt ein, dass sich Hausbauer auf eine Verlangsamung in den kommenden Monaten einstellen. Er verweist nicht nur auf die Aussichten der Hausbauer für die nächsten Quartale, sondern auch auf die Rohstoffpreise.

In einem Gewinngespräch mit Investoren vor kurzem, Lennar (LEN) sagte das Management, dass der Verkehr zu seinen Verkaufsgemeinschaften erheblich zurückgegangen sei.

„Bisher haben sich im Juni Auftragseingang, Verkehr, Verkaufsanreize und Stornierungen in vielen unserer Märkte aufgrund eines raschen Anstiegs der Hypothekenzinsen und Gegenwind durch negative Wirtschaftsschlagzeilen verschlechtert“, sagte Co-CEO Richard Beckwitt.

KB Startseite (KBH) sagte auch, dass neue Aufträge langsamer eingingen.

„Wir haben im Mai eine Abschwächung gesehen, da die Stornierungen zunehmen“, sagte COO Robert McGibney am 22. Juni in einem Gewinngespräch mit Investoren. „Juni, würde ich sagen, war ähnlich wie Mai, wo wir in den letzten Monaten eine anhaltende Weichheit gesehen haben.“

Laut KB Home Management haben sich die Preiserhöhungen im Mai ebenfalls verlangsamt, während die Anreize in bestimmten Regionen zugenommen haben, was für Hauskäufer, die nach Angeboten suchen, ein gutes Zeichen ist.

Während das Wohnungsangebot die Nachfrage einholt, sinken die Holzpreise von Allzeithochs von etwa 1,400 $ pro 1,000 Brettfuß im März auf etwa 600 $ in den letzten Tagen.

„Die Geschichte hat sich geändert“, sagte er. „Bauholz ist wieder auf ein normales Niveau gesunken.“

Dennoch Aktien von Hausbauern haben sich inmitten eines volatilen Aktienmarktes und sogar als der Wohnungsmarkt schwächer wurde, als widerstandsfähig erwiesen. Die Aktien von Lennar und KB Home, die Ende 52 und Anfang 2021 von den 2022-Wochen-Hochs deutlich gefallen waren, haben sich laut Angaben in den letzten Wochen erholt MarketSmith-Chartanalyse.

Die Rezession steht möglicherweise vor der Tür: Sollten Sie jetzt ein Haus kaufen?

Wenn die USA auf eine Rezession zusteuern, bleibt die Frage, wie schlimm sie sein wird. Eine kurze und milde Rezession hätte keine großen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt, sagt Leon. Aber ein längerer Einbruch würde mit ziemlicher Sicherheit Chaos anrichten.

„Das einzig Positive ist, dass die Beschäftigung immer noch stark ist“, sagte Leon.

Aber auch das kann sich ändern, da sich in den letzten Wochen Meldungen über Entlassungen eingeschlichen haben. Für Käufer von Eigenheimen bedeutet dies, dass sie nicht nur die finanziellen Auswirkungen eines Arbeitsplatzverlusts abwägen müssen, sondern auch die Wahrscheinlichkeit eines Umzugs, um ein neues Angebot anzunehmen.

Der Kauf eines Eigenheims stellt eine große Verpflichtung dar, sagt Palion.

„Es ist nicht etwas, von dem man nächsten Monat einfach weggehen kann, weil sich die Dinge geändert haben“, sagte er. „Denken Sie an die Stabilität Ihrer beruflichen und familiären Situation.“

Allen, die eine Chance von eins zu drei haben, innerhalb von drei bis fünf Jahren in einen anderen Teil des Landes zu ziehen, schlägt Palion vor, die Option, stattdessen zu mieten, sorgfältig abzuwägen.

Wie viel können Sie sich wirklich leisten?

Hypothekenzinsen sind eine Schlüsselkomponente für die Berechnung dessen, was Sie sich leisten können. Dasselbe gilt für Ihr Einkommen, Ihre Ersparnisse, Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre Fähigkeit, andere wiederkehrende und unerwartete Kosten für den Besitz eines Eigenheims zu decken.

Eine Möglichkeit, dies herauszufinden, besteht darin, den vierteljährlichen Erschwinglichkeitsindex für Wohnen des NAR zu betrachten. Das neueste Daten zeigen, dass die typische monatliche Zahlung für Hausbesitzer im ersten Quartal 2022 1,383 $ betrug, was 18.7 % des Familieneinkommens entspricht. Im Vergleich dazu betrug die durchschnittliche monatliche Zahlung im vierten Quartal 4 2021 US-Dollar, was 1,237 % des Haushaltseinkommens entspricht.

Im Allgemeinen ist eine Anzahlung von 20 % ideal, sagt Palion. Denken Sie jedoch daran, dass es nicht ideal ist, alle Ihre Ersparnisse in eine Anzahlung zu stecken. Reparaturen und Grundsteuern können sich an Erstkäufer heranschleichen und sie oft tiefer verschulden als erwartet.

Eine weitere Möglichkeit, die Kosten für den Hauskauf einzudämmen, besteht darin, Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern. Je höher Ihre Bonität, desto günstiger die Kreditkosten.

Angesichts steigender Hypothekenzinsen könnten sich potenzielle Eigenheimkäufer dafür entscheiden, ein wenig zu warten und regelmäßigere Zahlungen für andere Schulden wie Kreditkartenguthaben und Autokredite zu leisten und so ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern.

Wo sollten Sie Immobilien kaufen?

In einer perfekten Welt stimmen der Ort, an dem Sie leben möchten, und das, was Sie ausgeben können, perfekt überein. Aber das ist nicht immer der Fall. Einige Wohnungssuchende entscheiden sich daher dafür, in einen günstigeren Teil des Landes zu ziehen.

Gemäß der jüngsten NAR-Daten, der Westen ist die teuerste Region für Hausbesitzer. Die durchschnittlichen monatlichen Zahlungen betragen rund 2,200 USD und machen mehr als 28 % des Familieneinkommens aus, wobei die durchschnittliche Familie rund 93,000 USD einnimmt. Der Durchschnittspreis eines bestehenden Hauses im Westen beträgt fast 526,000 $.

Der Mittlere Westen ist die günstigste Region, um ein Haus zu kaufen, mit monatlichen Zahlungen von rund 1,200 US-Dollar, die etwa 17 % des Familieneinkommens ausmachen.

Sollten Sie jetzt Mietobjekte kaufen?

Der Kauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ist eine „ganz andere Kugel aus Wachs“, sagte Palion.

„Es gibt einen großen Unterschied zwischen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und einem Hauptwohnsitz“, sagte er. 

Beim Kauf eines Hauses, in dem Sie leben werden, geht es mehr darum, persönliche Vorlieben zu befriedigen, erklärte Palion.

„Eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie muss in erster Linie eine unternehmerische Entscheidung sein; Wie viel zahlen Sie für diese Immobilie und wie hoch ist die Miete, die Sie kassieren können?“ er sagte.

Auch die Zeit und das Geld, das Sie nach dem Kauf weiterhin in die Mietimmobilie investieren, sind große Unterschiede. Der Besitz von Mieteinheiten bedeutet, dass Sie bis zu einem gewissen Grad in die täglichen Details der Verwaltung der Immobilie involviert sein müssen, selbst wenn Sie einen großen Teil der Verwaltung vergeben.

„Sie müssen in der Lage sein, die Anrufe um Mitternacht entgegenzunehmen, weil die Toilette überläuft“, sagte Palion.

Wenn Sie ein völlig unabhängiger Investor sein wollen, sollten Sie in Betracht ziehen, in Real Estate Investment Trusts oder REITs zu investieren, stattdessen schlägt Palion vor. REITs sind Sammlungen von Immobilien, die professionelle Manager einstellen und wie jede andere Aktie handeln.

Ganz gleich, ob Sie den Kauf eines Hauptwohnsitzes oder einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie erwägen, Palion hat einen letzten Ratschlag: „Entspannen Sie sich; immer mit der Ruhe. Treffen Sie keine voreiligen Entscheidungen.“

Folgen Sie Adelia Cellini Linecker auf Twitter @IBD_Adelia.

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