Ryan fand Abschnitt 8 effizienter als die Steuergutschrift für Wohneigentum mit niedrigem Einkommen

Bisher hat sich diese Serie ausführlich mit dem Krieg gegen die Armut und der Kritik des Kongressabgeordneten Ryan an der allgemeinen Herangehensweise des Krieges befasst und ihn als Fehlschlag bezeichnet. Was ist in den letzten zehn Jahren seit dieser Überprüfung passiert, insbesondere bei Wohnungsbauprogrammen? Obwohl es 1986 im Rahmen der Steuerreform geschaffen wurde, ist der Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) das wichtigste staatliche Wohnungsprogramm. Wie ich bereits erwähnt habe, Das Programm ist äußerst komplex und schwierig zu bedienen. Schauen wir uns zuerst an, was Ryan bei seinem Blick auf das Programm gefunden hat. Im nächsten Beitrag beschreibe ich dann die Herausforderungen, denen ich gegenüberstand, um Antworten auf einfache Fragen zum LIHTC-Programm zu finden, z. B. welche Unternehmen es im Laufe der Jahre verwendet haben, wo und wie viel wirklich ausgegeben wurde.

Zunächst ist es erwähnenswert, dass Sie das meiste, aber nicht alles von Ryans Material finden können hier online. Viele der Links zu einigen der unterstützenden Dokumente sind jedoch fehlerhaft. Aber Ich habe einen Link erstellt zu den 48 Seiten über Wohnungsbauprogramme und darauf werde ich mich hier und in den folgenden Beiträgen beziehen. Ich nehme nicht unbedingt alles in Ryans Materialien für bare Münze, aber ich werde auch auf dieser Arbeit aufbauen und versuchen, so viel wie möglich über die Programme, wie sie heute sind, zu ergänzen.

Der einfachste Weg, das LIHTC-Programm zu verstehen, ist, dass es sich um ein Steueranreizprogramm handelt, das die Steuern für Parteien senkt, die Geld in Wohnraum investieren, wobei die Miete normalerweise auf 60 % des mittleren Einkommens eines Gebiets oder weniger beschränkt wird. Die Mechanik der Steuerverschiebung ist kompliziert genug, um einen Posten zu rechtfertigen, und ich habe vor einiger Zeit einen gemacht deckt einige der Mechanismen ab. Die Dollars, mit denen Wohnraum finanziert oder subventioniert wird, werden den verschiedenen Bundesstaaten über sogenannte Housing Finance Agencies (HFA) zugeteilt, die bestimmen, wie und wo die Ressourcen verwendet werden. Die Ausgaben bzw. Auslagen für das Programm übernehme ich im nächsten Beitrag, aber das Amt für Wohnungswesen und Stadtentwicklung (HUD) sagt das Programm verwendet „das Äquivalent von etwa 8 Milliarden US-Dollar an jährlicher Haushaltsbehörde“ und laut Ryans Dokumenten „unter der Voraussetzung, dass die Immobilie die Vorschriften einhält, erhalten Investoren über einen Zeitraum von zehn Jahren jedes Jahr eine Dollar-für-Dollar-Gutschrift auf ihre Bundessteuerschuld. ”

Ryan weist darauf hin, dass „Kritiker von LIHTC oft als großen Fehler des Programms die Tatsache anführen, dass LIHTC-Projekte normalerweise mindestens eine zusätzliche Subventionsebene benötigen, um das Projekt zu finanzieren. Andere Kritikpunkte sind die Komplexität von LIHTC und seine Kosten im Vergleich zu anderen staatlichen Wohnungsbauprogrammen, insbesondere Gutscheinen.“

Meine persönliche Erfahrung bestätigt dies. Als gemeinnütziger Entwickler nutzte das eine Projekt, an dem ich arbeitete, mehrere Kapitalquellen, von Steuergutschriften bis hin zu staatlicher und lokaler Finanzierung. An und für sich ist das kein Problem, aber die vielen Anforderungen anderer staatlicher Geldgeber verlangsamen Projekte tendenziell, indem sie Zeit und Transaktionskosten hinzufügen. Dies hat sich nicht geändert, und ich habe darauf hingewiesen, wie neue Probleme wie die Inflation dazu führen, dass die Projektkosten steigen und die Subventionen aufbrauchen weniger teurere Einheiten zu schaffen.

In seinem Abschnitt über LIHTC vergleicht Ryan das Programm ungünstig mit Abschnitt 8, dem Programm, das Gutscheine ausgibt, die für die Miete in bestehenden Wohnungen zum Marktpreis verwendet werden können. Ich denke, es ist eine berechtigte Kritik, die auch heute noch gilt. Das einzige Problem ist, dass Gutscheine zu schwer zu verwenden sind. Häufig qualifiziert sich ein Haushalt für Gutscheine, kann jedoch keine freie Einheit finden, die die Anforderungen von Bund, Ländern und Kommunen erfüllt. Oft bleiben die Gutscheine ungenutzt. Aus diesem Grund habe ich weiterhin die einfache Reform vorgeschlagen, Gutscheine zu verwenden wo ein Haushalt bereits Miete zahlt.

Und wer profitiert von LIHTC gegenüber Abschnitt 8? Ryan zitiert O'Regan und Horn, die herausfanden, dass „etwa 40 Prozent der LIHTC-Einheiten Haushalten mit extrem niedrigem Einkommen dienen, verglichen mit 75 Prozent der Mieter-basierten Section 8- und Public Housing-Einheiten von HUD“. Als ich mich eingehender damit befasste, wo Steuergutschriften enden, habe ich festgestellt, dass viele, viele Projekte, die Steuergutschriften erhalten, subventionierte Einheiten mit marktüblichen Einheiten vermischen. Das ist aus meiner Sicht kein Problem, auch wenn die geförderten Einkommen höher sind.

Aber ein Blick auf Projekte wie eines, das in Renton, Washington, südlich von Seattle, ansteht, wird genannt Solera, wirft Fragen auf; An dem Projekt ist nichts auszusetzen, aber ist es das, was die Steuerzahler von „Wohnungen mit niedrigem Einkommen“ erwarten? Sind die Mieten in diesen Gegenden ohnehin so niedrig, dass die Subvention den Mietern nicht so viel spart, und die Mieter, die sparen, ein viel höheres Einkommen haben, vielleicht hoch genug, um eine billigere, ältere Wohnung zum Marktpreis zu finden? Dies wird durch Daten gestützt, die ergaben, dass „LIHTC-Immobilien in Vororten mit niedrigeren Armutsraten tendenziell stärker vertreten sind“. Ich habe versucht, dem auf den Grund zu gehen, und im nächsten Beitrag, den ich teilen werde, führte dies dazu, dass ich ein viel größeres Problem mit LIHTC fand: mangelnde Transparenz.

Schließlich trifft Ryan den Nagel, auf den ich oft hämmere. „In vielen Ballungsräumen ist LIHTC teurer als andere Formen der Wohnbauförderung.“ Ryan zitiert eine Studie, die „die Kosteneffizienz von LIHTC im Vergleich zu Abschnitt-8-Gutscheinen in Boston, New York, San Jose, Atlanta, Cleveland und Miami untersucht“. Diese Studie ergab, dass „LIHTC insgesamt teurer ist als Gutscheine, aber die Prämie variiert je nach Gutscheinzahlungsstandards und je nach lokalem Wohnungsmarkt.“ In einer Stadt wie San Jose, so die Studie, kostet das Steuergutschriftprogramm den Steuerzahler 2 % mehr als Gutscheine, aber in Atlanta beträgt der Unterschied 200 %. so teuer wie Gutscheine in Atlanta.

Insgesamt verbringt Ryan angesichts seiner relativen Größe nicht allzu viel Zeit mit dem LIHTC-Programm. Das könnte daran liegen, dass das Programm breite, überparteiliche Unterstützung genießt. Könnte das daran liegen, dass es viele gewinnorientierte Entwickler gibt, die ihre marktüblichen Projekte mit 4 % Steuergutschriften auffüllen, einer geringeren Subvention, die aber einfacher zu beantragen und zu bekommen ist? Ich denke, dass es eine gute Idee ist, billigeren Wohnraum anzubieten und Gewinne zu erzielen, aber die Frage, wie viele Steuergutschriften für Gewinne im Vergleich zu gemeinnützigen Organisationen verwendet werden und wie sie verwendet werden, führte mich zu meiner größten Entdeckung: Wir wissen es einfach nicht. Ryans Arbeit kratzte kaum an der Oberfläche eines Programms, das Hunderte von Millionen Dollar in die Kassen staatlicher HFAs steckt, ohne sehr wenig Rechenschaft darüber abzulegen, wohin dieses Geld fließt.