REITs vs. Immobilien-Investmentfonds: Was ist der Unterschied?

REITs vs. Immobilien-Investmentfonds: Ein Überblick

Sowohl Real Estate Investment Trusts (REITs) als auch Immobilien-Investmentfonds bieten Diversifizierung und eine einfache, erschwingliche Möglichkeit für Privatanleger, in verschiedene Segmente des Immobilienmarkts zu investieren. Sie stellen auch ein liquideres Investitionsinstrument in diesem Sektor dar als der direkte Besitz von Immobilien oder die direkte Investition in Immobilien.

Es gibt eine große Auswahl an REITs und Investmentfonds für den Immobiliensektor. Bevor Sie einen der beiden Instrumententypen in Betracht ziehen, müssen Sie die wesentlichen Unterschiede zwischen beiden sowie ihre Vor- und Nachteile verstehen.

REITs

Ein REIT ist eine Kapitalgesellschaft, ein Trust oder eine Vereinigung, die über Immobilien oder Hypotheken direkt in Immobilien investiert. Sie werden an einer Börse gehandelt und wie Aktien gekauft und verkauft. REITs zahlen im Rahmen ihrer Struktur Dividenden aus. Sie sind vom Internal Revenue Service (IRS) verpflichtet, den Großteil ihres steuerpflichtigen Gewinns (90 % oder mehr) über Dividenden an die Aktionäre auszuschütten. REIT-Unternehmen zahlen jedoch keine Körperschaftssteuer.

Mindestens 75 % des Vermögens eines REITs müssen in Immobilien angelegt sein und mindestens 75 % seines Bruttoeinkommens müssen aus Mieten, Hypothekenzinsen oder Gewinnen aus dem Verkauf der Immobilie stammen.

Die drei Haupttypen sind Aktien-REITs, Hypotheken-REITs und Hybrid-REITs.

Aktien-REITs

Equity-REITs besitzen und investieren in Immobilien wie Wohnungen, Bürogebäude, Einkaufszentren und Hotels. Die Einnahmen werden hauptsächlich aus der Miete von Immobilien erzielt, die ihnen gehören oder an denen sie beteiligt sind.

Ein Aktien-REIT kann breit angelegt investieren oder sich auf ein bestimmtes Segment wie Hotels, Wohnimmobilien, Lagerhäuser, Krankenhäuser usw. konzentrieren.

Im Allgemeinen bieten Equity-REITs stabile Erträge. Und da diese REITs Einnahmen durch das Eintreiben von Mieten erzielen, sind ihre Einnahmen relativ einfach vorherzusagen und neigen dazu, im Laufe der Zeit zu steigen.

Hypotheken-REITs

Hypotheken-REITs (oder mREITs) investieren in Wohn- und Gewerbehypotheken. Diese REITs verleihen Geld für Hypotheken oder kaufen bestehende Hypotheken oder Mortgage-Backed Securities (MBS). Während Equity-REITs in der Regel Einnahmen durch Mieten erzielen, erzielen Hypotheken-REITs Einkünfte aus den Zinsen ihrer Fremdkapitalinvestitionen.

 Bei steigenden Zinsen schneiden Hypotheken-REITs tendenziell besser ab als Aktien-REITs.

Hybrid-REITs

Hybrid-REITs sind eine Kombination aus Aktien- und Hypotheken-REITs. Beide besitzen Immobilien, kassieren Mieten und investieren auch in Hypothekenpapiere. Indem sie sowohl in Hypotheken als auch in Sachwerte investieren, verfolgen hybride REITs wie Two Harbors einen ausgewogeneren Ansatz und können möglicherweise sowohl in einem Umfeld steigender als auch fallender Zinssätze profitieren, in dem traditionelle reine Aktien- oder reine Hypotheken-REITs Probleme haben.

Beachten Sie, dass nur wenige Hybrid-REITs aufgeführt sind.

REIT-Leistung

REITs schneiden tendenziell am besten ab, wenn die Zinsen fallen und die Mieten steigen. Als Dividendenaktien werden REITs ähnlich wie andere Aktien analysiert. Aufgrund der buchhalterischen Behandlung der Immobilie gibt es jedoch teilweise große Unterschiede. Da REITs beispielsweise Immobilien kaufen, ist die Verschuldung möglicherweise höher als bei anderen Arten von Unternehmen.

Wichtig sind auch die Bedingungen am Kapitalmarkt, nämlich die institutionelle Nachfrage nach REIT-Aktien. Kurzfristig kann diese Nachfrage die Fundamentaldaten überfordern. Beispielsweise schnitten REIT-Aktien im Jahr 2001 und im ersten Halbjahr 2002 trotz schwacher Fundamentaldaten recht gut ab, da Geld in die gesamte Anlageklasse floss.

Auf der Ebene der einzelnen REITs möchten Sie gute Wachstumsaussichten bei den Einnahmen sehen, beispielsweise bei den Mieteinnahmen, den damit verbundenen Serviceeinnahmen und dem FFO. Sie möchten herausfinden, ob der REIT über eine einzigartige Strategie zur Verbesserung der Auslastung und zur Erhöhung seiner Mieten verfügt.

Der Industriesektor ist ebenfalls wichtig, da spezialisierte REITs Renditen erzielen, die je nach Art der Immobilien variieren. Die folgende Grafik zeigt beispielsweise die REIT-Renditen nach Sektor im Jahr 2019. In diesem Jahr schnitten Industrieimmobilien und Rechenzentren am besten ab, während Einzelhandel und Selbstlagerung zurückblieben.

Immobilien-Publikumsfonds

Investmentfonds sind professionell verwaltete, gepoolte Anlagen, die in verschiedene Anlageinstrumente wie Aktien und Anleihen investieren. Anleger erwerben Investmentfondsanteile oder -anteile, die zum aktuellen Nettoinventarwert (NAV) des Fonds gekauft oder zurückgegeben werden. Der Nettoinventarwert wird einmal täglich berechnet und basiert auf den Schlusskursen der Wertpapiere im Portfolio des Fonds.

Immobilien-Investmentfonds investieren hauptsächlich in REITs und Immobilienbetreibergesellschaften und nutzen dabei professionelle Portfoliomanager und fachkundiges Research. Sie bieten die Möglichkeit, mit relativ geringem Kapital ein diversifiziertes Engagement in Immobilien zu erzielen. Abhängig von ihrer Strategie und ihren Diversifizierungszielen bieten sie Anlegern eine viel breitere Auswahl an Vermögenswerten, als dies durch den alleinigen Kauf von REIT-Aktien möglich wäre, und bieten außerdem die Flexibilität, problemlos von einem Fonds in einen anderen zu wechseln.

Ein Vorteil für Privatanleger sind die vom Fonds bereitgestellten Analyse- und Researchinformationen. Dies kann Einzelheiten zu erworbenen Vermögenswerten und die Sicht des Managements auf die Rentabilität und Leistung bestimmter Immobilieninvestitionen und als Anlageklasse umfassen. Spekulativere Anleger können in eine Familie von Immobilien-Investmentfonds investieren und bestimmte Immobilienarten oder Regionen taktisch übergewichten, um die Rendite zu maximieren.

Performance von Immobilien-Investmentfonds

Da sie hauptsächlich in REITs investieren, korreliert die Performance von Immobilien-Investmentfonds eng mit der Performance der von ihnen gehaltenen REITs. Allerdings sind Investmentfonds möglicherweise weniger liquide, steuerlich weniger günstig und haben höhere Verwaltungsgebühren als REITs oder REIT-ETFs. Obwohl Immobilien-Investmentfonds Liquidität in eine traditionell illiquide Anlageklasse bringen, sind Kritiker der Ansicht, dass sie nicht mit Direktinvestitionen in Immobilien vergleichbar sind.

Spezielle Überlegungen

REITs und Immobilien-Investmentfonds bieten Einzelanlegern mit begrenztem Kapital Zugang zu diversifizierten oder konzentrierten Immobilieninvestitionen, da sie relativ niedrige Mindestinvestitionen haben. Durch die Diversifizierung, die sie bieten, tragen die beiden Fondsarten dazu bei, das Risiko zu mindern.

Abhängig von ihrer Anlagestrategie können Immobilien-Investmentfonds ein diversifizierteres Anlageinstrument sein als REITs. Dadurch können die Transaktionskosten für diejenigen gesenkt werden, die eine stärkere Diversifizierung durch Konzentration auf einen oder mehrere Fonds anstreben. Sie profitieren außerdem von einem professionellen Portfoliomanagement und Research.

Immobilienfonds bieten Dividendenerträge und Potenzial für Kapitalzuwachs für mittel- bis langfristige Anleger. Denken Sie daran, dass REITs jedes Jahr mindestens 90 % des steuerpflichtigen Einkommens in Form von Dividenden an die Aktionäre ausschütten müssen.

Der Wert von Immobilien steigt in Zeiten der Inflation tendenziell, da die Immobilienpreise und Mieten steigen. Daher können REITs und Immobilienfonds als potenzielle Absicherung gegen Inflation dienen.

Schließlich stellen beide Arten von Immobilienfonds Liquidität in einer typischerweise illiquiden Anlageklasse bereit.

Nachteile

Wie bei jeder Investition birgt die Anlage sowohl in REITs als auch in Immobilien-Investmentfonds Risiken. Rückgaben sind nicht garantiert.

Außerdem können, wie bei allen branchenspezifischen Fonds, solche, die sich auf Immobilien konzentrieren, volatiler sein als Fonds mit einem breiteren Anlagehorizont, wie etwa ein Fonds, der den S&P 500-Index abbildet. Kurz gesagt: Wenn der Immobilienmarkt ins Stocken gerät, leiden die Fonds in diesem Sektor. Das Gegenteil ist natürlich der Fall, wenn der Immobilienmarkt boomt.

Steigende Zinsen können sich auch auf die Rendite von Immobilienfonds auswirken. REITs sind beispielsweise auf Schulden oder geliehenes Geld angewiesen, um Immobilien zu erwerben. Wenn die Zinssätze steigen, steigen auch die Kreditkosten, was zu Gewinneinbußen führen kann.

Beispiel REIT vs. Immobilien-Investmentfonds

Wenn Sie beispielsweise in den dynamischen und notorisch teuren Immobilienmarkt von New York City investieren möchten, sollten Sie den passend benannten Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) in Betracht ziehen – einen REIT, der das legendäre Empire State Building als eines seiner Portfolioobjekte beanspruchen kann . Das Portfolio umfasst insgesamt acht Einzelhandels- und acht Büroimmobilien in Manhattan und der Metropolregion New York City.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) ist ein Beispiel für einen (Immobilien-)Sektor-Investmentfonds mit vielfältigen Beteiligungen. Mit 41 Beteiligungen investiert das Unternehmen hauptsächlich in REITs sowie börsennotierte immobilienbezogene Unternehmen.

Fazit

REITs und Immobilien-Investmentfonds haben ihre Unterschiede, ähneln sich jedoch darin, dass sie beide Liquidität und eine zugängliche Möglichkeit bieten, sich an diversifizierten Immobilienanlagen zu beteiligen. Für Privatanleger ohne nennenswerte Kapitalausstattung bieten diese Immobilienfonds die Möglichkeit, in eine breite Palette von Immobilien zu investieren, die sonst möglicherweise unerreichbar wären. Insbesondere langfristig orientierte Anleger haben das Potenzial, später von Dividendenerträgen und Kapitalzuwächsen zu profitieren. Bevor Sie in eines der beiden investieren, stellen Sie sicher, dass Sie die Unterschiede zwischen beiden sowie die damit verbundenen Risiken und Chancen verstehen.

Häufig gestellte Fragen zu REIT vs. Immobilien-Investmentfonds

Was ist ein nicht gehandelter REIT?

Nicht börsennotierte REITs sind private Immobilieninvestmentfonds, die professionell verwaltet werden und direkt in Immobilien investieren. Diese stehen nur akkreditierten, vermögenden Anlegern zur Verfügung und erfordern in der Regel eine hohe Mindestinvestition.

Was ist ein REIT-ETF?

REIT-ETFs sind börsengehandelte Fonds (ETFs), die den Großteil ihres Vermögens in Aktien-REIT-Wertpapiere und damit verbundene Derivate investieren. REIT-ETFs werden passiv um einen Index börsennotierter Immobilieneigentümer herum verwaltet. 

Was ist ein REIT-Indexfonds?

Ein REIT-Indexfonds ist wie ein REIT-ETF ein Investmentfonds, der passiv in einen Referenz-Immobilienindex investiert, beispielsweise den MSCI US REIT Index oder den Dow Jones US REIT Index, die zusammen etwa zwei Drittel des Gesamtwerts von Immobilien abdecken dem inländischen, börsennotierten REIT-Markt.

Was ist ein Büroklammer-REIT?

Bei einem Büroklammer-REIT handelt es sich um eine Struktur, die darauf abzielt, die mit Immobilieninvestmentfonds verbundenen Steuervorteile zu maximieren und es dem Unternehmen gleichzeitig zu ermöglichen, Immobilien zu betreiben, die solche Trusts normalerweise nicht verwalten können. Solche REITs unterliegen einer intensiven behördlichen Prüfung, da in der Büroklammerstruktur treuhänderische Verpflichtungen gegenüber unterschiedlichen Aktionärsgruppen bestehen und inhärente Konflikte auftreten können. Er ähnelt in seiner Struktur dem Stapler-REIT, ist jedoch flexibler.

Was ist ein Triple Net REIT?

Ein Triple-Net-REIT ist ein Equity-REIT, der Gewerbeimmobilien mit Triple-Net-Mietverträgen (NNN) besitzt. Der Triple-Net-Leasingvertrag bedeutet, dass die Kosten für bauliche Instandhaltung und Reparaturen – zusätzlich zu Miete, Grundsteuer und Versicherungsprämien – vom Mieter zu tragen sind. Da diese Mehrkosten auf den Mieter umgelegt werden, verlangt der Vermieter in der Regel eine niedrigere Grundmiete. Dadurch wird der REIT vom größten Risiko aller Nettomietverträge befreit.