Herabstufung der Ratings für regionale und kleinere US-Banken mit Schwerpunkt auf Gewerbeimmobilien droht

Die Zahl der ausstehenden Gewerbeimmobilienkredite ist in einem Jahrzehnt um etwas über 100 % gestiegen. CRE-Kreditnehmer nutzten die unglaublich niedrigen Zinssätze, eine Wirtschaft, die sich von der globalen Finanzkrise erholte, und Banken, die in zu vielen Fällen bei der Kreditvergabe nicht sehr gewissenhaft waren. Derzeit ist der Anteil der gewerblichen Immobilienkredite an den Gesamtkrediten der Banken etwas höher als im letzten Quartal 2007. Das macht mir Sorgen.

Die Party am Niedrigzinsbuffet endet schließlich in Tränen. Wir befinden uns jetzt in einem globalen Umfeld mit deutlich höheren Zinssätzen. Das bedeutet, dass selbst wenn die Federal Reserve Bank und andere wichtige Zentralbanken auf der ganzen Welt ihre Zinserhöhungen aussetzen, die Zinsen nicht plötzlich sinken. CRE-Kreditnehmer werden in absehbarer Zukunft mit höheren Kreditkosten konfrontiert sein, wenn sie sich refinanzieren müssen.

Leider sind Banken, die kleiner sind als die global systemrelevanten Banken (G-SIBs), im sich weiterhin verschlechternden Umfeld für Gewerbeimmobilien anfälliger. Banken mit einem Vermögen von 100 Milliarden US-Dollar weisen eine geringere geografische und Geschäftsbereichsvielfalt auf; Daher sind sie stärker von ihren Nettozinsmargen abhängig. Da die Ausfallquote bei gewerblichen Immobilienkrediten steigt, wird dies die Liquidität und Erträge der Banken unter Druck setzen.

In einem am 24. Mai veröffentlichten Bericht^th Daten von Fitch Ratings zeigen, dass gewerbliche Immobilienkredite bei Banken mit einem Vermögen von 100 Milliarden US-Dollar oder weniger einen viel größeren Prozentsatz des Gesamtkapitals ausmachen als bei Banken mit einem Vermögen von mehr als 100 Milliarden US-Dollar. Das erklärt Johannes Moller, Direktor bei Fitch Ratings „US-amerikanische Regional- und Kleinbanken mit bedeutenden Gewerbeimmobilienkonzentrationen könnten einem negativen Ratingdruck ausgesetzt sein, wenn sich die Portfolios verschlechtern, insbesondere solche mit stärkerem Engagement in Büromärkten, die durch eine schwächere Auslastung eingeschränkt sind.“ Laut Fitch Ratings „befindet sich das konzentrierte CRE-Engagement in den Bilanzen kleinerer Banken, die kein Fitch-Rating haben, was unseren Einblick in die Kreditqualität auf Kreditgeberebene für die breiteren rund 4,700 Banken in den USA einschränkt.“

Gewerbliche Immobilienkredite sind heterogen. Banken sind die größten Kreditgeber für Bürokredite. Nach Angaben von Fitch Ratings verfügen Banken über ausstehende Bürokredite in Höhe von rund 720 Milliarden US-Dollar.

Darüber hinaus wurden einige Teile des Gewerbeimmobiliensektors, wie beispielsweise Büros, durch COVID beeinträchtigt. Die Büroauslastung liegt bei weitem nicht bei 100 %, da viele Fachkräfte zumindest zeitweise, wenn nicht sogar die ganze Woche, aus der Ferne arbeiten können. Die Analysten von Fitch Ratings erklären in ihrem Bericht, dass „unter der Annahme einer hypothetischen Stress-Verlustrate von 20 % für diese Kredite (ungefähr das Doppelte der durchschnittlichen Verlustrate von 9.8 % in neun Quartalen für Gewerbeimmobilien gemäß dem stark ungünstigen DFAST 2022) sich daraus ein Verlust von etwa 145 Milliarden US-Dollar ergibt.“ kumulative Verluste oder 8 % des materiellen Stammkapitals des Sektors in Höhe von 1.76 Billionen US-Dollar, die Banken im Laufe der Zeit absorbieren können sollten, während sie ihre Fälligkeiten und Erneuerungen abarbeiten.“ Der Ausdruck „im Laufe der Zeit“ beunruhigt mich. Wie lang? Und wenn es zu Ausfällen kommt, könnte dies durchaus zu Marktvolatilität führen.

Ein weiterer wichtiger Grund, auf CRE-Kredite zu achten, besteht darin, dass ein erheblicher Teil der im Jahr 2018 und einige Jahre davor gezeichneten Kredite in diesem Jahr fällig werden. Die Zinssätze sind viel höher als in jenen Jahren. Wir werden gleich herausfinden, wie gut die Underwriting-Standards der Banken damals waren. Angesichts der Tatsache, dass 2017–2018 Jahre der Deregulierung und des bankenfreundlicheren Tons des ehemaligen stellvertretenden Aufsichtsvorsitzenden der US-Notenbank, Randal Quarles, waren, habe ich meine Zweifel.

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