Schlechte Politik ins Rollen bringen

In den letzten zehn Jahren hat er mit gewählten Beamten, Entwicklern, Bauherren, Wohnungsanbietern und Befürwortern an wohnungspolitischen Themen gearbeitet. „Was ist die Antwort?“ oder "Was sollen wir tun?" Dies geschieht normalerweise, nachdem ich ein etwas düsteres Bild der Zukunft gezeichnet habe; Staatliche und lokale Regierungen überregulieren weiterhin die Wohnungsproduktion, was zu Knappheit und hohen Preisen führt, und versuchen dann, die Wirtschaft zu besteuern und zu erpressen, um die Opfer höherer Preise zu subventionieren. Um die Antwort an einem Ort zusammenzufassen, poste ich sie hier als Serie.

Leider wird die Antwort, die ich gebe, normalerweise ignoriert; Stellen Sie sich einen Patienten vor, der eine Arztpraxis verlässt und direkt zum Donut-Laden geht, nachdem ihm geraten wurde, dass der Patient eine Diät machen muss, um Gewicht zu verlieren. Es ist einfacher, Bierdosen auf den Fernseher zu werfen oder rechtliche Schritte einzureichen, als sich die harte Arbeit zu machen, die öffentliche Meinung zum Thema Wohnen zu verstehen und dann Botschaften zu entwickeln, um sie zu ändern. Aber hier, in fünf Beiträgen, ist meine beste Antwort auf die Frage: „Was tun wir, um zu verstehen, warum Wohnungspolitik so gemacht wird, wie sie ist, und wie können wir sie ändern?“

Einführung: Schlechte Wohnungspolitik auf den Kopf stellen

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo beabsichtigt.

Und so öffnen wir die Stadtmauern. Und legen Sie die Zinnen frei, die alle zusammenarbeiten, um dies zu erreichen, indem sie Gleiträder an ihren riesigen Füßen befestigen und Seile um ihren Hals als Halfter, mit denen sie sie zum Schrein ziehen können.

Vergil. Die Aeneis, übersetzt von David Ferry, (Buch II, 349-353, S. 46). University of Chicago Press, 2017.

Wir alle kennen die Geschichte vom Trojanischen Pferd, auch wenn wir die Aeneis nie gelesen haben. Die Griechen führten Krieg mit den Trojanern und um sie auszutricksen, verstecken sie sich in einem täuschend harmlos aussehenden Holzpferd. Als die Trojaner das Pferd in die Stadt ziehen, die Griechen ausbrechen und der Rest Geschichte ist, wird Troja zerstört. Die Geschichte und das Bild sind so bekannt, dass nur wenige Menschen sagen können, wo sie zum ersten Mal davon gehört haben; Es ist fast so, als ob wir mit der Idee geboren wurden, „Griechen, die Geschenke bringen, niemals zu vertrauen“ (timeo Danaos und dona ferentis), eine Warnung des trojanischen Priesters Laokoon, die letztendlich ignoriert wurde.[1]

Ich habe oben einen besonders ergreifenden Aspekt der Geschichte zitiert, der wesentlich ist, um sie zu verstehen und ihre Relevanz für die Schaffung schlechter öffentlicher Ordnung zu würdigen. Einfach gesagt, im Nachhinein wissen wir alle, dass es eine schlechte Idee war, das Pferd nach Troja zu bringen. Aber ich vermute, dass die meisten Leute sagen würden, wenn sie gefragt würden: „Es kam mit Rädern.“ Das heißt, es ist wahrscheinlich für diejenigen von uns, die am Strand stehen und den Kopf schütteln und sagen: „Tu es nicht!“ Wir würden ein Pferd mit vier perfekten Rädern und einem daran befestigten Seil betrachten. Die Trojaner mussten es nur einschleppen, oder?

Aber das war an jenem Tag außerhalb der Mauern von Troja eindeutig nicht der Fall. Die Trojaner mussten arbeiten (accingunt omnes opera) um sich selbst zu zerstören. In fast jedem Fall von schlechter Politik, den ich gesehen habe, insbesondere im Wohnungsbau, ist es nicht so, als ob der Weg von „wir haben eine Wohnungskrise“ zu so etwas wie einer Mietpreisbremse führt, da die Lösung so einfach war wie das Öffnen eines verpackten Geschenks. In jedem Fall werden mehrere Warnungen ignoriert und dann müssen außerordentliche Anstrengungen unternommen werden, um die schlechte Richtlinie zu erstellen und umzusetzen.

Das vielleicht beste Beispiel (und dasjenige, das mich als lokalen Laokoon darstellt) ist Seattles Politik der obligatorischen Erschwinglichkeit von Wohnraum. Alles begann mit einer „Wohnungskrise“ im Jahr 2013, als die Erholung nach der Rezession Arbeitsplätze und eine erhöhte Nachfrage nach Wohnraum in die Stadt brachte. Wohnungspreise und Mieten begannen zu steigen. Es folgte eine Art Bürgerpanik. Es musste etwas getan werden. Wie andernfalls – der junge griechische Agent, der zusammen mit dem Pferd geschickt wurde, um die Trojaner zu ermutigen, es in die Stadt zu schleppen – Ein Berater erschien der den Stadtführern mitteilte, dass der Grund für den Anstieg der Wohnungspreise darin bestand, dass all die neuen Wohnungen gebaut wurden! Je mehr Arbeitsplätze und Wohnraum geschaffen würden, argumentierte der Berater, desto mehr müsse die Stadt zahlen, um Menschen zu subventionieren, die die Miete nicht zahlen könnten.

Da kommt das Pferd, Mandatory Inclusionary Zoning (MIZ). Das zugrunde liegende Argument von MIZ ist, dass einige Ungerechtigkeiten im Gange sind; Während die Stadt wächst, machen Entwickler Millionen, während die Mieten steigen. Unterdessen steckt die Öffentlichkeit durch staatliche und lokale Regierungen in der Rechnung, arme Menschen zu subventionieren, die sehen, dass die Mieten steigen. Daher lautet die Antwort, jeden Quadratfuß neuen Wohnraums zu besteuern und das Geld an gemeinnützige Organisationen zu geben, die eines Tages „erschwingliche Einheiten“ bauen werden. Einfach gesagt, macht das keinen Sinn: Das Hinzufügen von Kosten durch Gebühren wird den benötigten neuen Wohnraum nicht billiger, sondern teurer machen. Sinnvoll ist jedoch, dass die steigende Inflation noch mehr Gebühren für gemeinnützige Organisationen rechtfertigen wird. Es ist ein destruktiver Kreislauf, der den Wohnungsbau schwieriger und teurer macht, was dann ironischerweise die Erschwerung des Wohnungsbaus rechtfertigt. Ich habe es bereits 2016 erklärt, und vor kurzem wieder. Ich war nicht der Einzige dann or jetzt an.

Was war das Ergebnis? Stand zum letzten Bericht, Seattles MHA-Programm hat 96 Millionen US-Dollar generiert. Als es 2015 vorgeschlagen wurde, wurde vorgeschlagen, dass Zehntausende von „erschwinglichen Einheiten“ benötigt würden. Das hatte die Stadt 2017 behauptet,

„MHA ist Teil von Seattles Housing Affordability and Livability Agenda (HALA), die darauf abzielt, bis 50,000 2025 Wohnungen zu schaffen, darunter 20,000 bezahlbare Wohnungen. Die Entwicklung von sowohl bezahlbarem als auch marktüblichem Wohnraum ist eine wichtige Strategie, um den Anstieg der Wohnkosten zu verlangsamen und eine breitere Auswahl an Wohnraum anzubieten.“

Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Berichts, auf den ich verlinkt habe, beansprucht die Stadt 712 subventionierte Einheiten aus ausgegebenen MHA-Mitteln. Es gab keine unabhängige Prüfung dieser Behauptung, aber selbst wenn wir sie akzeptieren, ist das Programm ein schockierender Fehlschlag. Wir haben die Hälfte des Jahres 2022 hinter uns und selbst unter Berücksichtigung von Covid-19 ist die Produktionsrate schwach. Ein neuerer Bericht der Seattle Times zeigte phantasievollere Zahlen:

„Der Transport 2021 [von MHA] könnte der Stadt helfen, mehr als 900 erschwingliche Einheiten zu finanzieren, da Seattle davon ausgeht, dass jede Einheit etwa 80,000 US-Dollar von der Stadt benötigt. Erschwingliche Wohnprojekte kombinieren in der Regel Stadtdollars mit Finanzierungen aus anderen Quellen, einschließlich der Bundes- und Landesregierungen.“

Jede Einheit benötigt 80,000 $. Recht. Ein kürzlich in Betrieb genommenes Projekt kostete 67 Millionen US-Dollar für 148 Einheiten oder etwa 456,000 $ pro Einheit. Nun, wen interessiert das? Die Mieten sind gesunken, oder? Nun, selbst unter Berücksichtigung von Covid-Rückgängen steigen die Mieten in Seattle wieder und beginnen um eine jährliche Steigerung von etwa 18 %.

Die Wahrheit ist, dass die MHA die Kosten erhöht und die Produktion neuer Wohnungen verlangsamt hat, und wenn vor und sogar während der Pandemie ohne Gebühren und andere Regeln mehr gebaut worden wäre, würde das Angebot mit der Nachfrage Schritt halten, wenn sie nach der Pandemie steigt. Das MHA-Programm hat den Menschen vor fünf Jahren geholfen, sich besser zu fühlen, heute ist es ein Faktor, der zur Immobilieninflation nach der Pandemie beiträgt.

Besteht die Möglichkeit, dass die Stadt Seattle das Programm jetzt zurückzieht, da die Nachfrage stark ansteigt und die Mieten steigen? Natürlich nicht. Es ist ein Erfolg. Schauen Sie sich all das Geld an, das sie für den Wohnungsbau gesammelt hat. Warum sollten wir jetzt aufhören? Tatsächlich ist es nur eine Frage der Zeit, bis die Ratsmitglieder bei steigenden Mieten eine Erhöhung der MHA-Gebühren fordern werden. Wie Aeneas über das Pferd klagt, „haben wir das monströse Ding in der Zitadelle selbst verankert (Fähre 46).“

Bei fast jeder Wohnungspolitik ist das Muster gleich. Die Mieten steigen und damit auch die Forderungen nach einer stärkeren Regulierung und Gebührenerhebung für Wohnraum. Angebot und Nachfrage? Laokoon, halt die Klappe! Es gibt nur eine Lösung: Finden Sie mehr Geld für mehr „bezahlbaren Wohnraum“. Und es gibt viele Sinons da draußen, Aktivisten mit mehr Anekdoten als echten Daten, die bereit sind, politische Unterstützung für Bemühungen zur Umverteilung von Reichtum zu versprechen, um sicherzustellen, dass jeder ein „Recht auf Wohnen“ hat. Stattdessen bekommen die Leute einen Platz auf einer Warteliste für bezahlbare Wohnungen, die eines Tages kommen könnten.

Es ist frustrierend zu sehen, wie so viele Menschen in den Städten so hart daran arbeiten, eine so schlechte Wohnungspolitik zu entwickeln. Was ist der erste Schritt, um zu verhindern, dass das Pferd in die Stadt kommt? Die Antwort ist herauszufinden, was wir glauben.

[1] Es ist erwähnenswert, dass die Nuancen des Lateinischen eine Reihe gleichermaßen nuancierter Interpretationen dessen zulassen, was „und dona ferentis” hätte im Kontext bedeuten können (siehe Murley, Clyde. „Et Dona Ferentis.“ The Classical Journal, Bd. 22, Nr. 9, 1927, S. 658–62).