Private Aktivitätsanleihen und 4 % Steuergutschriften für Wohnen mit niedrigem Einkommen

Staatliche Wohnungsbauprogramme fallen im Allgemeinen in eine von zwei Kategorien, diejenigen, die den Menschen einen direkten Zuschuss zur Zahlung von Wohnungen gewähren, und diejenigen, die finanzielle Instrumente verwenden, um den Wohnungsbau zu erleichtern. Unter den Finanzinstrumenten ist der Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) das bedeutendste. Dieses Geschöpf des Steuergesetzbuchs monetisiert eine Steuervergünstigung für die Investition in bezahlbaren Wohnraum. Aber in den vom ehemaligen Kongressabgeordneten Paul Ryan überprüften Armutsprogrammen gibt es auch ein interessantes, aber komplexes Instrument – ​​den Private Activity Bond oder PAB. Das PAB erlaubt es Kommunalverwaltungen, steuerbefreite Anleihen im Namen von Unternehmen zu verkaufen, die Projekte bauen, die der Öffentlichkeit zugute kommen, einschließlich Wohnungsbau. In Kombination mit Steuergutschriften können PABs ein leistungsstarkes Instrument für Bauherren sein, die Kapital für Wohnprojekte zusammenstellen möchten. Aber Aufwand und Kosten sind hoch. (Wenn Sie ein Fenster in LIHTC möchten Hier ist ein Beitrag darüber, wie sie funktionieren).

Der Congressional Research Service hat eine hervorragende Einführung zu Private Activity Bonds veröffentlicht. Wie Steuergutschriften sind PABs in das Steuergesetzbuch eingebettet und umfassen zwei Arten von Anleihen. eine für Projekte, die staatlichen Zwecken dienen; die andere für solche, die privaten Zwecken dienen, solange sie der Allgemeinheit zugute kommen. Wenn Anleihen für private Aktivitäten für „qualifizierte private Aktivitäten“ wie Wohnen bestimmt sind, zahlen die Käufer der Anleihen keine Steuern auf die Zinsen, die sie verdienen. Der Kongress begrenzt die Höhe der Schulden, die für private Aktivitäten ausgegeben werden können; 150 Millionen und 50 Dollar pro Kopf im Jahr 1986 bis zu 335 Millionen Dollar oder 110 Dollar pro Kopf im Jahr 2022. Es gibt auch Grenzen nach Art des Projekts, um die Investitionen zu beeinflussen. Der Kongress beabsichtigt auch, die Steuerausgaben zu begrenzen (Ausnahmen bedeuten weniger Dollar an Steuereinnahmen).

Wie diese Anleihen mit LIHTC kombiniert werden können, insbesondere 4% Steuergutschriften, wird in einem Papier der Corporation for Supportive Housing (CSH) gut behandelt. Finanzierung von unterstützendem Wohnen mit steuerbefreiten Anleihen und 4 % Steuergutschriften für Wohnen mit niedrigem Einkommen. Hier ist eine Zusammenfassung der Anforderungen für die Verwendung von steuerbefreiten Anleihen mit Steuergutschriften.

Nur staatliche und lokale Regierungen sowie quasi-staatliche Stellen können die Anleihen ausgeben. In der Regel ist dies die Housing Finance Agency (HFA), die staatliche Stelle, die Steuergutschriften erhält. Da die Menge der steuerfreien Anleihen, die ausgegeben werden können, jedoch einer Volumenobergrenze (der oben genannten Grenze) unterliegt, konkurrieren all diese staatlichen Stellen aggressiv darum, unter die Obergrenze zu passen. Außerdem können Projekte nicht auf Anleiheerlöse zugreifen, bis ein Projekt die Genehmigung des staatlichen HFA erhält, und diese Erlöse sind auf Wohnkosten beschränkt und können beispielsweise nicht für Gewerbeflächen verwendet werden.

Bei der Kombination von Steuergutschriften und steuerbefreiten Anleihen gibt es eine wichtige Grenze, die es zu beachten gilt. Um die Steuergutschrift zu erhalten, muss der Projektmanager mindestens 50 % der Baukosten (die „50 %-Regel“) mit Anleiheerlösen decken; und natürlich müssen alle Wohnungen, die mit diesen Anleihen und Steuergutschriften gebaut wurden, für Personen verfügbar sein, die weniger als 60 % des Area Median Income (AMI) verdienen. Normalerweise müssen 20 % der Einheiten für Personen bei 50 % des AMI oder weniger oder 40 % der Einheiten bei 60 % des AMI erschwinglich sein.

Wenn es nicht schon offensichtlich ist, sind solche Projekte kompliziert. Hinzu kommt, dass bei solchen „Deals“ oft weitere Geldgeber hinzukommen. Zum Beispiel war das eine Wohnprojekt, an dem ich als Entwickler arbeitete, ein 4%-Projekt mit steuerbefreiten Anleihen. Aber wir hatten auch Gelder aus der staatlichen Wohnungsbaustiftung und einen Baukredit. Um ehrlich zu sein, musste ich mir den Kopf zerbrechen und alte E-Mails durchforsten, um mich genau daran zu erinnern, wie das Projekt zustande kam. Das CSH-Papier leistet hervorragende Arbeit, indem es anhand von sieben verschiedenen Fallstudien einige der unterschiedlichen Möglichkeiten aufzeigt, wie diese Finanzierung zustande kommen kann. Eine der einfachsten Fallstudien stammt beispielsweise aus Michigan. Hier ist ein Diagramm, das die Finanzierung des Projekts zeigt.

Die MSHDA ist die Michigan State Housing Development Authority, die Wohnungsfinanzierungsagentur des Bundesstaates. Die MSHDA hat die Anleihen verkauft und die Schulden werden durch die bescheidenen Einnahmen der Mieter bedient, die teilweise aus Abschnitt-8-Gutscheinen stammen. Jeder der Geldgeber im Projekt hat unterschiedliche Anforderungen, und bei dieser Art von Projekten kann die Erfüllung einer Anforderung die Anforderungen eines anderen Geldgebers durcheinanderbringen.

In einigen Fällen kann das Steuerguthaben zur Zahlung des Schuldendienstes verwendet werden. Das CSH-Papier verwendet eine Fallstudie, in der die Anleihen verwendet und dann „die Anleihen in einem ständigen Gespräch mit anderen öffentlichen Darlehen, Zuschüssen und Steuergutschriften vollständig aufgenommen wurden“. Das sieht so aus, als würde man Steuergutschrift-Eigenkapital verwenden, um Anleiheschulden zu tilgen. Das ist überzeugend: Obwohl die Steuergutschrift von 4 % einen kleineren Prozentsatz der förderfähigen Grundlage eines erschwinglichen Projekts ausmacht, ist es eine gute Idee, die Gutschrift zur Rückzahlung der Anleihen verwenden zu können. Dasselbe gilt für die Kombination verschiedener Finanzierungsquellen.

Ryan verbringt nicht viel Zeit mit PABs, außer um anzudeuten, dass „wenige Studien über die Wirksamkeit der Private Activity Bonds . . . im Hinblick auf die Verbesserung der Aufstiegsmobilität von Mietern.“ Dies ist wahr, und sein Blick auf die Ausgaben für das Programm zeigt, dass die Anleihen nicht so häufig verwendet wurden wie Steuergutschriften für Wohneigentum mit niedrigem Einkommen.

Und in den zehn Jahren seit seiner Analyse hat sich nicht viel geändert (Diagrammdaten des US-Finanzministeriums).

Meiner Ansicht nach sollten PABs so verwendet werden, wie alle Schulden verwendet werden: Werterfassung. Im Falle von Wohnungen habe ich vorgeschlagen ein Werterfassungssystem für Obdachlosenunterkünfte in denen beispielsweise die Kosten von Lagern quantifiziert werden, Anleihen verkauft werden, um Interventionen zur Beendigung der Lager durchzuführen, und dann als Einsparungen realisiert werden, wobei diese Einsparungen als Schuldendienst verwendet werden. Das Problem bei der Zusammenstellung dessen, was in der Non-Profit-Welt als „Kapitalstapel“ bekannt ist, ist die Komplexität, die aus folgenden Gründen problematisch ist:

● Uhrzeit – Solche Finanzierungsvereinbarungen fressen die Zeit, und Zeit ist Geld. Haltekosten während des Wartens auf die Zusammenstellung und Ausrichtung der Finanzierung sind ein echter Zusatz zu den Gesamtentwicklungskosten;

● Transaktionen – Mehr Geldgeber bedeuten mehr Transaktionskosten, und diese Kosten tragen auch zu den Gesamtentwicklungskosten bei;

● Anwälte und Berater – Um Katastrophen zu vermeiden, die zum Scheitern eines Projekts führen könnten, müssen bei jedem Schritt Anwälte und Berater hinzugezogen werden; Und

● Es ist nicht sehr effizient – Ist dies mit all den beweglichen Teilen und zusätzlichen Kosten der effizienteste Weg, um Wohnraum für Menschen bereitzustellen, die ihn jetzt benötigen?

Am Ende komme ich auf die grundlegende Faustregel zurück, dass jeder Vorschlag zur Wohnungsfinanzierung so einfach wie möglich sein sollte, um die benötigten Mittel oder Einheiten an die Menschen zu bringen, die sie heute benötigen. Ich bin zwar fasziniert und genieße die Herausforderung, ein Finanzierungsrätsel zu lösen, aber das Spielen dieser Spiele bringt den Leuten nicht die Miete. wir müssen Wege finden, PABs für einen besseren Zweck neu zu positionieren als komplexe Finanzierungsabkommen für den Bau von Sozialwohnungen.