Die Zulassung von mehr Wohnraum wirkt sich positiv auf den Wohnungspreis aus

Letzte Woche habe ich über meine Verzweiflung geschrieben, als ich versuchte, von Städten Daten über die Zeit zu erhalten, die für die Herstellung einer Wohneinheit benötigt wird. Gibt es keine öffentlich zugänglichen Daten, die dabei helfen könnten, Genehmigungen, Bevölkerung und Preise miteinander in Verbindung zu bringen? Nun, ja und nein. Die Daten der Federal Reserve Bank of Saint Louis, auch Fred genannt, sind interessant, aber nicht sehr detailliert. Aber werfen wir einen Blick auf Nashville in den Jahren 2010 bis 2020 und was es uns über Wohngenehmigungen, Bevölkerung und Preise sagen kann. Mit etwas Hilfe von Zumper, einem Online-Mieten-Tracker, sieht es so aus, als ob die Zahl der Personen, die eine Wohngenehmigung erhalten, sinkt, und dass damit auch die Steigerungsrate der Immobilienpreise sinkt. Hier sind die Daten.

Beginnen wir mit dem Bevölkerungswachstum von Nashville im betrachteten Zeitraum von 2010 bis 2020. Laut Fred kamen in diesem Zeitraum in Nashville etwa 300,000 Menschen hinzu, was einem Bevölkerungswachstum von fast 20 % entspricht.

Eine Sache, die Ihnen sofort auffallen wird, ist ein verrücktes Merkmal von Daten, wenn es um Städte geht: Wir können Nashville nicht wirklich sehen, sondern nur einen größeren Bereich. Dies ist ein verwirrendes Merkmal von Wohnungsdaten. Bei der US-Volkszählung werden Städte oft in einen Topf geworfen und als Metropolitan Statistical Area oder MSA bezeichnet. Keine große Sache, oder? Streitigkeiten über den Wohnungsbau finden jedoch häufig innerhalb der engen Grenzen von Städten statt, und wenn die Daten diffuser sind, verfälscht dies die Aussagen über Städte selbst und deren Umland. Wir verwenden Freds MSA-Daten.

Schauen wir uns als Nächstes die Genehmigung an. Fred verfolgt diese Daten anhand von Volkszählungszahlen. Wenn wir die jährliche Zahl der erteilten Genehmigungen mit der Bevölkerung vergleichen, ergibt sich ein interessantes Verhältnis.

Dabei gibt es allerlei Probleme. Erstens und am offensichtlichsten ist, dass eine Genehmigung nicht gleichbedeutend mit einer tatsächlich bewohnbaren Wohneinheit ist. Aus diesem Grund verfolge ich differenziertere Daten über die Zeit bis zur Genehmigung. Ich hoffe, dass wir sehen können, wie viel Zeit zwischen der Genehmigung und der tatsächlichen Bewohnbarkeit einer Einheit vergeht. Dennoch ist dieses Verhältnis von neuen Einheiten zu neuen Mitarbeitern eine Überlegung wert. Die 33,579 Menschen, die 2014 beispielsweise in Nashville ankamen, brauchten eine Bleibe. Es sind Faktoren wie die Leerstandsquote – oft als „Absorption“ bezeichnet – und andere Faktoren zu berücksichtigen. Aber das Verhältnis zwischen neuen Leuten und der Anzahl der Genehmigungen ist relevant. Es bedeutet weniger Konkurrenz zwischen Menschen, die nach knappen Wohneinheiten suchen.

Schauen wir uns nun den Preis an. Fred erfasst keine Mieten, aber den „Hauspreis aller Transaktionen“. Hier ist die Veränderung der Immobilienpreise über einen Zeitraum von zehn Jahren zusammen mit Zumpers Verfolgung der Mieten in den letzten fünf Jahren.

Hier wird deutlich, dass es einen Zusammenhang gibt, wenn wir die Entwicklung der Genehmigungen, der Bevölkerung und des Preises vergleichen.

Die Genehmigungen scheinen in den zehn Jahren mit dem Bevölkerungswachstum in Nashville Schritt zu halten, und wenn wir uns die fünf Jahre ansehen, die uns für Miet- und Immobilienpreise zur Verfügung stehen, beginnen diese zusammen mit dem offensichtlichen Produktionsanstieg abzuschwächen. Mit sinkendem Verhältnis von Neuzugängen zu Wohnraumgenehmigungen sinkt auch die Rate der Preissteigerungen.

Aber ich habe immer noch Fragen, sogar Zweifel. Bei den Fred-Daten handelt es sich um „geschätzte Verkaufspreise und Bewertungsdaten“, um den Preis zu ermitteln. Was bedeutet das genau? Mietdaten aus verschiedenen Quellen können erheblich variieren, ebenso wie lokale Preisschätzungen. Ein großes Problem bei den Genehmigungsdaten besteht darin, dass sie uns nicht sagen, wann die zugelassenen Einheiten tatsächlich in Betrieb gehen. Außerdem würden lokale Daten viel darüber verraten, wie lange es dauert, eine Genehmigung zu erhalten.

Dieser erste Blick auf öffentlich zugängliche Daten scheint mein langjähriges Argument zu bestätigen, dass mehr Angebot niedrigere Preise bedeutet. Ich denke immer noch, dass das wahr ist. Aber im Gegensatz zu meinen Kollegen auf der linken Seite, die gerne Korrelation mit Kausalität verwechseln, kann ich das einfach nicht. Weitere lokale Daten über tatsächliche Genehmigungen, Preise und Daten der Inbetriebnahme von Wohnungen würden die Argumente noch weiter untermauern. Aber das ist ein guter Anfang.

Aber wenn wir versuchen, tiefer in schnell wachsende Städte wie Nashville einzudringen und uns die Daten ansehen, die wir haben, gibt es einen Trend: Wenn die Bevölkerung steigt und Genehmigungen folgen, sehen wir, dass die Preissteigerungen zu sinken beginnen.

Schließlich gibt es auch einige interessante Hinweise. Beispielsweise verzeichnet eine der am schnellsten schrumpfenden Städte in den Vereinigten Staaten seit 2018 tatsächlich einen Anstieg der Immobilienpreise. Ein lokaler Fernsehsender berichtete letztes Jahr darüber, wie sich der „Wohnungsmarkt in Decatur aufheizt“.

Und wie sieht es mit den Mieten aus? Zumper zeigt, dass die Mieten in Decatur im letzten Jahr um 26 % gestiegen sind, was durchschnittlich etwa 123 US-Dollar entspricht. Und ein Blick auf die Mietkurve der letzten Jahre zeigt eine ähnliche Entwicklung wie die Immobilienpreise.

Was ist in Decatur los? Steigende Inflation durch große Bargeldentsorgungen der Bundesregierung und Probleme in der Lieferkette? Vielleicht. Aber das sind Merkmale der letzten zwei Jahre, und der Preisanstieg findet offenbar seit 2018 statt. Warum? Es ist eine Überlegung wert.

Was wir brauchen, ist, dass die örtlichen Gerichtsbarkeiten an diesen Maßnahmen genauso interessiert sind wie ich und sie nutzen, um die Wohnungswirtschaft besser zu steuern. Letztendlich ist die Grundlage jeder funktionierenden, fairen und effizienten Wirtschaft ein reger Austausch zwischen Käufern und Verkäufern. Wenn Produzenten Nachfrage sehen, wollen sie natürlich mehr produzieren. Eine Verlangsamung schadet nur den Wohnungssuchenden, insbesondere den Menschen mit weniger Geld. Es gibt noch viel zu tun, aber es wäre weitaus besser, sich für mehr Wohnraum zu entscheiden, als für mehr Regeln und Verzögerungen.