Eigentum ist nicht das Problem, Wohnungsknappheit ist es

Letzten Monat nahm ich an einem Gemeinschaftstreffen in Cincinnati teil, in dem Studenten des Studiengangs Housing Systems an der School of Planning der University of Cincinnati diskutierten, „wie institutionelle Investoren unsere Stadt beeinflussen; was derzeit getan wird, um dieses Problem anzugehen, und was wir noch tun müssen.“ Ich habe schon früher über die Bemühungen des Hafens von Cincinnati gepostet, institutionelle Investoren zu vereiteln Kauf von Einfamilienhäusern in der Stadt. Die bei dem Treffen schwer zu beantwortende Frage war, was genau ein „institutioneller Investor“ ist und ob Eigentum in ursächlichem Zusammenhang mit schlechten Wohnergebnissen wie höheren Mieten, Zwangsräumung oder Verfall steht. Die Sorge darüber, wem Wohnraum gehört, scheint eine weitere Ablenkung vom eigentlichen Problem zu sein, dem Mangel an Angebot angesichts steigender Nachfrage.

Die Studenten nehmen an einem Kurs namens Gehäusesysteme, unterrichtet von Professor Hayden Shelby. Der Kurs beinhaltet einen Blick auf die „Natur von Wohnungsproblemen und Wohnungsmärkten“ und „Angehen von Wohnungsmarktversagen“. Die Betrachtung von Eigentumsmustern und ihrer Beziehung zu den Ergebnissen auf dem Wohnungsmarkt ist sicherlich eine Übung wert, aber sollten sich politische Interventionen darauf konzentrieren, wem Eigentum gehört? Es hängt davon ab, ob es eine klare, konsistente und kausale Beziehung zwischen Eigentum und schlechten Ergebnissen geben kann. Bisher habe ich keine Daten gefunden, die eine Verbindung herstellen.

Tatsächlich drehte sich eine Zeit lang alles um den Erwerb von Wohnraum durch Ausländer in den Vereinigten Staaten. Die beängstigende Erzählung war, dass chinesische Investoren Bargeld auf dem amerikanischen Immobilienmarkt „parkten“, viele Wohnhäuser aufkauften, sie leerten und dann darauf warteten, sie zu verkaufen. Vor etwa 5 Jahren gab es ein Vorschlag zur Besteuerung des Wohnungskaufs durch ausländische Investoren um dies zu stoppen.

Das Problem, dass zwielichtige Investoren Wohnhäuser aufkauften und leerten, war jedoch nicht real. Sicherlich gab es einige Transaktionen mit Investoren außerhalb der Vereinigten Staaten, aber sie versuchten, Geld zu verdienen, nicht zu verlieren. Als diese Investoren Gebäude kauften, führten sie sie wie jeder andere Eigentümer, sie leerten sie nicht; Das bizarre Argument war, dass die Preise steigen würden, wenn sie leer bleiben, und damit auch der Wert der Investition. Abgesehen davon, dass sie kaufen und entfernen müssten, um die Durchschnittsmieten um 1 % zu erhöhen 1,400 Einheiten aus dem Seattle-Markt, etwas, das einfach nicht passierte.

Die heutige Sorge ist, dass Investoren – und die Modifikatoren sind jetzt nicht „ausländisch“, sondern „groß“ oder „außerhalb der Stadt“ oder „groß“ oder „Unternehmen“ oder alles oben Genannte – zwangsläufig schlechte Schauspieler sind. Befürworter verweisen auf die Folgen steigender Mieten, Zwangsräumungen und Verwahrlosung als Beweis. Aber all diese Dinge passieren trotzdem, unabhängig davon, ob ein Besitzer eine Meile oder 1,000 Meilen entfernt wohnt. Und es ist einfach nichts Falsches oder Unheilvolles daran, dass Real Estate Investment Trusts (REITs) oder Pensionsfonds Wohnungen kaufen, wenn sie glauben, dass sie sich rentieren werden. Die Vorstellung, dass solche Transaktionen profitabler sind, wenn man die Gebäude auseinanderfallen lässt, Mieter belästigt und sie räumt, macht nicht nur keinen Sinn, sondern wird auch nicht durch quantitative Beweise gestützt.

Es gibt schlechte Wohnungsanbieter – und es gibt schlechte Busfahrer, Polizisten, Lehrer und vielleicht sogar Politiker – aber man versucht nicht, das Versagen dieser Akteure auf etwas wie ihren Wohnort oder ihren Schulbesuch zurückzuführen. Wenn einer dieser Akteure etwas falsch macht, ist es sinnvoll, ihn wegen Regelbruchs oder Gefährdung der Gemeinschaft zu sanktionieren. Solche Sanktionen gibt es bereits für Menschen, die Immobilien auf eine Weise schlecht verwalten, die Fäulnis verursacht, und das Räumungsverfahren wird von einem Richter geleitet, nicht vom Wohnungsanbieter selbst. Und wenn steigende Mieten das Problem sind, ist der beste Weg, dies auszugleichen, die Schaffung eines wettbewerbsfähigen Wohnungsmarktes, damit Menschen, die mit dem Preis unzufrieden sind, leicht einen Ersatz in der Nähe finden können.

Die unterschwellige Empörung im Raum des Treffens war deutlich; Einige „gesichtslose Unternehmen“ verdienen Geld, viel Geld, auf Kosten armer Menschen. Die Logik lautet eindeutig, dass diese Unternehmen daran gehindert werden müssen, Eigentum in Cincinnati zu besitzen. Ein Teilnehmer schlug vor, nicht mehr als eine bestimmte Anzahl von Häusern im Besitz von Investoren jeglicher Art zuzulassen.

Seltsamerweise stimmt der Hafen von Cincinnati zu. Eine andere kürzlich veröffentlichte Geschichte hebt die Bemühungen des Hafens hervor, mit seinen öffentlichen Dollars oder den Erlösen aus dem Verkauf von Anleihen so viele Wohnungen wie möglich aufzukaufen. Die Idee ist, dass für „intuitive“ Investoren nichts mehr übrig bleibt. Ist der Hafen eine Institution? Und was passiert, wenn jemand die Miete nicht mehr zahlt oder gegen die Mietbedingungen verstößt? Wird der Hafen sie vertreiben? Gemeinnützige und Wohnungsbehörden, auch Institutionen, kündigen viele, viele Mieter wegen Zahlungsverzug und Mietvertragsverstößen. Der Hafen wird es auch. Der Hafen plant, „sein Geld durch die Vermietung und schließlich den Verkauf der Häuser zurückzuverdienen. Aber der springende Punkt ist, die Mieten bezahlbar und die Verkaufspreise niedrig genug zu halten, damit die Leute sie bezahlen können.“

Hmmmm. Wie werden sie das tun? Hinweise aus der Geschichte sind, dass die 10,000 Dollar, die der Port für die Verbesserung von Häusern ausgeben würde, nicht ausreichen. Der Hafen beginnt – wie jeder andere Eigentümer, ob groß oder klein – zu erkennen, dass jemand für Reparaturen bezahlen muss. Wenn es sich um den Endverbraucher, einen Mieter oder einen Käufer handelt, steigt der Preis. Es ist einfache Mathematik. Die Wahrheit ist, dass jeder Käufer, egal ob es sich um einen REIT oder einen Erstinvestor handelt, der eine einzelne Mietimmobilie kauft, Miete ist die einzige Möglichkeit, Verbesserungen zu bezahlen. Wenn es ein Problem mit dem Wohnungsbau gibt, besteht der beste Weg, es anzugehen, darin, Anreize für Verbesserungen zu schaffen, nicht sie anzuordnen. Wenn ein Mandat kommt, zahlen die Mieter die Rechnung, und die Einheiten sind nicht mehr erschwinglich.

Es mag reduktionistisch sein, aber es gibt immer einen Weg, jedes Wohnungsproblem zu lösen: Erlauben Sie dem Markt, viele, viele Wohnungen zu produzieren, so dass Produzenten und Anbieter miteinander konkurrieren müssen, um Menschen dazu zu bringen, ihr Produkt zu mieten oder zu kaufen. Alles andere wird das Spielfeld weg vom Verbraucher verzerren und ihn dazu zwingen, miteinander zu konkurrieren und weniger als ideale Preise und Bedingungen zu akzeptieren. Und hier ist der entscheidende Punkt in dieser ganzen Diskussion: Selbst wenn es einen messbaren und starken kausalen Zusammenhang zwischen Eigentum und Wohnergebnissen gäbe, wäre die beste Lösung dafür immer noch mehr Wohnraum. Die Lösung für die meisten Wohnungsprobleme besteht darin, ein ausreichendes Angebot zu schaffen, damit die Menschen die Möglichkeit haben, eine erschwingliche Alternative zu wählen.

Professor Shelby war geduldig mit meinen Fragen bei dem Treffen und war auch so freundlich, einige Fragen zu beantworten, die ich ihr zum Thema Investorenbesitz und zum Kurs geschickt hatte. Hier sind meine Fragen und ihre Antworten in voller Länge.

Wie wichtig ist es, sich auf eine klare Definition dessen zu einigen, was mit „Investor“ gemeint ist? Zum Beispiel verwendet der Hafen Investorengelder aus Anleiheverkäufen, um Häuser zu kaufen, um andere Investoren davon abzuhalten, sie zu kaufen; Geht es hier wirklich um „gute“ versus „schlechte“ Investoren? Wie wird das gemessen?

Ich denke, es ist wirklich wichtig, zwischen verschiedenen Arten von Investoren zu unterscheiden. In diesem Projekt haben wir uns auf den Begriff „institutionelle Investoren“ gestützt, den andere zur Beschreibung dieses Phänomens verwendet haben. Aber ich erkenne an, dass das ein unvollkommener Begriff ist. Wir haben uns bemüht, einen besseren Begriff zu finden, um zu beschreiben, welche Art von Schauspieler in diesem Bereich tatsächlich problematisch ist. Die Arten von Unternehmen, über die wir uns Sorgen machen, sind diejenigen, die negative Auswirkungen auf unsere Bürger und Gemeinden haben, indem sie (1) die Mieten auf ein Niveau anheben, das für die Mieter nicht zu bewältigen ist, ohne die Immobilien wesentlich zu verbessern, (2) zu höheren Raten räumen als die meisten anderen Marktvermieter und (3) nicht angemessene Instandhaltung von Immobilien, so dass Mieter unter schlechten Bedingungen leben müssen und Nachbarn Auswirkungen auf ihre Immobilienwerte haben können. Wir brauchen wahrscheinlich einen besseren Begriff für diese Art von Anlegern. Vielleicht würden nur „Bad Actor-Investoren“ ausreichen. Aber der Grund, warum wir dieses Community-Gespräch veranstalten wollten, ist, dass in Cincinnati viele Menschen und Organisationen in unserer Stadt bemerkt haben, dass wir einige große Einheiten haben, hauptsächlich REITs, die in den letzten Jahren auf die Bühne gekommen sind und zu produzieren scheinen diese materiellen Probleme für die Bewohner zu viel höheren Raten als der typische Vermieter.

Welche negativen Folgen können mit „schlechten“ Anlegern in Verbindung gebracht werden? Sind diese Ergebnisse kausal mit der Entfernung und Größe des Investors verknüpft? Offensichtlich wird es große entfernte Investoren geben, die „gute“ Wohnungen haben, und kleine lokale Investoren, die „schlechte“ Wohnungen haben.

Ich weiß nicht, dass die Größe unbedingt durch diese oben aufgeführten schlechten Ergebnisse verursacht wird (oder sogar immer damit korreliert). Es ist sicherlich möglich (und plausibel), dass Kleininvestoren und Vermieter diese Probleme produzieren, ebenso wie Großinvestoren qualitativ hochwertigen, erschwinglichen Wohnraum schaffen. Allerdings, wenn dort sind Große Investmentunternehmen, die diese Probleme verursachen – und wir haben einige Unternehmen in Cincinnati –, können aufgrund ihrer Größe und ihres Einflusses viel Ärger verursachen. Es gibt auch das Problem, dass diese großen Einheiten oft schwer zur Rechenschaft gezogen werden können, weil sie unter mehreren LLCs operieren und oft keinen lokalen Vertreter haben, der für Mieter und Gemeindeanwälte leicht erreichbar ist, wenn Probleme auftreten. Das ist die grundlegende Frage.

Anstatt zu versuchen, die Eigentumsverhältnisse zu regulieren, wäre es sinnvoll, schlechte Ergebnisse mit vorhandenem Code anzugehen und Programme zu entwickeln, um Anreize für abweichendes Verhalten zu schaffen. Wenn beispielsweise eine Wohneinheit baufällig geworden ist, könnte die Stadt ein zinsgünstiges Darlehen aus einem Fonds zur Bewilligung anbieten, das Reparaturen kostengünstiger ermöglichen und eine Umwälzung der Kosten auf die Bewohner verhindern könnte.

Ich denke, eine Möglichkeit, dies zu bekämpfen, besteht darin, bestehende Vorschriften durchzusetzen, und sicherlich versuchen die Leute, mit denen ich in der Stadt gesprochen habe, genau das zu tun. Und es ist auf jeden Fall sinnvoll, Vermietern Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen anzubieten, um Vermietern zu helfen, Immobilien zu erhalten. Es ist durchaus so, dass gerade Kleinvermieter oft mit sehr knappen Margen arbeiten und echte Schwierigkeiten haben, ihre Immobilien zu erhalten, gerade jetzt, wo Material und Arbeit so teuer geworden sind. Aber das Problem, auf das wir uns hier konzentrieren, sind nicht die Vermieter von Groß und Klein, die einen kleinen Kredit benötigen, um ein paar Immobilien zu modernisieren. Wir sprechen von großen Einheiten, die in die Nachbarschaft kommen, die Mieten erhöhen, nicht wirklich in die Immobilien „investieren“ im Sinne von materiell etwas hineinstecken und durch diese Mieten Wert extrahieren. Das ist das grundlegende Problem, das wir bei dem Geschäftsmodell berücksichtigen müssen, das wir bei der Vermietung von Einfamilienhäusern sehen. Die meisten Immobilieninvestitionen in der Vergangenheit haben versucht, Einnahmen durch die Wertsteigerung der Immobilie selbst im Laufe der Zeit zu erzielen. Es besteht also ein Anreiz, die Immobilie zu erhalten. Aber das ist nicht das, was diese Unternehmen tun. Sie erzielen kurzfristige Gewinne durch Mieterhöhungen und Kostensenkungen, indem sie die Immobilien nicht instand halten. Ich denke, dies ist ein grundlegend anderes Geschäftsmodell als die meisten Großvermieter, und wir müssen das im Hinterkopf behalten, wenn wir über dieses Thema sprechen. Wir ... auch. Das müssen wir im Hinterkopf behalten, wenn wir über angemessene politische Reaktionen nachdenken. Wir wollen keine Vorschriften schaffen, die kleinen Vermietern schaden, die bereits damit kämpfen, qualitativ hochwertige Einheiten zu erhalten.

Hätten Sie weitere Gedanken oder Kommentare dazu, was Sie sich von diesem Projekt in Bezug auf bessere Wohnergebnisse erhoffen? Wenn es sich um eine Regulierung handelt, wie könnten neue Vorschriften vermeiden, Fehlanreize zu schaffen, die die Investitionen privater Entwickler in den Wohnungsbau in Cincinnati verringern könnten?

Aus Sicht der Interessenvertretung möchte ich, dass dies Menschen zusammenbringt, um über Lösungen nachzudenken, die zu besseren Lebensbedingungen und mehr Mietsicherheit für Mieter in unserer Stadt führen können. Ich habe keine festgelegten politischen Initiativen, die ich voranzutreiben versuche, sondern ich höre den Leuten in der Community zu, versuche, sie zu verbinden, und versuche, Wege zu finden, wie ich nützliche Forschungsergebnisse leiten kann . Aus intellektueller und pädagogischer Sicht denke ich, dass dieses Projekt bereits viel von dem getan hat, was es sich erhofft hatte, nämlich Gespräche anzuregen, die uns helfen zu klären, was das Problem ist und worauf unsere Interessenvertretung abzielen sollte.