Meinung: Diese 2 Zahlen fassen zusammen, warum der Wohnungsmarkt noch lange nicht zur Normalität zurückkehren wird

Ich zeigte meiner Frau diesen Brief und scherzte, wir sollten einen Aufschlag von 20 % auf den aktuellen Wert verlangen. Es ist eine große runde Zahl, aber im Wesentlichen nutzlos.

Warum?

Irgendwo müssen wir leben!

Selbst wenn wir einen viel höheren Verkaufspreis erzielen könnten, würde uns das nicht wirklich weiterhelfen.

Wir haben bereits einen festgeschriebenen Hypothekenzins von 3 %. Wir haben ein ordentliches Stück Eigenkapital im Haus. Und wie unser verzweifelter Immobilienmakler in seinem Brief anspielte, wäre es fast unmöglich, im Moment ein anderes Haus zum Kaufen zu finden.

Die Kombination aus steigenden Immobilienpreisen, niedrigen Hypothekenzinsen, die von derzeitigen Hausbesitzern festgelegt werden, und einem geringen Angebot macht es unattraktiv, Ihr Haus zu verkaufen und sich jetzt nach einem anderen umzusehen.

Mike Simonson von Altos Research hat eine Grafik, die zeigt, wie schlimm die Wohnungsangebotssituation derzeit ist:

Das sind derzeit 271,913 zum Verkauf stehende Häuser im ganzen Land!

Wir befinden uns auf einem Wohnungsmarkt mit einer rekordhohen Nachfrage und einem rekordtiefen Angebot. Wenn Sie wissen möchten, warum die Preise 20 % höher sind als vor einem Jahr, ist dies die einfachste Erklärung.

Aber hier geht noch mehr.

Simonsen war kürzlich mit Tracy Alloway und Joe Weisenthal im Odd Lots Podcast, wo er erklärte, wie viele Hausbesitzer ihre Immobilieninvestitionen verdoppeln:

Es ist wie eine Verdoppelung. Der Hausbesitzer kauft das nächste Haus, zieht nach oben oder unten. Und weil Hypotheken so günstig sind, ist es ein wirklich guter Zeitpunkt, die erste als Mieteinheit zu behalten. Und so kaufe ich jedes Jahr ein nächstes und behalte mein erstes. Und das ist ein großes Phänomen. Und plötzlich bin ich Immobilieninvestor. Und gleichzeitig war institutionelles Geld billig. Es gibt viele Neuigkeiten über die großen Private-Equity-Fonds, die Häuser aufkaufen, aber eigentlich sind es die Einzelpersonen, die das meiste davon treiben. In den letzten zehn Jahren haben wir also 8 Millionen Häuser aus dem Wiederverkaufszyklus genommen und sie in den Teil des Pools für Investitionsmieten verschoben. Und das sind, wissen Sie, 9 % aller Einfamilienhäuser.

Ich weiß, dass sich alle darüber beschweren wollen, dass BlackRock alle Häuser in diesem Land gekauft hat, aber 90 % der Mietwohnungen sind im Besitz von Privatpersonen in den Vereinigten Staaten.

Und diese Zahl wächst aufgrund einer Fülle von Eigenheimkapital, der Stärke der Verbraucherbilanzen und der vorherrschenden niedrigen Hypothekenzinsen.

Niedrige Hypothekenzinsen machen monatliche Zahlungen so günstig wie nie zuvor:

Eigenheimkapital ist durch steigende Immobilienpreise in die Höhe geschossen:

Schauen Sie sich außerdem die Kreditwürdigkeit von Hauskäufern in diesen Tagen an:

Die Menschen, die heute Häuser kaufen, haben eine hervorragende Kreditwürdigkeit. Dies war während des Subprime-Booms in den frühen bis mittleren Jahren nicht der Fall, als die Mehrheit der Käufer von Menschen mit geringer Kreditwürdigkeit stammte.

Stellen Sie sich vor, Sie besitzen Ihr Haus seit fünf Jahren oder länger. Inzwischen haben Sie sicherlich mindestens zwei- bis dreimal refinanziert und haben wahrscheinlich einen Sollzinssatz von 3 % oder weniger. Außerdem sitzt du durch eine Kombination aus Tilgungszahlungen und steigenden Kursen auf einem netten Eigenkapital.

Es scheint sicher nicht so, als würden die Immobilienpreise in absehbarer Zeit aufhören zu steigen und die Mieten steigen ebenfalls, also macht es Sinn, dass die Leute sich dafür entscheiden, an ihrem ursprünglichen Eigentum festzuhalten, selbst nachdem sie etwas Neues gekauft haben. Sie können einfach genug Miete verlangen, um die Hypothek, die Versicherung und die Steuern zu decken, und trotzdem die Nase vorn haben, indem sie langsam eine billige Hypothek zurückzahlen und sehen, wie ihr Haus im Wert steigt.

Wenn ich raten müsste, wird es Jahre dauern, bis wir etwas sehen, das sich einem „normalen“ Wohnungsmarkt annähert. Wir haben nach dem letzten Immobiliencrash einfach nicht genug Häuser gebaut, um die Nachfrage der Millennials zu befriedigen, die ihre Jahre der Haushaltsgründung erreicht haben.

Die Dinge nehmen endlich Fahrt auf, aber wir müssen jahrelange Unterentwicklung wettmachen. Und es ist nicht so, dass die Probleme in der Lieferkette, staatliche Vorschriften und COVID es einfacher machen, Häuser schneller zu bauen.

In der Zwischenzeit könnten steigende Zinsen die Dinge etwas verlangsamen, wenn die Hypothekenzinsen hoch genug werden. Steigende Wohnungspreise und höhere Kreditzinsen würden es für die Menschen zumindest weniger attraktiv machen, an ihren alten Häusern festzuhalten und sie zu vermieten.

Steigende Zinsen würden jedoch wahrscheinlich auch das Wohnungsangebot begrenzen, da so viele Menschen an niedrigen Zinsen festhalten. Warum verkaufen, um ein Haus zu einem höheren Preis mit höheren Kreditkosten zu kaufen?

Offensichtlich werden die Leute immer noch wegen eines neuen Jobs oder einer neuen Familie oder eines Tapetenwechsels oder aus einem der anderen Gründe, warum sich Menschen für einen Verkauf entscheiden, umziehen.

Aber es wird wohl noch lange dauern, bis wir auf dem Wohnungsmarkt eine Art Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage sehen.

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Ben Carlson ist der Autor des Investment-Blogs „A Wealth of Common Sense“, in dem dieser erstmals veröffentlicht wurde. Es wird mit Genehmigung nachgedruckt. Folgen Sie ihm auf Twitter @awealthofcs.