Nein, San Francisco hat Einfamilienhäuser nicht abgeschafft

Die Amerikaner sind meiner Meinung nach abgestumpft gegenüber den Behauptungen, dass ein Beitrag im Internet „gefälschte Nachrichten“ oder „Fehlinformationen“ seien. Die Worte sind nur zu einer anderen Art zu sagen geworden: „Ich möchte nicht glauben, dass das wahr ist, ob es so ist oder nicht.“ Man muss jedoch kein Philosoph sein, um zu zeigen, dass manche Dinge wahr oder falsch sind. San Francisco hat die Zonierung von Einfamilienhäusern nicht gerade beendet eine Schlagzeile in Planetizen Ansprüche. Was gerade in San Francisco passiert ist, ist komplizierter und wirft ein Licht nicht nur auf die Medien, sondern auch darauf, wie die Aufsichtsbehörden dort nach wie vor nichts tun können, um Wohnungen billiger zu machen, weil sie sich Sorgen machen, dass jemand Profit macht. Dasselbe gilt für die Bemühungen des kalifornischen Gesetzgebers, Anreize für mehr Wohnraum zu schaffen.

Erstens ist die Geschichte in Planetizen eine Zusammenfassung eines Paywall-Beitrags im San Francisco Chronicle. Die Zusammenfassung umfasst die Verabschiedung des Gesetzes vom 28. Juni^th das ändert Einfamilienzonen in San Francisco. Trotz seiner irreführenden Überschrift fasst der Beitrag die Chronicle-Geschichte und das Problem ziemlich gut zusammen.

Hier ist der erste Absatz des Planetizen-Beitrags:

„‚San Francisco plant, die Zonierung von Einfamilienhäusern abzuschaffen und stattdessen Vierfamilienhäuser in jedem Viertel und Häuser mit sechs Wohneinheiten auf allen Eckgrundstücken zuzulassen, eine Änderung, die von den Befürwortern der Wohnungsbauentwicklung schon lange angestrebt wird', berichtet JD Morris in einem Paywall-Artikel für die San Francisco Chronik.”

So weit so gut, oder? Aber da ist ein Fang. Morris stellt fest, dass es Skepsis gegenüber der Gesetzgebung gibt, weil es scheint, dass die im letzten Jahr verabschiedete SB 9, die die Unterteilung eines Einfamiliengrundstücks in zwei ermöglichte, ein Flummox-State-Gesetz war. Dieses Detail fehlt in der Geschichte, und ich werde später zu SB 9 kommen. Andere Befürworter der Entwicklung wiesen darauf hin, dass es zu viele Hindernisse gebe, um tatsächlich 4 Häuser auf einem Grundstück und sechs auf einem Eckgrundstück zu bauen. Welche Barrieren genau? Die Planetizen-Zusammenfassung sagt es nicht, aber dazu kommen wir später noch einmal.

Schließlich zitiert der Planetizen-Beitrag den Planungsdirektor von San Francisco, Richard Hillis, mit den Worten, die Wirkung der Verordnung werde „ziemlich gering“ sein, obwohl es sich um einen „ziemlich großen Schritt“ handelt. Der Sponsor der Gesetzgebung, Supervisor Rafael Mandelman, fügt hinzu, dass er frustriert ist, dass „eine Maßnahme, die anfangs bereits bescheiden und inkrementell war, am Ende noch bescheidener wurde“.

Hat San Francisco die Zoneneinteilung für Einfamilienhäuser beendet oder nicht?

Ich brauchte eine Weile, um die Site des Board of Supervisor von San Francisco und die Website der State Legislature zu durchsuchen, um herauszufinden, was wirklich passiert war. Aber hier ist es. Im vergangenen Jahr haben Supervisor Mandelman und der Mehrheitsführer des kalifornischen Senats, Toni Atkins, beide Gesetze eingeführt, um die Bebauung von Einfamilienhäusern zu regeln. Mandelmans würde sich natürlich nur auf San Francisco auswirken und mehr Dichte in Einfamiliengebieten ermöglichen. Atkins SB 9 sollte im Wesentlichen dasselbe tun, aber in Städten im ganzen Bundesstaat, einschließlich San Francisco.

Atkins Gesetzgebung verabschiedet (Sie können den vollständigen Text lesen hier), Schaffung eines Freibetrags für die Aufteilung von Einfamiliengrundstücken zur Schaffung zusätzlicher Wohneinheiten. Das Ergebnis von SB 9 wird so von California YIMBY zusammengefasst auf ihrer Website,

• Es ermöglicht Hausbesitzern in den meisten Gebieten des Bundesstaates, ihr Eigentum in zwei Grundstücke aufzuteilen, wodurch die Möglichkeiten für Wohneigentum in ihrer Nachbarschaft erhöht werden. und
• Es erlaubt den Bau von zwei Häusern auf jedem dieser Grundstücke, was dazu führt, dass Vierfamilienhäuser in Gebieten legalisiert werden, in denen zuvor nur ein Haus erlaubt war.
• SB 9 enthält wichtige Schutzmaßnahmen gegen die Verdrängung bestehender Mieter.

Sollte dies nicht zu einem Boom im Wohnungsneubau in bisher für den Wohnungsbau gesperrten Zonen führen? Nein, das wird es nicht. Um zu verstehen, warum, müssen Sie das Kleingedruckte lesen, das von einem anderen angeboten wird Erklärer des Gesetzgebers.

„Jüngste Änderungen erfordern eine lokale Agentur eine Eigentumsvorbehaltspflicht auferlegen als Bedingung für einen Hausbesitzer, der eine ministerielle Grundstücksaufteilung erhält. Dieser Gesetzentwurf verbietet auch die Entwicklung kleiner Unterteilungen und verbietet ministerielle Losteilungen auf benachbarten Parzellen durch dieselbe Person, um Anlegerspekulationen zu verhindern. In der Tat ermöglicht es mehr Nachbarschaftswohnungen in den kalifornischen Gemeinden schränkt die Marktmacht institutioneller Investoren ein. SB 9 verhindert, dass Profiteure Mieter räumen oder verdrängen, indem sie Immobilien ausschließt, in denen ein Mieter in den letzten drei Jahren gewohnt hat (Hervorhebung von mir).

Die ausdrückliche Absicht des Gesetzes ist es, „Profiteure“ abzuschotten, um bestehenden Einfamilienbesitzern zu ermöglichen, „bezahlbare Mietmöglichkeiten für andere arbeitende Familien bereitzustellen“, während sie gleichzeitig Wohlstand schaffen. Wie sollen diese Eigentümer dies tun können, ohne einen „Gewinn“ zu erzielen? Das ist ein Rätsel. Die Gesetzgebung schweigt zu einer Finanzierung, die für die meisten Menschen mit einem Einfamilienhaus, das eine Hypothek abzahlt, unmöglich sein wird. Stellen Sie sich eine junge Familie vor, die 5 Jahre nach ihrer ersten Hypothek versucht, die Unterteilung ihres Grundstücks, den Neubau von mehr Wohnungen auf den nachfolgenden Grundstücken zu finanzieren und dann die Vermietung und Instandhaltung von 3 Mieteinheiten zu verwalten. Stellen Sie sich vor, jede Familie könnte das tun.

Seien wir ehrlich, SB 9 ist einfach eine Art und Weise, wie linke Gesetzgeber sagen können, dass sie „Zonierung von Einfamilienhäusern beendet“ haben, sich selbst auf die Schulter klopfen und sich dann zurücklehnen und zusehen, wie nichts passiert. Ohne Investitionen entsteht kein neuer Wohnraum, gleich welcher Art. Wie ich bereits erwähnt habe, werden die Keebler-Elfen nicht aus den Bäumen kommen und anfangen, loszuhämmern, um die zusätzlichen Häuser auf dem Grundstück zu bauen. Es wird Geld kosten, viel Geld. Und die Entwicklung jeder neuen Wohneinheit ist kompliziert und schwierig durch Design und dies wäre auch dann der Fall, wenn die Städte gezwungen wären, die Abteilungen als „ministerielle“ Funktion zu vergeben, also automatisch.

Entspricht die Gesetzgebung von San Francisco (vollständiger Text hier) SB 9 verbessern, verschlechtern oder keine Wirkung zeigen? Die während der Debatte über das Gesetz gehörte Beschwerde lautet, dass der Gesetzentwurf nicht genug tut und dass er zu wenig tut (Sie können sich die vollständige Debatte ansehen hier). Supervisor Aaron Peskin war der Meinung, dass die Rechnung zu wenig bewirkte, bis die Mietpreisbremse hinzugefügt wurde.

„Seien wir ehrlich“, sagte er über die Gegner. „Sie sind dagegen, weil sie die Mietpreisbremse hassen.“ Peskin sagte weiter, er unterstütze es, weil „Gemeinden aufgrund der Mietpreiskontrolle lebensfähig geblieben sind. Ich lasse meinen Fall ruhen.“

Aber auf Peskins Kommentare folgten die von Supervisor Matt Dorsey, der sagte, er würde mit „Nein“ zu dem Gesetz stimmen, weil es „uns in die falsche Richtung führt“ und dass es „wenig oder gar keine neue Wohnungsproduktion angesichts zusätzlicher Anforderungen schaffen würde. ” Er äußerte auch seine Besorgnis darüber, dass San Francisco jetzt, da Einfamilienhäuser technisch nicht mehr in den Büchern stehen, nicht mehr von SB 9 abgedeckt wird, obwohl dieses Gesetz, wie ich bereits sagte, auch keine Wohnungen schaffen würde.

Zurück zur Überschrift und der Frage: „Hat San Francisco die Bebauung von Einfamilienhäusern beendet?“ Im technischsten Sinne ja, das hat es. Aber wie Supervisor Dorsey betonte, bedeuten alle Anforderungen an die Änderung praktisch, genau wie bei SB 9, dass sich nichts ändern wird. Ich habe stundenlang recherchiert, um das herauszufinden und es Ihnen hier zu erklären. Wenn Sie bis hierher gelesen haben, herzlichen Glückwunsch. Ich bin mir sicher, dass viele Leute gerade den Planetizen-Beitrag mit einem fröhlichen Emoji auf Facebook gepostet haben, während andere sicherlich erneut posten und erneut posten werden, genau wie sie es mit SB 9 und ähnlichen Maßnahmen im ganzen Land getan haben.

Leider werden mir die Leute sagen: „Hast du gehört, was sie gerade in San Francisco gemacht haben?“ mit Enthusiasmus. „Willst du das nicht?“ Nein, ist es nicht. Zu sehen, wie linksgerichtete Gesetzgeber und Stadtführer sich selbst auf die Schulter klopfen und behaupten, etwas Bedeutendes getan zu haben, ist anstrengend. Aber schlimmer noch, es überzeugt die Menschen davon, dass tatsächlich etwas getan wurde, um das Problem des Mangels an Angeboten anzugehen. Wenn das Problem steigender Preise fortbesteht, werden Befürworter von Mietpreisbindung, mehr Geld für den teuren Bau von gemeinnützigen oder staatlichen Wohnungen sagen: „Der Markt funktioniert nicht; SB 9 und Mandelmans Gesetzgebung haben nichts dazu beigetragen, armen Menschen zu helfen.“

Das Ärgerliche an diesen „weniger als die Hälfte“-Maßnahmen ist, dass sie gerade deshalb scheitern, weil es sich nicht um marktorientierte Lösungen handelt, sondern um Bemühungen, ein Ergebnis zu programmieren, das ohne Investitionen, die sich rentieren können, unmöglich zu erreichen ist, ja , Gewinn. Demokraten und Sozialisten wollen, dass Immobilieneigentümer allmähliche Verdichtungssteigerungen irgendwie finanzieren, ohne einen Wert zu schaffen, der zur Deckung der Kosten erfasst werden kann. Das ist einfach unmöglich. Durch das Ausmauern von Entwicklern und Fachleuten sind diese Bemühungen von vornherein zum Scheitern verurteilt.

Was dieses Verhaltensmuster am Laufen hält, sind die „Fake News“, dass etwas passiert ist. Die Schlagzeilen sind alles, was Aufmerksamkeit erregt, und die qualvolle Arbeit, herauszufinden, was passiert ist, bleibt den Menschen überlassen, selbst herauszufinden, und wenn die Berichterstattung tatsächlich abgeschlossen ist, macht sich niemand die Mühe, sie zu lesen oder die Auswirkungen zu verstehen. Die Lösung für dieses Problem liegt auf der Hand: Gesetzgeber auf allen Ebenen müssen aufhören, Gesetze zu verabschieden, die nichts bewirken, und die Medien müssen aufhören, darüber zu berichten.