Kein kostenloses Do-Over für eine beim Abschluss übergebene Urkunde

Wenn ein Verkäufer zustimmt, Immobilien an einen Käufer zu verkaufen, unterzeichnen die Parteien einen Vertrag, der die Immobilie identifiziert, den Kaufpreis festlegt und einige andere wichtige Punkte (plus eine Vielzahl kleinerer Punkte) abdeckt. Die Parteien schließen dann ihre Transaktion ab, und als Teil dieses Abschlusses unterzeichnet der Verkäufer eine Urkunde, um die Immobilie an den Käufer zu übertragen.

Was ist, wenn die Urkunde nicht die richtige Immobilie beschreibt, der Käufer es aber nicht merkt und trotzdem schließt? Nach traditionellen Grundsätzen des Immobilienrechts „verschmilzt“ der Vertrag mit der Urkunde, was bedeutet, dass der Vertrag effektiv verschwindet und nur noch die Urkunde übrig bleibt. Wenn die Urkunde die falsche Immobilie übertragen hat, ist das schade für den Käufer – und natürlich auch für jeden Anwalt, der die Urkunde für den Käufer genehmigt hat.

Dieses Prinzip mag ziemlich brutal klingen. Es ist jedoch seit Jahrhunderten Teil des amerikanischen Immobilienrechts. Eine kürzliche Berufungsentscheidung des Bundesstaates New York bestätigte, dass New York diesem Prinzip immer noch folgt. In diesem Fall verpflichtete der Vertrag den Verkäufer, ein Grundstück zu vermitteln, auf dem der Käufer ein Haus zu bauen beabsichtigte. Das Los wurde in einer typischen „Metes and Bounds Legal Description“ beschrieben – effektiv eine narrative Lesart der Grenzen eines Vermessungsdiagramms, das das Los zeigt.

Beim Abschluss vermittelte der Verkäufer ein etwas anderes Grundstück, obwohl der Unterschied nicht auffiel, weil die der Urkunde beigefügte Metes and Bounds-Beschreibung der im Vertrag ziemlich ähnlich war. Die Beschreibung in der Urkunde ließ jedoch ein zweites Los aus, das für den Käufer erforderlich war, um eine Klärgrubenanlage für das Haus installieren zu können.

Der Verkäufer weigerte sich, die Urkunde zu korrigieren und versuchte, den Käufer dazu zu bringen, mehr Geld für das zweite Los zu zahlen. Der Käufer klagte schließlich. Das Gericht stellte fest, dass die Urkunde die endgültige Vereinbarung zwischen den Parteien verkörpere und der Vertrag irrelevant sei. Das Gericht wird den Vertrag nicht erneut prüfen.

Natürlich gibt es Ausnahmen von dieser Regel. Wenn zum Beispiel die Eigentumsbeschreibung in der Urkunde irgendwie mehrdeutig ist, kann das Gericht zurückgehen und den Vertrag prüfen. Wenn der Vertrag selbst vorsieht, dass bestimmte Verpflichtungen aus dem Vertrag den Abschluss überdauern, wird ein Gericht diese Bestimmung durchsetzen. Die meisten modernen gewerblichen Immobilienverträge besagen, dass zahlreiche Vertragsbestimmungen den Abschluss überdauern. Diese Liste fortbestehender Bestimmungen enthält jedoch typischerweise nicht die Verpflichtung des Verkäufers, die vereinbarte Immobilie zu übertragen.

Keine der im vorherigen Absatz erwähnten Ausnahmen traf auf den jüngsten Rechtsstreit in New York zu, sodass der Käufer den Fall verlor.

Der Käufer oder sein Anwalt hätte das Problem vermeiden können, indem er die Urkunde beim Abschluss sorgfältiger überprüft hätte. Sie hätten das zu vermittelnde Eigentum auch anhand einer Plankarte identifizieren können, was zu einer viel einfacheren und weniger fehleranfälligen Beschreibung des Eigentums geführt hätte.

Der angesprochene Fall ist Pickard gegen Campbell, NY Slip Op. 04442 (8. Juli 2022, Berufungsabteilung, Vierte Abteilung).